Neueste Umfrage: Die Optimistenstimmung auf dem Immobilienmarkt steigt auf 56 Prozent – die Bereitschaft der Investoren, den Markt zu verlassen, überwiegt die Bereitschaft zum Kauf.

Der Windweiser des Immobilienmarktes hat sich geändert: Alle denken, die Immobilienpreise werden steigen – warum verkaufen die Leute dann weiterhin verzweifelt?

Hallo zusammen, ich bin euer Finanzjournalist. Heute möchten wir über einen aktuellen Bericht der Changjiang Business School sprechen, der ein sehr gegenintuitives und sogar etwas „herzzerreißendes“ Phänomen aufdeckt: Heutige Investoren behaupten zwar, sie seien zuversichtlich bezüglich des Immobilienmarktes, handeln aber tatsächlich damit, ihre Bestände abzubauen und den Markt zu verlassen.

Das ist, als würde jemand sehen, dass der Aktienmarkt im Aufwärtstrend ist, und innerlich denken: „Die Preise werden steigen“, aber seine Hand drückt dennoch den „Verkaufsknopf“. Was genau steckt dahinter? Lügt der Markt, oder hat sich unsere Investitionslogik völlig verändert? Lassen Sie uns diesen Bericht gemeinsam analysieren und die Hintergründe verstehen.

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Erstes: Die Erwartungen haben sich verbessert – aber das Portemonnaie nicht: Ein Tauziehen zwischen „Long-Positionen“ und „Short-Positionen“

Zunächst müssen wir einen zentralen Widerspruch klären: Eine positive Einschätzung der Marktsituation bedeutet nicht unbedingt, dass man kauft.

Laut dem Bericht glaubten Ende 2025 nur 37 Prozent der Befragten, dass die Immobilienpreise steigen würden; die Stimmung war damals ziemlich pessimistisch. Im Jahr 2026 (Anmerkung: Die Zeitangabe im Original ist möglicherweise eine zukünftige Prognose oder ein Schreibfehler; im Kontext wird dies als aktuellste Daten interpretiert) stieg dieser Anteil auf 56 Prozent. Das bedeutet, dass mehr als die Hälfte der Befragten davon ausgeht, dass die Immobilienpreise wieder steigen werden.

Aber! Die Zahl der Menschen, die tatsächlich bereit sind, Geld für Immobilien auszugeben, hat sich nicht erhöht.

• Die Zahlen sprechen für sich: Nur etwa 16,7 Prozent der Befragten möchten ihre Immobilieninvestitionen erhöhen. Das bedeutet: Von 100 Personen möchten weniger als 16 Personen kaufen und mehr verkaufen.
• Sowohl Privatleute als auch Experten sind sich einig: Egal ob normale Bürger oder Fachleute aus der Finanzwelt – alle sind sich einig, dass die Immobilienpreise steigen werden, aber niemand möchte seine Bestände erhöhen.

Warum gibt es diese Diskrepanz zwischen Worten und Taten?

Stellen Sie sich vor, Sie sehen im Gemüsemarkt, dass die Preise für Kohl wieder steigen, und denken, morgen werden sie noch teurer sein. Aber Sie werden heute nicht 100 Kilogramm Kohl kaufen, weil Ihr Kühlschrank nicht genug Platz bietet oder weil Sie das Geld lieber auf der Bank anlegen möchten, um Zinsen zu verdienen. Genau so verhält es sich auch auf dem Immobilienmarkt: Die Stimmung verbessert sich schneller als die tatsächlichen Handlungen.

Zweitens: „Die Preise nutzen, um Bestände abzubauen“: Kluges Kapital zieht sich leise zurück

Warum verkaufen die Leute, obwohl sie denken, dass die Preise steigen werden? Professor Liu Jin von der Changjiang Business School hat einen entscheidenden Grund aufgezeigt: Heutige Investoren nutzen die Preiserholung, um ihre Bestände abzubauen.

Früher kauften wir Immobilien in der Hoffnung, dass sie in Zukunft noch teurer werden würden – daher kauften wir, wenn die Preise fielen oder stiegen. Heute hat sich die Logik geändert:

1. Nutzen die Gelegenheit: Da die Marktenthusiasmus gestiegen ist und die Politik entspannter geworden ist, ist der Handel flüssiger geworden – jetzt ist es am einfachsten, Immobilien zu verkaufen und einen guten Preis zu erzielen.

2. Sicherheit durch Gewinn: Immobilien sind zwar immer noch ein gutes Anlagevermögen, aber ihre Liquidität hat nachgelassen (es ist schwieriger, sie zu verkaufen). Anstatt auf den nächsten großen Bullenmarkt zu warten, ist es besser, die Immobilie jetzt zu verkaufen und das Geld in andere Anlagen zu investieren.

