Zusammenfassung der Kerninhalte
Chinesische Unternehmen stoßen beim Betrieb im Ausland bei der Miete oder dem Bau von Immobilien (Bürogebäuden, Lagerhallen, Fabriken, Rechenzentren usw.) auf völlig andere „Regeln des Spiels“ als im Inland: Lange Mietverträge (5–7 Jahre), hohe Kautionen, die Konkurrenz durch internationale Giganten um hochwertige Ressourcen sowie hohe Compliance-Risiken – all dies führt zu steigenden Zeit- und Kostenbelastungen und kann sogar zum Abbruch von Projekten führen. Diese Probleme betreffen nicht nur chinesische Unternehmen, sondern resultieren aus Unterschieden in den Marktregeln im In- und Ausland, Wissenslücken sowie mangelnder Vorbereitung der Unternehmen selbst. Immer mehr Unternehmen erkennen, dass die Planung von Immobilien im Ausland ein „Pflichtkurs“ ist, den sie beim Markteintritt absolviert haben müssen.
Erstes Kapitel: Warum sind ausländische Vermieter so „hartnäckig“? Weil es sich um einen „Verkäufermarkt“ handelt!
Auf dem inländischen Bürogebäudemarkt gibt es ein Überangebot; die Mieter sind im Vorteil – kurze Mietverträge, Mietkürzungen und niedrige Kautionen sind möglich. In ausländischen Kernstädten (wie Europa, Tokio, Dubai) ist die Situation jedoch genau umgekehrt: Es gibt nur wenige hochwertige Immobilien, die Leerstandsrate liegt unter 10%, und die Vermieter bestimmen die Bedingungen.
Wenn ein chinesisches Unternehmen beispielsweise ein Bürogebäude in Europa mieten möchte, verlangt der Vermieter einen langfristigen Mietvertrag über 5–7 Jahre (das Unternehmen ist noch in der Erprobungsphase und kann keine solche Verpflichtung eingehen) sowie eine Kaution, die weit über dem Marktniveau liegt (weil die lokalen Behörden chinesische Marken nicht kennen und das Risiko als hoch einstufen). Wenn die Verhandlungen scheitern, muss das Unternehmen von vorne anfangen – mit Zeitverlust.
Im Grunde handeln ausländische Vermieter nach dem Prinzip des „Risikopricing“: Bei unzureichender Kreditwürdigkeit neuer Mieter setzen sie auf lange Mietverträge und hohe Kautionen, um ihr eigenes Risiko zu senken.
Zweites Kapitel: Hochwertige Lagerhallen sind nicht zu bekommen? Internationale Giganten konkurrieren darum!
Für die Industrie und den E-Commerce ist das Problem der Logistiklager besonders akut. Früher konnten Unternehmen auf Händler zurückgreifen, um Lagerhallen zu nutzen; heute müssen sie diese selbst bereitstellen – doch hochwertige Lagerhallen werden bereits von internationalen Konzernen wie Amazon beansprucht.
Wenn ein chinesisches Unternehmen in Europa nach einer hochwertigen Lagerhalle sucht, gibt es nur wenige geeignete Optionen, und die Konkurrenz umfasst auch Unternehmen wie Amazon. Als Neuling können chinesische Unternehmen weder hinsichtlich Kreditwürdigkeit noch Markenimage mit den Giganten mithalten. Selbst wenn sie eine Lagerhalle mieten, sind die Mietkosten vier- bis fünfmal so hoch wie in zweit- oder drittklassigen Städten im chinesischen Yangtze-Delta-Gebiet – sogar teurer als in erstklassigen Städten im Inland.
Drittes Kapitel: Mangelnde Vorbereitung führt zu großen Verlusten: Projektverspätungen und verschwendete Gelder sind an der Tagesordnung
Viele Unternehmen gehen beim Markteintritt in den Ausland bei der Auswahl von Immobilien zu nachlässig vor: Ein Drittel der Unternehmen sucht erst nach einer Niederlassung, nachdem sie bereits gegründet wurde – manche suchen sogar erst kurzfristig, nachdem das Vertriebsteam eingesetzt wurde. Laut einer Studie von JLL stoßen 82 % der Unternehmen auf ernsthafte Herausforderungen, 63 % der Projekte verzögern sich, und 17 % werden aufgrund von Eigentumsrechts- oder Umweltproblemen abgebrochen.
Beispiel: Ein chinesisches Technologieunternehmen wollte ein Rechenzentrum im Ausland bauen; nach der Auswahl des Standorts wurde es von umliegenden Unternehmen wegen Umweltschäden verklagt. Da keine ausreichenden Compliance-Untersuchungen durchgeführt wurden, konnte das Unternehmen die Anschuldigungen nicht entkräften – die vorherigen Investitionen waren verloren.
Viertes Kapitel: Wie kann man diese Probleme umgehen? Diese Methoden können Ihnen helfen, Fehler zu vermeiden:
1. Frühzeitige Planung: Suchen Sie nach Immobilien nicht erst, wenn das Geschäft bereits läuft, sondern binden Sie die Immobilienplanung direkt an Ihre Auslandstrategie.
2. Stärkung der Kreditwürdigkeit: Beweisen Sie Ihre Zuverlässigkeit mit Beispielen aus etablierten Märkten oder nutzen Sie eine Tochtergesellschaft im Ausland als Garantie, um die Kaution zu senken oder den Mietvertrag zu verkürzen.
3. Flexibilität vor Langlebigkeit: Beginnen Sie mit flexiblen Arbeitsräumen (flexibel und kostengünstig) und entscheiden Sie sich erst später für langfristige Mietverträge oder den Bau eigener Immobilien, wenn Ihr Geschäft stabil ist.
4. Hilfe von Fachunternehmen: Internationale Immobilienberatungsfirmen (wie JLL) können Ihnen dabei helfen, Fehler zu vermeiden. Ihre Dienstleistungen im Bereich Auslandsgeschäftsimmobilien haben in den letzten zwei Jahren stark zugenommen – schließlich steigt der Bedarf der Unternehmen daran.
Fazit
Der Markteintritt ins Ausland bedeutet nicht nur den Verkauf von Produkten, sondern auch das Lernen, mit ausländischen Vermietern umzugehen. Dieser „Kurs in globalem Immobilienwesen“ lohnt sich früher oder später immer.