不動産市場の風向きが変わった：みんなは住宅価格の上昇を予想しているが、なぜ必死に売り続けるのか？
皆さん、こんにちは。私は財経ジャーナリストです。今日お話しするのは長江商学院からの最新報告書で、非常に直感に反する、そして少し「心をえぐる」ような現象が明らかになっています。現在の投資家たちは口では不動産市場に期待を寄せているものの、実際には「在庫の処分」に忙しいのです。
これは、株価が上昇しているのを見て「価格が上がるだろう」と思いながらも、実際には「売り」ボタンを押している人のようなものです。その背後には何が起きているのでしょうか？市場が人を欺いているのでしょうか、それとも私たちの投資ロジックが完全に変わってしまったのでしょうか？この報告書をわかりやすく分析し、その真相を探っていきましょう。
---
一、 期待は回復しているが、財布はついてこない：「強気」と「弱気」の綱引き戦
まず、重要な矛盾を理解しましょう：「強気」であるからといって「購入する」とは限りません。
報告書によると、2025年末には37％の人しか不動産価格の上昇を予想しておらず、当時はかなり悲観的でした。しかし2026年になると（注：原文のタイムラインは未来を見据えたものか筆記ミスかもしれませんが、文脈から最近のデータと解釈します）、その割合は56％に回復しました。つまり、半数以上の人が住宅価格の上昇を予想しています。
しかし！ 実際にお金を出して家を買いたいと思っている人は増えていません。
- データが物語る： 不動産投資を増やしたいと思っている人の割合は依然としてマイナス（約-16.7％）です。つまり、100人中、家を買いたいと思っている人は売りたいと思っている人よりも16人以上少ないのです。
- 個人投資家も専門家も同じ： 一般の人々であれ金融業界の専門家であれ、皆の見解は驚くほど一致しています。住宅価格が上昇すると思っているものの、増資する気はありません。
なぜこのような「言動の不一致」が起きるのでしょうか？
これは、市場が人を欺いているのでしょうか、それとも私たちの投資ロジックが完全に変わってしまったのでしょうか？市場での「感情の回復」が「行動の回復」を上回っているのです。
二、 「反発を利用して売り出す」：賢い資金が静かに撤退している
なぜみんなは価格の上昇を予想しているのに、売り続けるのでしょうか？長江商学院の劉劲教授は重要な論理を指摘しました：現在の投資家は「反発を利用して売り出している」のです。
以前は、住宅価格が上がると「将来さらに高くなる」と賭けて買い続けました。しかし今は、ロジックが変わりました：
1. 機を逃さない： 市場の雰囲気が良くなり、政策も緩和され、取引量も増えているので、今が売り出すのに最適なタイミングです。価格も良くなります。
2. 確実な利益を得る： 家はまだ良い資産ですが、流動性が低下しています（売りにくくなっています）。次の大きな株価上昇を待つよりも、今、買い手がいるうちに現金に変えた方が良いのです。
3. 資金の移動： 家を売ったお金はどこに行くのでしょうか？報告書によると、人々はお金を預金や金融商品、株式市場などに移しています。これは、不動産がもはや唯一の「避難所」でも、最優先の「価値増大手段」でもないことを意味しています。
簡単に言えば： 以前は「陣地を守る」ことが多かったのに、今は「良いタイミングで利益を得る」ことが多いのです。たとえ住宅価格がさらに20％上昇すると思っても、年間5％の利子が得られる金融商品に投資したり、株式市場でチャンスをつかむ方を選ぶ人が多いのです。なぜなら、家の保有コスト（利息、減価償却、機会コスト）が高くなっているからです。
三、 ゲームのルールが完全に変わった：「新築住宅の投機」から「既存住宅の活用」へ
劉劲教授は重要な言葉を残しました：「価格の上昇を聞いて動く」時代は終わりました。
これはどういう意味でしょうか？過去10年以上、中国の不動産市場のロジックは「新築住宅の購入」→「立ち退きや価値上昇を待つ」→「売却」でした。これは「増量ゲーム」であり、都市が拡大している限り、住宅は増え続け、人々は購入を続けました。
しかし今、この方法はもはや効果がありません。
- 新築住宅が減っている： 2020年以降、新築住宅の供給量は年間20％のペースで減少しています。
- 中古住宅が増えている： 国家統計局のデータによると、1月から8月までの中古住宅のネット契約面積（5.5億平方メートル）は数ヶ月連続で新築住宅を上回りました。また、新築住宅の販売面積は前年比で12.1％減少しましたが、中古住宅は前年比で10.6％増加しました。
