Le marché immobilier change de direction : tout le monde pense que les prix de l’immobilier vont augmenter, mais pourquoi continuent-ils alors de vendre désespérément ?
Bonjour à tous, je suis votre journaliste financier. Le rapport le plus récent de l’école de commerce Cheung Kong Graduate School of Business révèle en fait un phénomène très contre-intuitif, voire un peu dérangeant : les investisseurs d’aujourd’hui disent être optimistes quant au marché immobilier, mais en réalité, ils s’occupent de vider leurs portefeuilles et de quitter le marché.
C’est comme si une personne voyait que l’indice boursier était en hausse et pensait que les prix allaient augmenter, mais son corps appuyait honnêtement sur le bouton de vente. Qu’est-ce qui se passe réellement derrière cela ? Le marché nous trompe-t-il, ou notre logique d’investissement a-t-elle complètement changé ? Analysons ce rapport en langage simple pour comprendre les raisons de ce phénomène.
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1. Les attentes s’améliorent, mais les portefeuilles ne suivent pas : un combat entre optimisme et pessimisme
Tout d’abord, il faut clarifier un conflit fondamental : être optimiste ne signifie pas acheter.
Selon le rapport, à la fin de 2025, seulement 37 % des personnes pensaient que les prix de l’immobilier augmenteraient, ce qui était assez pessimiste. Mais en 2026 (note : la chronologie du rapport est peut-être future ou il s’agit d’une erreur de rédaction ; nous l’interprétons comme les données les plus récentes), ce pourcentage est remonté à 56 %. Cela signifie que plus de la moitié des gens pensent que les prix vont augmenter.
Mais ! Les personnes réellement prêtes à dépenser de l’argent pour acheter des maisons n’ont pas suivi cette tendance.
- Les données parlent d’elles-mêmes : le pourcentage de personnes souhaitant augmenter leur investissement immobilier est toujours négatif (environ -16,7 %). Cela veut dire que pour 100 personnes, il y a plus de 16 qui veulent vendre que celles qui veulent acheter.
- Que ce soit pour les particuliers ou les experts : que ce soit le grand public ou les professionnels du secteur financier, les opinions sont étonnamment similaires : ils pensent que les prix vont augmenter, mais personne ne veut augmenter ses positions.
Pourquoi ce décalage entre les paroles et les actes ?
C’est comme si, sur un marché, vous voyiez que le prix des choux a cessé de baisser et a commencé à augmenter, et vous pensez que les choux seront plus chers demain, mais vous n’allez pas acheter 100 kilos de choux pour les stocker chez vous parce que votre réfrigérateur est plein, ou parce que vous préférez mettre votre argent à la banque pour obtenir des intérêts. C’est le même phénomène sur le marché immobilier actuel : la réparation des sentiments est plus rapide que la réparation des actions.
2. **Vendre en profitant de la reprise** : l’argent intelligent se retire discrètement
Pourquoi les gens pensent-ils que les prix vont augmenter et continuent-ils de vendre ? Le professeur Liu Jin de l’école de commerce Cheung Kong Graduate School of Business a identifié une logique clé : les investisseurs d’aujourd’hui vendent en profitant de la reprise du marché.
Avant, nous achetions des maisons en espérant qu’elles deviendraient plus chères à l’avenir, donc nous achetions plus elles baissaient, plus elles montaient. Mais maintenant, la logique a changé :
1. Profiter de l’opportunité : puisque l’atmosphère sur le marché s’améliore et que les politiques se détendent, les volumes d’échanges augmentent, c’est le moment idéal pour vendre et obtenir un meilleur prix.
2. Préférer la sécurité financière : bien que l’immobilier reste un bon actif, sa liquidité a diminué (il est plus difficile de le vendre). Plutôt que d’attendre la prochaine grande hausse des prix, il vaut mieux convertir l’immobilier en liquidités maintenant que des acheteurs sont disponibles.
3. Déplacement des fonds : où vont les fonds provenant des ventes ? Le rapport indique que les gens préfèrent les déposer sur des comptes bancaires, investir dans des produits financiers ou dans d’autres actifs. Cela montre que l’immobilier n’est plus le seul refuge ni le meilleur moyen d’augmenter sa valeur.
En termes simples : avant, les gens tenaient fermement à leurs positions ; maintenant, ils se retirent dès qu’ils voient une opportunité. Même si vous pensez que les prix vont augmenter de 20 %, si vous pouvez vendre et obtenir immédiatement des rendements annuels de 5 % sur des produits financiers ou tenter votre chance sur le marché boursier, beaucoup choisiront cette dernière option. En effet, les coûts de détention de l’immobilier (intérêts, dépréciation, coût d’opportunité) sont trop élevés.
3. Les règles du jeu ont complètement changé : de la spéculation sur les nouveaux logements à l’achat de biens existants
Le professeur Liu Jin a dit une chose importante : l’ère où les gens agissaient au moindre signe d’augmentation des prix est révolue.
Qu’est-ce que cela signifie ? Au cours des dernières années, la logique du marché immobilier chinois était la suivante : acheter de nouveaux logements -> attendre la démolition ou la revalorisation -> les vendre. C’était un jeu basé sur l’augmentation de l’offre. Tant que la ville se développait, le nombre de logements augmentait et les gens osaient acheter.
Mais maintenant, cette approche ne fonctionne plus.
- Moins de nouveaux logements : depuis 2020, l’offre de nouveaux logements diminue de 20 % chaque année.
