Zusammenfassung der Kerninhalte
Der Autor hat sein in Nanjing seit 17 Jahren bewohntes Haus (3,07 Millionen Yuan für 112 Quadratmeter) zu einem niedrigen Preis verkauft, aus den folgenden Gründen: Das Schulbezirk seines Kindes ist nicht mehr nutzbar, die Immobilienpreise sind von einem Höchststand von 60.000 Yuan pro Quadratmeter auf weniger als 30.000 Yuan gefallen und das Haus ist inzwischen veraltet. Stattdessen entschied er sich für eine Mietwohnung als Übergangslösung. Mit dem Verkaufserlös investierte er in Finanzprodukte und stellte fest, dass die Rendite ausreicht, um die Miete zu decken. Er ist der Ansicht, dass Immobilien derzeit keine Investition wert sind und das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis unangemessen hoch ist – daher ist es sinnvoller, zu mieten. Zudem geht er davon aus, dass die Immobilienpreise in Nanjing nur mit geringer Wahrscheinlichkeit weiter steigen werden, und wird in Zukunft abwarten.
Warum der Verkauf so dringend?
Der direkte Auslöser für den Verkauf war das Ende des Nutzens des Schulbezirks: Im Jahr 2019 wollte er das Haus verkaufen, als die Immobilienpreise hoch waren, aber sein Kind benötigte noch den Schulbezirk, daher musste er warten. In diesem Jahr ist sein Kind in die Mittelschule gekommen und der Schulbezirk nicht mehr notwendig – endlich konnte er das Haus verkaufen.
Noch entscheidender war der drastische Rückgang der Immobilienpreise: Vor einigen Jahren kostete das Haus noch über 60.000 Yuan pro Quadratmeter, heute weniger als 30.000 Yuan – das bedeutet einen Wertverlust von etwa 50 Prozent. Zudem gab es Probleme mit dem Haus selbst: Es befand sich im obersten Stock (was Käufer abschreckte), die Immobilienverwaltung war schlecht (der Instandhaltungsfonds wurde „ausgebeutet“), die Einrichtung war veraltet und das Haus war bereits 17 Jahre alt. All diese Faktoren verringerten den Wert des Hauses erheblich; der einzige Vorteil war die Lage – der Autor fürchtete, dass es immer schwieriger werden würde, das Haus zu verkaufen, daher entschied er sich dafür, einen großen Preisverlust in Kauf zu nehmen und so schnell wie möglich loszuwerden.
Ist Mieten sinnvoller als Kaufen? Ein einfaches Rechenbeispiel macht es klar
Mit dem Verkaufserlös von 3 Millionen Yuan investierte der Autor in ein QDII-Finanzprodukt mit einer Rendite von 5%, was jährlich 150.000 Yuan einbrachte. Die Miete für die neue Wohnung beträgt nur 60.000 Yuan pro Jahr; somit stehen ihm weitere 90.000 Yuan zur freien Verfügung.
Hinter dieser Entscheidung steht auch das sehr unangemessene Verhältnis von Miete zu Kaufpreis in Nanjing: Die Immobilienpreise sind hoch, die Mieten jedoch niedrig – beispielsweise würde es 50 Jahre dauern, um den Kaufpreis durch die Miete zurückzuzahlen (3.000.000 Yuan ÷ 6.000 Yuan/Jahr), was völlig unrentabel ist.
Außerdem hat der Autor festgestellt, dass das Wohnen in einer Mietwohnung angenehmer ist: Er kann nach Bedarf einkaufen und selbst umgestalten; sollte der Vermieter kündigen, fallen die Umzugskosten nur bei ein paar Tausend Yuan aus – solche Probleme lassen sich mit Geld lösen.
Werden die Immobilienpreise in Nanjing weiter steigen? Wahrscheinlich nicht!
Der Autor geht davon aus, dass die Immobilienpreise in Nanjing kaum weiter steigen werden, und beruft sich dabei auf drei Hauptfaktoren:
1. Schwächere Stadtentwicklung im Vergleich zu Konkurrenten: Städte wie Hangzhou und Hefei entwickeln sich besser, während Nanjing an Wettbewerbsfähigkeit mangelt.
2. Rückgang der Bevölkerung und des Interesses an Schulbezirken: Die Zahl der Neugeborenen nimmt ab, was den Wert von Immobilien in guten Schulbezirken verringert.
3. Überangebot an Wohnungen: Viele Familien besitzen mehr als eine Wohnung; in Zukunft werden weitere Wohnungen leer stehen.
Die jüngste Markterholung ist lediglich die Freisetzung unterdrückter Nachfrage (nach Jahren des Rückgangs der Preise wagen junge Menschen es, Immobilien mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis zu kaufen) – es handelt sich dabei nicht um einen echten Anstieg der Preise.
Der Mythos von „keinem Geborgenheitsgefühl beim Mieten“ wird widerlegt
Viele Menschen glauben, dass das Mieten kein echtes Zuhause ist, da sie keine Renovierungen vornehmen dürfen und Angst haben, vom Vermieter gekündigt zu werden. Der Autor widerlegt diesen Mythos mit seinen eigenen Erfahrungen:
- Priorität des Wohnkomforts: Die Mietwohnung entspricht seinen Anforderungen und ist komfortabler als das alte Haus.
- Vermieter sind nicht willkürlich entgegenkommend: In schwachen Marktzeiten ziehen Vermieter es vor, ihre Immobilien weiter zu vermieten, anstatt sie zu verkaufen – es sei denn, die Preise steigen stark (was unwahrscheinlich ist).
- Flexibilität und Freiheit: Man muss keine Hypothek tragen; das Kapital steht frei zur Verfügung. Sollte es berufliche oder familiäre Probleme geben, wird man nicht durch die Immobilie belastet.
Der Autor sagt: „Ein Leben lang hart zu arbeiten und sein ganzes Geld für eine Wohnung auszugeben, lohnt sich nicht.“
Die Wahrheit über den aktuellen Immobilienmarkt: Nachfrage über Angebot
Der Autor stellt fest:
- Temporäre Markterholung durch entstandene Nachfrage: Nach Jahren des Rückgangs der Preise wagen junge Menschen es, Immobilien mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis zu kaufen – dies ist jedoch nur die Freisetzung angesammelter Nachfrage, keine echte Marktentwicklung.
- Überangebot an Wohnungen bleibt das Normale: Es gibt zu viele Immobilien; in Zukunft werden weitere leer stehen.
- Stabilität ist wichtig: Starke Preisrückgänge sind für beide Seiten des Marktes schädlich. Ein einmaliger „Negativeffekt“ (z. B. ein Rückgang der Preise auf einen angemessenen Niveau) kann dazu beitragen, dass der Markt sich stabilisiert.
Insgesamt zeigt der Autor mit seinen eigenen Erfahrungen aus dem Verkauf und der Miete eines Hauses eine alternative Lebensweise auf – anstatt sich an Immobilien zu binden, ist es sinnvoller, das Kapital fließen zu lassen und ein komfortableres Leben zu führen.