これは何を意味するのでしょうか？
不動産市場の主戦場は「開発業者による新築住宅の販売」から「家主による中古住宅の販売」に変わりました。
- 以前は： 家を買うということは「未来」を買うことでした。
- 今は： 家を買うということは「現在」を買うことであり、実際の居住体験や立地の価値を買うことです。
住宅の「金融的属性」（投機のための）は弱まり、「消費的属性」（居住のための）が強まっています。もはや「来年価格が上がる」という理由だけで家を買うのではなく、「住みやすさ、立地の良さ、学区の良さ」を理由に家を買うようになりました。この変化により、純粋に投資目的で家を買う人々は方向感を失い、市場から撤退することを選んでいます。
四、 必要に基づく購入が主流に：なぜ「賃貸後の購入」が一般的になったのか？
報告書にはもう一つ興味深い現象があります：実際の取引需要が「必要に基づく購入」に戻っています。
以前は、多くの人が「投資＋居住」の両方の動機で家を買っていました。しかし今は投資の動機がなくなり、居住の動機だけが残っています。しかし、必要に基づく購入であっても、人々はより慎重になっています。
- 心理の変化： 過去数年間で住宅価格が大幅に下落したため、多くの人が「山の頂上に家を買う」ことを恐れ、「まず賃貸してから購入する」を選んでいます。賃貸は柔軟で、住みたくなくなったら解約できますが、購入は長期的な契約です。
- 市場の証明： この心理はデータにも反映されています——賃貸と売買の比率が回復しています。つまり、家賃の住宅価格に対する割合が上昇しています。以前は家賃が安かったので購入がお得でしたが、今は家賃が上がり、賃貸のコストパフォーマンスが向上したため、人々は賃貸を選ぶ傾向が強まっています。
- 連鎖反応： 多くの人が賃貸を選ぶため、中古住宅の流動性が向上しています（売り手がいて買い手もいるからです。買い手は少ないものの、売り手も期待を調整しています）。これが中古住宅のネット契約量が改善している理由です。これは、人々が狂ったように家を買っているわけではなく、市場が「価格と量のバランス」や「賃貸による代替」を通じて新たな均衡を探しているからです。
一般の人々へのアドバイス： 結婚や子供の入学などの「緊急の必要」がない場合は、数年間賃貸することを検討してください。現在の市場では、賃貸のリターン率が徐々に回復しており、賃貸の「安心感」が購入の「リスク感」よりも高いです。
五、 未来はどうなるのか？現在の住宅販売が安定の鍵
最後に、未来について話しましょう。劉劲教授は、「現在販売制」（つまり現在の住宅のみを販売し、期間限定の住宅を販売しない）が新築住宅市場の安定の鍵になると考えています。
- 供給側： 以前は開発業者が期間限定の住宅を好んでいましたが、これにより資金を迅速に回収できたため、住宅の建設が急速に進み、在庫が過剰になりました。現在、現在販売制を実施すれば、開発業者の販売ペースが遅くなり、住宅の供給量がさらに減少するでしょう。
- 価格側： 供給が減り、在庫の圧力が緩和されるため、新築住宅の価格は「合理的に調整」される見込みです（急激な上昇ではなく、安定した価格になるか、適切な範囲で調整されるでしょう）。
未来の不動産市場の予想をまとめると：
1. 格差の拡大： 中心都市（一次・二次都市）の中心地では、実際の居住需要と人口の流入により、住宅価格が先に底を打つでしょう。
2. 既存住宅が重要になる： 中古住宅市場が主役となり、流動性が新築住宅よりも重要になります。
3. 投資ロジックの再構築： これからは住宅購入で「簡単に利益を得る」ことは期待できません。未来の住宅は「耐久消費財」のようなものであり、その価値は使用にあります。
一般投資家へのアドバイス：
- 追いかけ買いはしない： 住宅価格が反発してもすぐに購入するのは、おそらく買い手を待つだけです。
- 流動性を見極める： 購入する必要がある場合は、売りやすい「硬貨」（中心地、優れた学区、良い物件）を選びましょう。安く見えても買い手がいない住宅は避けましょう。
- 忍耐強く： 不動産市場の底は一点ではなく、ある範囲です。現在の「強気の予想」は感情の回復に過ぎません。本当の「購入のサイン」は、賃貸と売買の比率がさらに合理的になるか、政策により実質的な好材料が出るまで待つ必要があります。
一言でまとめると： 不動産市場は終わったわけではありませんが、その活動の形が変わりました。「暴利の時代」から「安定した成長の時代」に入りました。この変化を理解すれば、次の波に迷うことはありません。