Краткое содержание анализа
Автор решил продать свой дом в Нанкине, в котором прожил 17 лет (цена дома — 3 миллиона юаней за 112 квадратных метров), по причинам: исчерпание пользования школьным районом ребенком, снижение цен на жилье с пика в 60 тысяч юаней за квадратный метр до менее 30 тысяч, а также из-за старения дома. Вместо этого он решил временно переехать в арендуемое жилье. Он инвестировал средства от продажи в финансовые продукты и обнаружил, что доходы достаточны для покрытия расходов на аренду. Автор считает, что текущее жилье не представляет инвестиционной ценности, так как соотношение цены и качества неразумное, и аренда более выгодна. Он также полагает, что вероятность резкого роста цен на жилье в Нанкине невысока, поэтому предпочитает продолжать наблюдение за ситуацией.
Почему автор спешил с продажей?
Прямой повод для продажи — исчерпание пользования школьным районом ребенком: в 2019 году, когда цены на жилье были высокими, автор хотел продать дом, но ребенок еще нуждался в школьном районе, поэтому пришлось подождать; в этом году ребенок поступил в среднюю школу, и теперь можно было продать дом.
Более важным фактором стало резкое падение цен на жилье: несколько лет назад цена составляла более 60 тысяч юаней за квадратный метр, а сейчас она упала до менее 30 тысяч, что означает уменьшение стоимости актива наполовину; если бы автор задерживал продажу, дом мог потерять еще больше в цене.
Кроме того, существовали и проблемы с самим домом: он находился на последнем этаже (что отталкивало покупателей), управление недвижимостью было плохим (фонд ремонта был полностью распотреблен), дом был старым и ветхим (его возраст составлял 17 лет). Все эти факторы снижали его стоимость; оставалась лишь преимущественная расположение. Автор боялся, что чем дольше он будет ждать, тем сложнее будет продать дом, поэтому предпочел снизить цену и как можно скорее его продать.
Аренда выгоднее покупки?
Продав дом за 3 миллиона юаней, автор инвестировал эти средства в финансовый продукт с доходностью 5% (не низкопроцентный депозит). Годовой доход составил 150 тысяч юаней; аренда жилья стоила всего 60 тысяч в год, оставшиеся 90 тысяч он мог свободно использовать.
За этим стоит серьезное несоответствие между ценой и качеством жилья: цены на жилье в Нанкине высоки, но арендная плата низкая. Например, для покрытия затрат на аренду дома стоимостью 3 миллиона юаней потребовалось бы 50 лет (3 миллиона ÷ 6 тысяч в год), что совершенно невыгодно.
Автор также отметил, что аренда обеспечивает более комфортабельные условия проживания: он может сам покупать и устанавливать необходимые вещи, а если арендодатель решит съехать, расходы на переезд составят всего несколько тысяч юаней — это проблема, которую можно легко решить деньгами.
Могут ли цены на жилье в Нанкине продолжить расти? Вероятность невелика!
Автор считает, что рост цен на жилье маловероятен, исходя из трех основных факторов:
1. Недостаточное развитие промышленности города по сравнению с конкурентами: такие города, как Ханчжоу и Хэфэй, имеют более активное промышленное развитие; Пекин и Шанхай относятся к первоклассным городам, а Нанкин уступает по промышленной конкурентоспособности.
2 Снижение числа новорожденных и уменьшение потока учащихся в школах: это снижает ценность жилья, расположенного в школьных районах.
3 Избыток предложения по сравнению с спросом: большинство семей владеют не одним домом, и в будущем на рынке появится еще больше свободной недвижимости.
Недавнее оживление рынка было вызвано лишь освобождением сдерживаемого спроса (после нескольких лет падения цен молодые люди стали покупать жилье с хорошим соотношением цены и качества), но это не означает реального роста цен.
Что делать, если аренда не дает чувства принадлежности?
Многие считают, что аренда не приносит чувства принадлежности к жилью и из-за этого боятся ремонта или выселения арендодателем, но автор опровергает это мнение на основе собственного опыта:
- Преимущество комфортабельных условий проживания: арендуемый дом удовлетворяет все потребности и более комфортен, чем старый дом.
- Арендодатели не спешат с выселением: в сложных экономических условиях они предпочитают продолжать аренду, а не продавать жилье по низкой цене (что маловероятно).
- Гибкость и свобода: нет обязательств по ипотеке, средства становятся более свободными, что позволяет легко справляться с работой или семейными проблемами.
Автор говорит: «Целую жизнь трудиться и тратить все деньги на покупку жилья не стоит».
Реальность рынка недвижимости сейчас: освобождение спроса, но избыток предложения
Автор отмечает:
- Кратковременное оживление спроса: после нескольких лет падения цен молодые люди снова начали покупать жилье с хорошим соотношением цены и качества, но это лишь освобождение накопившегося спроса, а не реальный рост рынка.
- Избыток предложения стал нормой: количество жилья слишком велико, и в будущем появится еще больше свободной недвижимости.
- Стабильность — это здоровье рынка: резкий падение цен неблагоприятно сказывается как на покупателях, так и на продавцах; только когда цены опустятся до разумного уровня, рынок сможет стабилизироваться.
В общем, автор своим опытом показывает, что можно отказаться от идеи покупки жилья и предпочесть более комфортабельный способ жизни, позволяющий средствам свободно циркулировать.