Résumé des points clés
En tant qu’acheteur cherchant à améliorer son logement dans le quartier de Yuhua, à Nanjing, l’auteur a vendu sa maison et a commencé à visiter des propriétés dans la région de la route Yuhua Software Avenue ainsi que dans la nouvelle ville du sud. Il a constaté que les nouveaux logements présentaient généralement de nombreux problèmes tels que des « gadgets haut de gamme (comme des résidences technologiques, des arbres précieux), un contraste entre l’emplacement et les services (un bon emplacement avec une mauvaise qualité environnementale ou un bon environnement avec des services éloignés), des prix exagérément élevés, et un manque de sérieux contractuel de la part des promoteurs immobiliers ». Finalement, il a décidé de ne pas acheter de maison et préfère attendre, en gardant son argent, tout en privilégiant les logements presque neufs ou les biens immobiliers d’occasion dans les 5 prochaines années.
I. Ces « équipements haut de gamme » sont en réalité des pièges
De nombreux nouveaux logements proposent des équipements qui semblent luxueux pour justifier des prix élevés, mais qui finalement coûtent cher au propriétaire et peuvent poser des problèmes à l’avenir :
- Les résidences technologiques sont un piège financier : des systèmes de température, d’humidité et d’oxygène constante comme ceux de Jinji Yuyuefu sont agréables à utiliser, mais les frais de gestion sont exorbitants (ils doivent être payés même si l’on n’y vit pas), et il est parfois difficile de ouvrir les fenêtres. De plus, en cas de non-paiement des propriétaires ou de disparition de la société de maintenance, le logement devient inutilisable et il peut être difficile de le transformer en un logement ordinaire.
- Les arbres précieux et les matériaux de construction sont des éléments de prestige sans réel usage : les promoteurs vantent l’utilisation de matériaux coûteux tels que du « marbre Piaget » ou des « arbres Chinese tallow », mais ces coûts sont inclus dans le prix de vente. Vous n’aurez pas besoin de vous occuper constamment des arbres et devrez tout de même payer pour eux.
- Les terrasses et les clubs sont peu utilisés par la plupart des familles : les terrasses des résidences de luxe peuvent sembler romantiques, mais elles sont difficiles à entretenir et manquent d’intimité. Les clubs haut de gamme ne sont pas nécessaires pour les familles ordinaires, et leurs coûts doivent être partagés par tous les propriétaires.
II. Le dilemme entre l’emplacement et les services : un bon emplacement avec une mauvaise qualité environnementale ou un bon environnement avec des services éloignés
Lors du choix d’un logement, il est souvent difficile de trouver le parfait équilibre :
- Alentours de la route Yuhua Software Avenue : le complexe Jinling Yin est bien situé (proche de Xinchengkou et de Hexi), mais les quartiers environnants sont sales et peu agréables, et il existe des rumeurs de pollution du sol. Le complexe Yuhua Xinshu est moins cher (en dessous de 30 000 yuans), mais le bruit de l’autoroute est fort, et les environs sont principalement composés de logements sociaux et d’usines, avec peu de services.
- Nouvelle ville du sud (Daxiaochang) : le gouvernement la présente comme un « centre secondaire de la ville », mais elle se trouve à la frontière entre zone urbaine et rurale. Les ressources éducatives sont moyennes (l’école Nanjing Foreign Language School n’y est pas accessible), les services médicaux se limitent à l’hôpital traditionnel chinois de la ville, et les parcs ne sont pas encore construits. L’infrastructure de transport est compliquée. Le complexe résidentiel Huijing Jiayuan a un niveau de qualité inférieur et il faudra attendre au moins 10 ans pour qu’il se développe ; acheter maintenant, c’est « parier sur l’avenir ».
- Le complexe Ying Qinhuai semble plus satisfaisant : l’environnement est agréable (proche de parcs et du fleuve Qinhuai), et les services de gestion sont fiables, mais le prix est élevé (plus de 600 000 yuans pour un appartement de 153 mètres carrés). Il y a peu d’options de choix, et il se trouve à proximité d’un parc industriel qui peut générer des rejets.
III. Les promesses des promoteurs immobiliers et les déceptions des propriétaires : la confiance a disparu
L’auteur a déjà été trompé par un promoteur et est maintenant très prudent :
- Les promesses ne sont pas tenues : après la livraison des logements, certains promoteurs enlèvent les arbres précieux présentés lors de la promotion et ne réalisent pas les services promis (comme des écoles ou des commerces).
- Les contrats ne sont pas toujours efficaces : même s’ils sont écrits noir sur blanc, les promoteurs peuvent violer leurs engagements, et les propriétaires, en tant que groupe vulnérable, ont du mal à défendre leurs droits.
- Les petits promoteurs et les services de gestion de mauvaise qualité présentent des risques : certains promoteurs peuvent disparaître, et les services de gestion peu connus peuvent être de mauvaise qualité, créant des problèmes pour les propriétaires.
IV. Des prix exagérément élevés et peu d’options : attendre avec son argent est une décision rationnelle
Actuellement, le rapport qualité-prix des nouveaux logements à Nanjing est très faible :
- Les prix sont exagérés : le prix moyen dans la nouvelle ville du sud est de 40 000 à 45 000 yuans, mais l’auteur pense que 30 000 yuans serait plus raisonnable. De nombreux projets cherchent à se différencier par des équipements haut de gamme, mais les prix dépassent largement la valeur réelle.
- Les options sont limitées : en excluant les résidences technologiques (à cause des risques), les petits promoteurs et les services de gestion peu fiables, il reste peu d’options intéressantes.
- Les logements presque neufs sont plus sûrs : l’auteur préfère acheter des logements presque neufs ou des biens immobiliers d’occasion dans les 5 prochaines années, car cela permet de savoir exactement ce qu’on obtient et de réduire les risques de problèmes.
Conclusions : le souhait des acheteurs ordinaires
Le souhait principal de l’auteur est que les promoteurs immobiliers cessent de jouer sur les effets visuels et se concentrent sur la construction de logements « pratiques et économiquement avantageux » : en supprimant les équipements inutiles, en réduisant les frais de gestion et en investissant dans des services réels. Après tout, acheter une maison n’est pas un jeu de hasard, et personne ne veut dépenser toute sa vie d’économies pour se retrouver dans des situations difficiles.