核心内容总结
2025年对万科是“极为艰难”的一年，虽然守住了公开债不违约、团队稳定的底线，但仍面临巨大挑战。2026年万科将聚焦“化险”和“发展”两大任务：一边推进债务展期缓解兑付压力，一边通过盘活存量资产、剥离非主业、聚焦核心城市等方式改善盈利，同时推进市值修复，但强调估值提升需先解决风险和盈利问题。
详细解读
#### 1. 债务压力仍大，展期是当下“续命”关键
万科2026年6月12日到期的公开债有101.2亿元，尤其是6-7月集中到期的4只债券，兑付压力突出。所谓“展期”，就是和债主商量“晚点还钱”——万科计划用统一方案、分债券同步表决的方式推进展期，遵循“同债同权”原则（所有债主待遇一样），延续之前用过的成熟方案，尽量平稳过关。这一步是为了避免违约，给公司争取时间解决其他问题。
#### 2. 去年亏了近900亿，毛利率低是“历史包袱+市场环境”导致
2025年万科营收2334亿，但净亏损885.56亿，开发业务毛利率只有8.1%（行业正常水平一般在15%以上）。原因有两个：一是之前拿的高地价项目现在结算，卖价上不去，利润被吃掉；二是房地产市场还在调整，整体行情不好。
怎么改善？短期没办法快速解决，但中长期有动作：比如退出低毛利、高风险项目，只做核心城市的优质项目（这些地方房子好卖、能卖高价）；同时砍成本、提效率，比如从严控制开支、优化流程；还要加快卖库存，合理定价，尽量让项目多赚钱。
#### 3. 盘活存量资产，给自己“造血”
万科手里有不少没开发或受限的土地、项目，这些是“沉睡的钱”。2025年他们盘活了23个项目，能卖的货值有338亿；2026年还会继续：对能开发的项目，“一地一方案”优化规划，让它们尽快变现；对不能开发的，争取通过地方政府政策（比如专项债券）以合理价格退出。今年已经盘活10个项目，预计货值110亿——这些钱能缓解现金流压力，相当于自己给自己输血。
#### 4. 砍非主业，把钱花在“刀刃”上
万科正在剥离不赚钱的业务：继之前卖掉冰雪业务后，今年又开始退出食品、教育板块；开发业务也聚焦核心城市（经济强、人口多、房子需求大的地方），不再乱拿地。这么做是为了减少亏损点，把资源集中到能赚钱的主业上，从源头遏制新增亏损。同时还在推进大宗交易（比如整栋卖写字楼、公寓），加快回款。
#### 5. 市值提升急不来，得先把“底子”打好
万科2025年出台了市值管理计划，但管理层说估值修复“不能一蹴而就”。意思是股价和市值要涨，得先解决两个问题：一是把债务风险彻底化解，二是让公司盈利能力回到正常水平。未来会继续剥离非主业、优化资产负债结构，等基本面好了，市值自然会上去——现在急也没用，得一步一步来。
总结
万科现在的状态是“一边止血（化债），一边找新血（盘活资产、聚焦主业）”。虽然困难还很大，但至少有明确的动作：不违约、砍亏损业务、盘活资产、聚焦核心。能不能走出困境，关键看这些动作能不能落地见效。对普通投资者来说，万科的市值修复需要时间，得先看它的债务问题和盈利改善情况。