3. Kapitalumleitung: Wohin geht das Geld, das durch den Verkauf von Immobilien erzielt wird? Laut dem Bericht tendieren die Menschen dazu, ihr Geld in Einlagen, Finanzprodukte oder den Aktienmarkt zu investieren. Das zeigt, dass Immobilien nicht mehr der einzige „Sicherheitshafen“ oder der bevorzugte Wertsteigerungsmechanismus sind.

Einfach ausgedrückt: Früher hielten die Menschen an ihren Positionen fest – heute ziehen sie sich zurück, sobald sich die Gelegenheit bietet. Selbst wenn sie denken, dass die Immobilienpreise noch um 20 Prozent steigen könnten, würden viele das Geld lieber in Anlagen mit einem jährlichen Ertrag von 5 Prozent investieren oder auf den Aktienmarkt setzen, da die Kosten für die Immobilienbesitzung (Zinsen, Abschreibungen, Opportunitätskosten) zu hoch sind.

Drittes: Die Spielregeln haben sich grundlegend geändert: Vom „Spekulieren mit Neubauten“ zum „Handeln mit Beständen“

Professor Liu Jin sagte etwas Entscheidendes: Die Ära des „Reagierens auf Preiserhöhungen“ ist vorbei.

Was bedeutet das? In den letzten zehn Jahren basierte die chinesische Immobilienmarktlogik auf dem Prinzip: Neubau kaufen → Warten auf Abriss oder Wertsteigerung → Verkauf. Das war ein „Wachstumsmodell“ – solange die Städte wuchsen, wurden immer mehr Immobilien gebaut, und die Menschen wagten es, zu kaufen.

Aber jetzt funktioniert dieses Modell nicht mehr:

• Die Zahl der Neubauten nimmt ab: Seit 2020 ist die jährliche Anzahl der neu gebauten Immobilien um 20 Prozent zurückgegangen.
• Die Zahl der gebrauchten Immobilien nimmt zu: Laut den Daten des Nationalen Statistikbüros überstieg die Menge der online registrierten Gebrauchtwimmobilien (550 Millionen Quadratmeter) in den Monaten Januar bis August mehrere Monate in Folge die der Neubauten. Zudem sank die Verkaufsmenge von Neubauten um 12,1 Prozent, während die von Gebrauchtwimmobilien um 10,6 Prozent stieg.

Was bedeutet das?

Der Hauptkampfplatz auf dem Immobilienmarkt hat sich von den „Entwicklern, die Neubauten verkaufen“, zu den „Besitzern, die Gebrauchtwimmobilien verkaufen“, verschoben.

• Früher: Man kaufte Immobilien in der Hoffnung auf zukünftigen Wertzuwachs.
• Heute: Man kauft Immobilien, weil sie einen guten Wohnkomfort und eine gute Lage bieten.

Die „finanzielle“ Funktion von Immobilien (zum Spekulieren) nimmt ab, während ihre „konsumorientierte“ Funktion (zum Wohnen) zunimmt. Man kauft Immobilien nicht mehr, weil man glaubt, sie werden morgen teurer werden, sondern weil sie bequem zu bewohnen sind, eine gute Lage haben oder in einer guten Schule liegen. Diese Veränderung lässt diejenigen, die ausschließlich aus Investitionsgründen kaufen, die Orientierung verlieren und entscheiden sich daher, den Markt zu verlassen.

Viertes: Die Rückkehr zur „echten Nachfrage“: Warum ist „Zuerst mieten, dann kaufen“ zur Regel geworden?

Der Bericht weist auch auf ein interessantes Phänomen hin: Die echte Nachfrage kehrt zur „echten Bedarfsnachfrage“ zurück.

Früher wurden Immobilien oft sowohl aus Investitions- als auch aus Wohngründen gekauft. Heute fehlt die Investitionsmotivation; es bleibt nur noch die Wohnmotivation. Aber selbst bei der echten Bedarfsnachfrage sind die Menschen vorsichtiger geworden.

• Veränderung der Einstellung: Aufgrund der starken Preisrückgänge in den letzten Jahren fürchten viele, „auf dem Höhepunkt zu kaufen“ und entscheiden sich daher für „Zuerst mieten, dann kaufen“. Mieten ist flexibler – man kann jederzeit ausziehen, wenn man nicht mehr wohnen möchte; beim Kauf ist man langfristig gebunden.
• Markterfolg: Diese Einstellung spiegelt sich in den Daten wider: Die Verhältnisse zwischen Mieten und Kaufen haben sich verbessert. Das bedeutet, dass die Miete im Verhältnis zu den Immobilienpreisen gestiegen sind. Früher war es günstiger, Immobilien zu kaufen, weil die Mieten niedrig waren; jetzt, da die Mieten gestiegen sind, ist die Mietoption attraktiver geworden.