- Plus de logements d’occasion : selon les données de l’Office national de la statistique, la superficie des transactions de logements d’occasion (550 millions de mètres carrés) a dépassé celle des nouveaux logements pendant plusieurs mois consécutifs. De plus, la superficie des ventes de nouveaux logements a diminué de 12,1 %, tandis que celle des logements d’occasion a augmenté de 10,6 %.
Qu’est-ce que cela signifie ?
Le marché immobilier se concentre désormais sur la vente de logements d’occasion plutôt que sur celle de nouveaux logements par les promoteurs.
- Avant : vous achetiez un logement en espérant qu’il deviendrait plus cher à l’avenir.
- Maintenant : vous achetez un logement pour sa valeur actuelle, pour son confort et son emplacement.
L’aspect financier des logements (utilisé à des fins spéculatives) s’est affaibli, tandis que leur aspect consommateur (utilisé pour y vivre) s’est renforcé. Vous achetez un logement non pas parce que vous pensez qu’il va augmenter de prix, mais parce qu’il est confortable, bien situé et dans une bonne zone scolaire. Ce changement a dérouté ceux qui achetaient des logements uniquement dans le but d’investir.
4. Le retour de la demande réelle : pourquoi « louer avant d’acheter » est-il devenu la norme ?
Le rapport mentionne également un phénomène intéressant : la demande réelle revient à la demande de base.
Avant, beaucoup achetaient des logements pour des raisons à la fois d’investissement et de logement. Aujourd’hui, la motivation d’investissement a disparu, ne laissant que la motivation de logement. Mais même pour la demande de base, les gens sont plus prudents.
- Changement de mentalité : en raison de la forte baisse des prix au cours des dernières années, beaucoup de gens craignent d’acheter au sommet de la vague, donc ils choisissent de louer d’abord. Louer est flexible ; si vous ne voulez plus vivre dans un logement loué, vous pouvez le quitter. Acheter un logement, c’est s’engager sur le long terme.
- Confirmation du marché : cette mentalité se reflète clairement dans les données : le rapport de location/vente s’améliore. Cela signifie que le rapport entre les loyers et les prix des logements augmente. Avant, les loyers étaient bas, donc acheter un logement était avantageux ; maintenant que les loyers ont augmenté, la rentabilité de la location est meilleure, donc les gens préfèrent louer.
- Réaction en chaîne : comme beaucoup de gens choisissent de louer, la liquidité des logements d’occasion s’améliore (il y a des vendeurs et des acheteurs, et même si le nombre d’acheteurs est faible, les vendeurs ajustent leurs attentes). Cela explique pourquoi les transactions de logements d’occasion s’améliorent : ce n’est pas parce que tout le monde achète frénétiquement, mais parce que le marché cherche un nouvel équilibre par des ajustements de prix et des substitutions par la location.
Conseil pour le grand public : si vous n’avez pas une urgence, comme le mariage ou l’éducation de vos enfants, vous pouvez envisager de louer pendant quelques années. Sur le marché actuel, le taux de rendement des loyers se rétablit progressivement, et le sentiment de sécurité de la location est plus élevé que le risque d’acheter un logement.
5. Qu’en est-il de l’avenir ? La vente de logements existants est la clé
Enfin, parlons de l’avenir. Le professeur Liu Jin pense que le système de vente de logements existants sera la clé pour la stabilisation du marché immobilier.
- Du côté de l’offre : auparavant, les promoteurs préféraient vendre des logements à terme pour récupérer rapidement leurs fonds, ce qui a conduit à une construction rapide et à des stocks importants. Si la vente de logements existants est encouragée, la vitesse de mise sur le marché des promoteurs ralentira, car ils devront d’abord construire avant de vendre. Cela entraînera une réduction supplémentaire de l’offre de nouveaux logements.
- Du côté des prix : avec une offre réduite et une pression moindre sur les stocks, les prix des nouveaux logements devraient se stabiliser de manière raisonnable (pas une forte hausse, mais une stabilisation ou un ajustement vers des niveaux raisonnables).
Résumé du scénario futur du marché immobilier :
1. Polarisation accrue : les prix des logements dans les villes clés (niveaux 1 et 2) se stabiliseront en premier, car il y a une demande réelle et un afflux de population.
2. L’importance des biens existants : le marché des logements d’occasion deviendra le principal acteur, avec une liquidité plus importante que celle des nouveaux logements.
3 Réorganisation de la logique d’investissement : ne comptez plus sur le fait d’acheter des logements pour gagner facilement de l’argent. Les logements de demain ressembleront plus à des biens consomptibles durables, leur valeur réside dans leur utilisation plutôt que dans la spéculation.
Conseils pour les investisseurs :
- Ne suivez pas les hausses des prix : si vous achetez un logement dès que les prix repartent à la hausse, vous risquez de devenir un acheteur dans une situation défavorable.
- Préférez la liquidité : si vous devez acheter, choisissez des biens faciles à vendre (emplacement central, bonne zone scolaire, bon état) plutôt que des biens qui semblent bon marché mais pas recherchés.
- Restez patient : le fond du marché immobilier n’est pas un point précis, mais une plage de prix. L’optimisme actuel est principalement dû à une réparation des sentiments ; un véritable signal d’achat pourrait nécessiter que le rapport location/vente s’améliore davantage ou que des politiques plus concrètes soient mises en œuvre.
En résumé : le marché immobilier n’est pas mort, mais il a changé de mode de fonctionnement. En comprenant ce changement, vous ne vous perdrez pas dans les prochaines fluctuations.