Изменился направление развития рынка недвижимости: все считают, что цены на жилье будут расти, но почему же люди продолжают срочно его продавать?
Здравствуйте, я ваш финансовый журналист. Сегодня мы рассмотрим последний отчет, подготовленный Школой бизнеса Янцзы, который раскрывает довольно противоречивый и даже немного болезненный для восприятия феномен: современные инвесторы, хотя и говорят, что ожидают роста цен на недвижимость, на самом деле активно сокращают свои позиции на рынке.
Это похоже на ситуацию, когда человек видит, что фондовый рынок растет, и думает, что цены будут расти, но при этом действительно нажимает на кнопку «продажи». Что же на самом деле происходит? Обманывает ли рынок или наше инвестиционное мышление полностью изменилось? Давайте вместе проанализируем этот отчет и попробуем понять причины такого поведения.
---
1. Ожидания улучшились, но кошельки не следуют за ними: борьба между «оптимизмом» и «пессимизмом»
Во-первых, нужно понять одно важное противоречие: ожидание роста цен не означает желание их покупать.
Согласно отчету, к концу 2025 года только 37% людей считали, что цены на недвижимость будут расти, и они были довольно пессимистичны. Однако к 2026 году (примечание: в оригинальном тексте указано будущее время, но, судя по контексту, речь идет о самых свежих данных) этот процент вырос до 56%. То есть более половины людей ожидают восстановления цен на жилье.
Но! Количество тех, кто действительно готовы платить за жилье, не увеличилось.
- Как показывают данные: доля желающих увеличить инвестиции в недвижимость остается отрицательной (около -16,7%). Это означает, что на 100 человек меньше 16 хотят купить жилье, чем хотят его продать.
- И у рядовых инвесторов, и у экспертов одинаковые взгляды: независимо от того, являются ли они обычными людьми или профессионалами из финансового сектора, все единодушно считают, что цены будут расти, но никто не хочет увеличивать свои инвестиции.
Почему происходит такое несоответствие между словами и действиями?
Это похоже на ситуацию на рынке ценных бумаг, когда люди видят рост и думают, что цены будут расти, но при этом продолжают их продавать. Что же стоит за этим? Обманывает ли рынок или наше инвестиционное мышление полностью изменилось? Давайте разберем этот отчет, чтобы понять причины.
---
2. Ожидания улучшились, но финансовые возможности не соответствуют им: борьба между «оптимизмом» и «пессимизмом»
Во-вторых, нужно понять, что ожидание роста цен не означает желание их покупать.
Согласно отчету, к концу 2025 года только 37% людей считали, что цены на недвижимость будут расти, и они были довольно пессимистичны. Однако к 2026 году (примечание: в оригинальном тексте указано будущее время, но, судя по контексту, речь идет о самых свежих данных) этот процент вырос до 56%. То есть более половины людей ожидают восстановления цен на жилье.
Но! Количество тех, кто действительно готовы платить за жилье, не увеличилось.
- Как показывают данные: доля желающих увеличить инвестиции в недвижимость остается отрицательной (около -16,7%). Это означает, что на 100 человек меньше 16 хотят купить жилье, чем хотят его продать.
- И у рядовых инвесторов, и у экспертов одинаковые взгляды: независимо от того, являются ли они обычными людьми или профессионалами из финансового сектора, все единодушно считают, что цены будут расти, но никто не хочет увеличивать свои инвестиции.
Почему происходит такое несоответствие между словами и действиями?
Это похоже на ситуацию на рынке ценных бумаг, когда люди видят рост и думают, что цены будут расти, но при этом продолжают их продавать. Что же стоит за этим? Обманывает ли рынок или наше инвестиционное мышление полностью изменилось? Давайте разберем этот отчет, чтобы понять причины.
---
3. Инвесторы используют рост рынка для сокращения своих позиций: умные деньги тихо покидают рынок
Почему люди считают, что цены будут расти, но все же продолжают продавать жилье? Профессор Лю Цзинь из Школы бизнеса Янцзы указал на ключевую причину: современные инвесторы используют рост рынка для сокращения своих позиций.
Раньше люди покупали жилье, рассчитывая на его дальнейший рост, поэтому покупали его во время падения цен. Но сейчас логика изменилась:
1. Выгодно действовать, пока рынок активен: поскольку настроения инвесторов улучшились, политика стала более благоприятной, а объем сделок увеличился, сейчас самое время продать жилье по лучшей цене.
