核心内容总结
2025年“卖地第一城”的归属因统计口径不同而有争议：若仅看公开招拍挂（大家都能参与的土地拍卖），北京在年末最后一周狂赚近百亿，反超杭州、上海成为第一；若算上非公开渠道（协议出让、遴选等定向供应），上海凭借额外900亿收入稳坐第一；杭州上半年卖地“一骑绝尘”，但下半年突然断崖式降温，全年排第三。全国仅上海、北京、杭州三城卖地收入破千亿。
一、杭州卖地的“过山车”：上半年猛如虎，下半年踩急刹
杭州今年卖地像坐过山车——上半年火到爆，下半年冷到冰。
- 上半年：赚得盆满钵满
半年卖了68宗住宅用地，入账1160亿，几乎等于去年全年的卖地收入，比上海还多几百亿，全国第一。为啥这么火？因为杭州的科创企业（比如“四小龙”）起来了，政策也友好，房企觉得杭州市场有前景，抢着拿地，甚至很多地块刷新了区域地价纪录。
- 下半年：突然哑火
下半年只卖了260亿，仅上半年的22.5%，相当于本来跑高速突然停在路边。全年下来总共1420亿，虽然同比涨了21.5%，但和2021年的3100亿高峰比差远了，只比2024年高一点。这种“高开低走”在近几年很少见，说明下半年房企对杭州市场的信心突然下降了。
二、北京的“年末冲刺”：最后一周狂赚百亿，逆袭成公开市场老大
北京是今年的“逆袭之王”，靠最后一周的操作反超杭州。
- 最后一周的“压轴戏”：12月23日海淀上地一块地卖了84.56亿，25日丰台花乡又卖了24.72亿，一周就入账近百亿。
- 全年数据：公开招拍挂共卖40宗住宅用地，总收入1427.4亿，比杭州多6亿左右。虽然卖的地块总数少了（成交规模降24%），但楼面价涨了20%（每平米建筑面积对应的土地成本更高），溢价率也走高（房企愿意出比底价更高的钱拿地）。这说明北京的地块质量好，尤其是核心区的地，大家抢着要，即使贵也愿意买。
三、上海的“隐形冠军”：非公开渠道藏千亿，全口径遥遥领先
上海表面上公开市场和北京差不多，但背地里还有“秘密武器”——非公开供应的土地。
- 公开市场：卖了48宗，1427.2亿，和北京几乎持平。
- 非公开渠道：通过协议出让、遴选（定向选企业）、股权交易等方式，卖了30宗地块，收入超900亿。这些地块都是市中心的大项目（比如徐汇东安新村），通常是央企或本地国企先拿，再找招商、中海等头部房企合作开发。
- 全口径第一：把公开和非公开加起来，上海卖地收入超2300亿，远超北京杭州，是真正的“隐形冠军”。这种双轨模式，让上海既能通过公开市场公平竞争，又能通过定向供应搞定复杂的市中心大项目。
四、“卖地第一城”的争议：统计口径不同，结果天差地别
“谁是第一”的答案，取决于你怎么算：
- 公开招拍挂口径：北京最后反超，险胜上海杭州；
- 全口径（含非公开）：上海遥遥领先。
这背后是不同城市的土地供应策略差异：北京杭州主要靠公开拍卖，上海则两条腿走路。同时也反映出土地市场的分化——核心城市核心区的地依然抢手，但非核心区域的地可能不好卖；房企更倾向于拿有保障的优质地块，不管是公开抢还是和国企合作。
总的来说，2025年的卖地竞争，不仅看谁卖得多，更看怎么卖、卖的是什么地。
补充：全国卖地前十的格局
根据Wind数据，全国住宅用地卖地前十的城市是上海、北京、杭州、成都、南京、南通、武汉、苏州、广州、西安。其中只有上海、北京、杭州破千亿，说明土地市场的钱主要集中在头部大城市，中小城市卖地收入相对低很多。
这样拆解下来，是不是就清楚多了？没有复杂术语，都是大白话，每个点都讲透了背后的逻辑。