Краткое содержание анализа
В мае 2026 года рынок недвижимости продолжил свой рост, характерный для периода «Золотого марта – Серебряного апреля», и наблюдался так называемый «Красный май»: объем сделок с новыми жилыми объектами в 50 ключевых городах страны сравнялся с уровнем марта; продажи ведущих компаний-разработчиков недвижимости значительно возросли (увеличение на 17,59% по всем показателям). Особенно выдающиеся результаты были достигнуты в первоклассных городах – в Шэньчжэне и Шанхае, где продажи часто завершались уже в тот же день (феномен «дневного распродания всех объектов»). Важную роль сыграли политические меры (58 новых правил на уровне местных властей), однако в целом рынок все еще находится на этапе структурного улучшения. Во второклассных городах объем сделок снизился, а отрасль продолжает восстанавливаться после периода спада; дальнейшее разделение рынка на лучшие и худшие районы будет сохраняться.
I. Рост продаж среди компаний-разработчиков недвижимости в мае: улучшение на 17,59%
В мае продажи компаний-разработчиков недвижимости заметно возросли: общий объем продаж среди 100 крупнейших компаний составил 328,78 миллиарда юаней, что на 50 миллиардов больше, чем в апреле (увеличение на 17,59%). Объем продаж, от которых компании фактически получают доход (без учета комиссий и других расходов), также вырос на 14,72%. Среди ведущих компаний Полай и Чжунхай за первые пять месяцев достигли объема продаж свыше 100 миллиардов юаней (в прошлом году такой результат был только у Полая); Чжунхай поднялся с третьего на второе место. Однако компания Лучинг Кита снизилась на три позиции, а ее объем продаж упал с 96,4 миллиарда юаней в прошлом году до 73,7 миллиардов в этом.
Количество компаний с оборотом свыше 10 миллиардов уменьшилось на 5 (с 33 до 28), а количество компаний с оборотом свыше 5 миллиардов – на 11. Это не означает их исчезновение, а скорее процесс трансформации отрасли: все стремятся сократить количество новых жилых объектов и сократить запасы на рынке, а также развивать новые направления деятельности (например, управление существующими объектами недвижимости или строительство по заказу). Это неизбежный этап перехода отрасли.
II. Первоклассные города становятся движущей силой рынка: Шэньчжэнь и Шанхай демонстрируют высокий рост
В мае объем сделок в первоклассных городах увеличился на 11% по сравнению с апрелем и на 6% по сравнению с прошлым годом, что сделало эти города движущей силой рынка недвижимости. Особенно активными были Шэньчжэнь и Шанхай:
- В конце апреля в Шэньчжэне было введено новое правило, позволяющее покупать жилье лицам, имеющим постоянный вид на жительство (ранее нешэньчжэньские граждане должны были вносить взносы в систему социального страхования); это фактически предоставило всем, кто имеет такой вид на жительство, возможность покупать жилье. В период празднования Дня труда количество посещений офисов продаж увеличилось на 30–50%, а число заявок – на 20–30%. 23 мая два элитных жилых проекта были распроданы в тот же день.
- В Шанхае новый проект компании Jinmao был полностью распродан уже в первый день продаж (29 мая).
Такие результаты не являются случайными: в ключевых городах большой объем населения и стабильный спрос, а смягчение политических ограничений непосредственно стимулирует рынок.
III. Комплексная политика: от центрального правительства до местных властей – для облегчения покупки и улучшения качества жилья
В мае было принято множество политических мер, направленных на снижение барьеров для покупки недвижимости:
- Центральное правительство способствует обновлению городской инфраструктуры (реконструкция старых районов), предоставляет финансовую поддержку и обеспечивает постоянное население базовыми услугами (образование, здравоохранение).
- Местные власти ввели 58 новых правил, из которых 39 касались улучшения условий использования жилищных накопительных фондов (например, смягчение критериев определения первого жилья – ранее наличие ипотечного кредита считалось признаком второго жилья; увеличение лимитов кредитования; возможность использования накоплений родителей для покупки жилья детьми).
Эти меры направлены на снижение затрат и стимулирование интереса к покупке недвижимости.
IV. Рынок еще не пережил общий рост: улучшения наблюдаются только в ключевых городах
Не стоит думать, что рынок недвижимости в целом активен – на самом деле улучшения заметны только в первоклассных городах и отдельных проектах; в целом ситуация остается структурной:
- Во второклассных городах объем сделок уменьшился на 3% по сравнению с апрелем;
- Во многих третьеклассных и четвертоклассных городах рынок по-прежнему слаб.
Это свидетельствует о том, что уверенность инвесторов еще не восстановилась полностью, и люди предпочитают покупать жилье только в ключевых городах.
V. Будущие тенденции: в июне активность может сохраниться в первоклассных городах, но разделение рынка продолжится
В июне ситуация в ключевых городах, вероятно, останется стабильной:
- Компании-разработчики начнут публиковать полугодовые отчеты и активизируют маркетинговые усилия (скидки, подарки);
- Будут запущены новые качественные проекты в первоклассных городах, привлекающие покупателей.
Однако разделение рынка на лучшие и худшие районы будет продолжаться: в первоклассных городах и некоторых сильных второклассных городах (например, Ханчжоу, Чэнду) ситуация может улучшиться, тогда как в третьеклассных и четвертоклассных городах рынок останется слабым. В одном и том же городе хорошие проекты с выгодными местоположениями будут пользоваться большим спросом, в то время как менее качественные объекты останутся нераспроданными.
Эксперты считают, что 2026 год является ключевым для установления основ для восстановления рынка недвижимости; необходимо подождать, пока ситуация улучшится по всей стране.
В заключение: В мае рынок недвижимости демонстрировал признаки оживления, но это касается только ключевых городов; политические меры сыграли важную роль. В будущем выбор жилья следует осуществлять исключительно в первоклассных городах.