2. Лучше получить деньги сразу: хотя жилье по-прежнему считается хорошим активом, его ликвидность снизилась (его труднее продать). Вместо того чтобы ждать следующего бума на рынке, лучше сейчас продать жилье и получить наличные.
3. Перенаправление средств: куда идут деньги, полученные от продажи жилья? Согласно отчету, люди предпочитают инвестировать их в депозиты, финансовые продукты или другие активы. Это означает, что недвижимость больше не является единственным «убежищем» от инфляции и даже не самым выгодным инструментом для прироста капитала.
Проще говоря: раньше люди старались сохранить свои позиции на рынке, а сейчас они предпочитают уходить, как только появляются возможности для этого. Даже если вы думаете, что цены на жилье могут вырасти еще на 20%, многие предпочтут получить наличные и инвестировать их в финансовые продукты с годовой доходностью 5% или попробовать свою удачу на рынке ценных бумаг, потому что затраты на владение жильем (проценты, амортизация, упущенные возможности) слишком велики.
---
4. Изменились правила игры: от спекуляций на новом жилье к сосредоточению внимания на существующем
Профессор Лю Цзинь сказал важную вещь: эпоха, когда люди действовали на основе ожиданий роста цен, закончилась.
Что это означает? В течение последних десятилетий логика развития китайского рынка недвижимости была следующей: покупка нового жилья → ожидание его дальнейшего роста в цене → продажа. Это была игра на увеличении объема рынка; пока города росли, количество жилья увеличивалось, и люди были готовы покупать новые дома.
Но сейчас эта логика перестала действовать:
- Количество нового жилья сокращается: с 2020 года количество новых домов, построенных ежегодно, сокращается на 20%.
- Увеличилось количество вторичного жилья: данные Государственного статистического управления показывают, что с января по август площадь сделок с вторичным жильем (550 миллионов квадратных метров) уже несколько месяцев превышает площадь сделок с новым жильем. Кроме того, объем продаж нового жилья сократился на 12,1%, в то время как объем продаж вторичного жилья увеличился на 10,6%.
Что это означает?
Основной фокус рынка недвижимости сместился с продаж нового жилья на продажи вторичного жилья.
- Раньше: покупка нового жилья означала инвестирование в будущее.
- Сейчас: покупка нового жилья означает приобретение реального жилья с хорошими условиями проживания и расположением.
Финансовая составляющая жилья (используемая для спекуляций) ослабевает, в то время как потребительская составляющая (используемая для проживания) усиливается. Люди больше покупают жилье не потому, что они ожидают его роста в цене, а потому, что оно удобно для проживания, находится в хорошем месте и имеет хорошие школьные возможности. Это приводит к тому, что те, кто покупает жилье исключительно с целью инвестирования, теряют ориентир и выбирают выход с рынка.
---
5. Возвращение к основным потребностям: почему «сначала аренда, затем покупка» стала основным подходом?
В отчете также упоминается интересный феномен: реальный спрос на жилье возвращается к основным потребностям.
Раньше многие покупали жилье с целью инвестирования и проживания одновременно. Сейчас инвестиционный аспект исчез, остался только аспект проживания. Но даже в этом случае люди стали более осторожными.
- Изменение отношения: из-за резкого падения цен на жилье в последние годы многие боятся «покупать жилье на пике цен», поэтому предпочитают сначала арендовать жилье. Аренда обеспечивает гибкость: если потребности в проживании изменятся, можно съехать; покупка жилья означает долгосрочные обязательства.
- Подтверждение рынка: это отражается в данных: уровень аренды улучшился. Что это означает? Соотношение арендной платы к цене на жилье увеличилось. Раньше арендная плата была низкой, поэтому покупка жилья была выгодной; сейчас арендная плата выросла, что повысило привлекательность аренды.
- Последствия: из-за того, что многие предпочитают арендовать жилье, ликвидность вторичного рынка улучшилась (потому что есть и покупатели, и продавцы, и, хотя покупателей мало, продавцы также корректируют свои ожидания). Это объясняет, почему объем сделок с вторичным жильем улучшился: не потому, что люди сходят с ума от покупок, а потому, что рынок ищет новый баланс чер