• Kettenreaktion: Da viele Menschen sich für Mieten entscheiden, verbessert sich die Liquidität auf dem Gebrauchtwimmobilienmarkt – es gibt Käufer und Verkäufer, und obwohl die Zahl der Käufer gering ist, passen auch die Verkäufer ihre Erwartungen an. Das erklärt, warum die Zahl der online registrierten Gebrauchtwimmobilien zunimmt – es ist nicht so, dass die Menschen verrückt werden und Immobilien kaufen, sondern der Markt sucht durch „Preisverhandlungen und den Austausch von Mieten gegen Kauf“ ein neues Gleichgewicht.

Für die Allgemeinheit:

Wenn Sie nicht dringend heiraten oder Ihre Kinder in eine gute Schule schicken müssen, können Sie sich auch für einige Jahre entscheiden, zu mieten. Der Mietrend verbessert sich langsam – das „Sicherheitsgefühl“ beim Mieten ist in vielen Fällen höher als das „Risiko“ beim Kauf von Immobilien.

Fünftes: Wie sieht die Zukunft aus? Der Verkauf von Fertigimmobilien ist der „Stabilisator“

Zum Schluss sprechen wir über die Zukunft. Professor Liu Jin glaubt, dass der Verkauf von Fertigimmobilien der Schlüssel zur Stabilisierung des Immobilienmarktes sein wird.

• Auf der Angebotsseite: Früher bevorzugten die Entwickler den Verkauf von Fertigimmobilien, um schnell Geld zu verdienen, was zu einem schnellen Bau und einer hohen Lagerüberfüllung führte. Wenn der Verkauf von Fertigimmobilien gefördert wird, wird die Baugeschwindigkeit der Entwickler langsamer werden, da sie erst fertig bauen müssen, bevor sie verkaufen dürfen. Dies wird dazu führen, dass die Anzahl der neu gebauten Immobilien weiter abnimmt.
• Auf der Preissseite: Mit weniger Angebot und weniger Lagerüberfüllung könnten die Preise für Fertigimmobilien angemessen korrigiert werden (es bedeutet nicht einen starken Anstieg, sondern einen Stopp des Rückgangs und eine Stabilisierung, möglicherweise sogar eine leichte Anpassung in einen vernünftigen Bereich).

Zusammenfassung der zukünftigen Entwicklung des Immobilienmarktes:

1. Verschiedenheit wird zunehmen: In den Kernstädten (Erst- und Zweitlinie) werden die Preise für Immobilien in zentralen Lagen zuerst stabilisieren, weil es dort eine echte Wohnnachfrage und Zuwanderung gibt.

2. Die Bestände werden entscheidend sein: Der Gebrauchtwimmobilienmarkt wird die Hauptrolle spielen; die Liquidität wird wichtiger sein als die von Neubauten.

3. Die Investitionslogik wird sich neu strukturieren: Man sollte nicht mehr erwarten, dass Immobilienkäufe automatisch zu Gewinnen führen. Immobilien werden eher wie „langlebige Konsumgüter“ betrachtet werden – ihr Wert liegt in ihrer Nutzung und nicht in ihrem Spekulieren.

Ratschläge für normale Investoren:

• Verfolgen Sie keine Preiserhöhungen: Wenn Sie sehen, dass die Immobilienpreise steigen, sollten Sie nicht sofort kaufen – Sie könnten nur die aktuellen Preise übernehmen.
• Achten Sie auf die Liquidität: Wenn Sie unbedingt kaufen möchten, entscheiden Sie sich für Immobilien in zentralen Lagen mit guter Infrastruktur und Qualität, anstatt für Immobilien, die „billig“ erscheinen, aber keine Käufer finden.
• Seien Sie geduldig: Der Tiefpunkt des Immobilienmarktes ist nicht ein einzelner Punkt, sondern ein Bereich. Die derzeitige positive Erwartung ist eher ein Zeichen der Stimmungsbesserung; ein echtes Kaufsignal könnte erst dann kommen, wenn das Verhältnis zwischen Mieten und Kaufen weiter angemessen wird oder es politische Unterstützung gibt.

Zusammenfassung:

Der Immobilienmarkt ist nicht tot – er hat sich nur verändert. Wir befinden uns von einer Ära des schnellen Gewinns in eine Ära des nachhaltigen Wachstums. Wenn Sie diese Veränderungen verstehen, werden Sie in den nächsten Schwankungen nicht die Orientierung verlieren.