Nach einem Monat des Suchens nach einer Wohnung möchte ich meine Erfahrungen mitteilen.

Zusammenfassung der Kerninhalte

Der Autor, als Käufer eines verbesserten Wohnhauses im Bezirk Yuhua in Nanjing, hat nach dem Verkauf seines Hauses Immobilien in der Umgebung der Yuhua Software Avenue sowie im Südlichen Neustadtgebiet besichtigt. Dabei stellte er fest, dass neue Wohnhäuser häufig Probleme aufweisen – wie viele „high-end-Attraktionen“ (z. B. technologiegestützte Wohnungen, wertvolle Bäume), Widersprüche zwischen Lage und Infrastruktur (gute Lage, aber schlechte Umweltbedingungen bzw. gute Umweltbedingungen, aber weit entfernte Einrichtungen), überhöhte Immobilienpreise sowie ein mangelndes Vertragsbewusstsein der Entwickler. Letztendlich entschied er sich dagegen, ein Haus zu kaufen, und wartet lieber ab, wobei er sich eher für neue Wohnhäuser oder Gebrauchshäuser innerhalb von 5 Jahren entscheidet.

Erstes: Die aufwendig gestalteten „high-end-Ausstattungen“ sind in Wirklichkeit Fallstricke

Viele neue Wohnhäuser bieten eine Vielzahl an scheinbar hochwertigen Ausstattungsmerkmalen an, um hohe Preise zu erzielen – doch diese sind meist teuer und können zudem später Probleme verursachen:

• Technologiegestützte Wohnungen sind ein „Goldfass“: Beispiele wie die Klimaanlage mit konstanter Temperatur, Feuchtigkeit und Sauerstoffzufuhr klingen zwar angenehm, doch die damit verbundenen Nebenkosten sind extrem hoch (auch wenn man nicht dort wohnt); zudem ist es oft nicht einmal möglich, das Fenster zu öffnen. Die späteren Wartungskosten können ebenfalls erheblich sein – falls die Eigentümer die Kosten nicht tragen und das Wartungsunternehmen pleitegeht, wird das Haus praktisch nutzlos.
• Wertvolle Bäume und Steine sind nur „Showeffekte“: Die im Verkaufsbüro angepriesenen Materialien wie „Patek Philippe-Steine“ oder Ume-Bäume werden in den Immobilienpreis einbezogen; man wird die Bäume jedoch kaum täglich bemerken und muss stattdessen für diese „Luxusgüter“ bezahlen.
• Terrassen und Clubs sind keine echten Bedarfsanforderungen: Terrassen in neuen Wohnhäusern sehen zwar romantisch aus, sind aber oft schwer zu pflegen und bieten wenig Privatsphäre; hochwertige Clubs sind für durchschnittliche Familien meist nutzlos, doch die Kosten dafür müssen trotzdem geteilt werden.

Zweites: Das Dilemma zwischen Lage und Infrastruktur – gute Lage mit schlechten Umweltbedingungen oder gute Umweltbedingungen mit weit entfernten Einrichtungen

Beim Kauf eines Hauses stellt man sich oft vor, beides haben zu können – doch das ist meist nicht der Fall:

• Umgebung der Yuhua Software Avenue: Die Lage von Jinling Yin ist hervorragend (nahe an Xinchengkou/Hexi), doch die Umgebung in Andemen ist schmutzig und unordentlich; außerdem gibt es Gerüchte über Bodenverunreinigungen. Yuhua Xinshu ist günstiger (unter 30.000 Yuan), aber der Lärm der Umgehungsstraße ist störend, und die Gegend besteht hauptsächlich aus Sozialwohnungen und Fabriken – die Infrastruktur ist schlecht.
• Südliches Neustadtgebiet (Daxiaochang): Die Regierung bezeichnet dieses Gebiet als „Zweitzentrum der Stadt“, doch es handelt sich um eine Grenzregion zwischen Stadt und Land; Schulressourcen sind durchschnittlich, die medizinische Versorgung beschränkt auf das Städtische Krankenhaus, und die Parks sind noch nicht fertiggestellt. Die Verkehrsanbindung ist schlecht. Das Wohnviertel Huijing Jiayuan hat einen niedrigen Status und benötigt mindestens 10 Jahre, um sich zu entwickeln – ein Kauf dort ist daher eher eine Wette auf die Zukunft.
• Ying Qinhuai scheint zufriedenstellend: Die Umgebung ist gut (nahe Parks und dem Qinhuai-Fluss), die Hausverwaltung ist zuverlässig, doch der Preis ist hoch (153 Quadratmeter für über 600.000 Yuan); es gibt nur wenige Wohnungen zur Auswahl, und gegenüber befindet sich ein Logistikpark, der möglicherweise Schadstoffe emittiert.

Drittes: Die „Versprechen“ der Entwickler und die „Fallstricke“ für die Eigentümer – das Vertrauen ist längst verloren

Der Autor wurde bereits von Entwicklern getäuscht und ist daher jetzt besonders vorsichtig:

• Änderungen der Versprechen: Nach der Übergabe der Wohnhäuser werden oft die im Verkaufsbüro gezeigten wertvollen Bäume entfernt, und mündliche Zusagen zu Einrichtungen (wie Schulen oder Geschäften) werden nicht eingehalten.
• Verträge sind nicht immer hilfreich: Selbst wenn sie schriftlich festgelegt sind, können die Entwickler diese brechen; die Eigentümer haben in der Regel keine Möglichkeit, ihre Rechte durchzusetzen.
• Risiken mit kleinen oder unbekannten Entwicklern und Hausverwaltungen: Kleine Entwickler könnten pleitegehen, und unbekannte Hausverwaltungen bieten oft schlechten Service – was später zu vielen Problemen führen kann.

Viertes: Überhöhte Immobilienpreise und zu wenige Auswahlmöglichkeiten – abwarten mit Geld ist die vernünftigste Option

Derzeit ist der Preis-Leistungs-Verhältnis bei neuen Wohnhäusern in Nanjing einfach zu schlecht:

• Überhöhte Preise: Der Durchschnittspreis im Südlichen Neustadtgebiet liegt bei 40.000–45.000 Yuan, doch der Autor findet, dass 30.000 Yuan angemessen wären; viele Wohnhäuser sind aufgrund ihrer „high-end-Ausstattung“ deutlich teurer als nötig.
• Beschränkte Auswahl: Wenn man technologiegestützte Wohnungen sowie unbekannte Entwickler und Hausverwaltungen ausschließt, bleibt nur eine begrenzte Auswahl an Wohnhäusern übrig.
• Neue Wohnhäuser sind vertrauenswerter: Der Autor bevorzugt neue Wohnhäuser oder Gebrauchshäuser innerhalb von 5 Jahren – so weiß man zumindest, was man bekommt, und die Risiken sind geringer.

Fünftes: Die Meinung der normalen Käufer

Die Hauptanforderung der meisten Käufer ist einfach: Sie möchten, dass Entwickler weniger aufwendige Attraktionen nutzen und stattdessen „praktische“ Wohnhäuser mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis bauen – ohne unnötige Technologien, niedrigere Nebenkosten sowie eine gute Infrastruktur. Schließlich ist der Kauf eines Hauses keine Wette; niemand möchte sein ganzes Ersparte investieren und anschließend auf Probleme stoßen.