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Cuando las empresas chinas salen al mercado internacional, se encuentran con reglas completamente diferentes en el ámbito de los inmuebles extranjeros (oficinas, almacenes, fábricas, centros de datos, etc.) en cuanto a alquileres o construcción: contratos de arrendamiento largos (5-7 años), depósitos elevados, recursos de calidad capturados por gigantes internacionales y altos riesgos de cumplimiento normativo, lo que conduce a un aumento significativo de los costos en tiempo y dinero, e incluso al aplazamiento de proyectos. Estos problemas no son específicos de las empresas chinas, sino que derivan de las diferencias entre las regulaciones de los mercados nacionales e internacionales, la discrepancia en el entendimiento de las situaciones y la falta de preparación por parte de las empresas. Cada vez más compañías se dan cuenta de que la planificación inmobiliaria en el extranjero es una “lección obligatoria” para tener éxito en su internacionalización.
I. ¿Por qué los propietarios inmobiliarios en el extranjero son tan exigentes? ¡Porque se trata de un mercado de vendedores!
En el mercado nacional de oficinas, la oferta supera la demanda y los inquilinos tienen la última palabra: se pueden negociar arrendamientos cortos, reducciones de alquileres o depósitos más bajos. Sin embargo, en las ciudades clave del extranjero (como Europa, Tokio, Dubái), ocurre lo contrario: hay poca oferta de propiedades de calidad y las tasas de vacancia son inferiores al 10%, por lo que los propietarios deciden todo.
Por ejemplo, si una empresa manufacturera china desea alquilar oficinas en Europa, el propietario podría exigir un contrato de arrendamiento a largo plazo (5-7 años) mientras la empresa todavía está explorando el mercado y no se atreve a comprometerse. Además, podría solicitar un depósito mucho más alto de lo habitual debido a la falta de conocimiento sobre las marcas chinas y al percepción de mayores riesgos. Si las negociaciones fracasan, la empresa tiene que buscar otro inmueble, lo que retrasa el proceso.
En esencia, los propietarios extranjeros aplican un enfoque basado en el “preciosamiento del riesgo”: si consideran que el nuevo inquilino no es de confianza, utilizan contratos de arrendamiento largos y depósitos elevados para reducir sus propios riesgos.
II. ¿No se pueden conseguir almacenes de calidad? ¡Los gigantes internacionales están compitiendo por ellos!
Para las empresas del sector manufacturero y las que operan en comercio electrónico transfronterizo, el problema de los almacenes logísticos es aún más importante. Antes de expandirse al extranjero, solían confiar en distribuidores para no necesitar construir sus propios almacenes; ahora, debido a la necesidad de localizar operaciones, marketing y producción en el mercado local, las empresas deben luchar por los almacenes de mejor calidad. Estos almacenes ya están siendo reclamados por gigantes internacionales como Amazon.
Por ejemplo, si una empresa china busca un almacén de alto estándar en Europa, encontrará pocos que cumplan con sus requisitos, y además tendrá que competir con empresas como Amazon. Como nuevo jugador en el mercado, la empresa no podrá compararse en términos de crédito o marca con los gigantes internacionales; incluso si consigue alquilar un almacén, el alquiler será entre 4 y 5 veces más caro que en las ciudades de segunda o tercera categoría del delta del río Yangtze en China, superando los precios de las ciudades de primera categoría en ese país.
III. La falta de preparación conlleva grandes pérdidas: retrasos en proyectos y dinero desperdiciado son habituales
Muchas empresas son demasiado despreocupadas al elegir ubicaciones para sus inmuebles en el extranjero: una tercera parte de ellas comienza a buscar oficinas solo después de haber establecido entidades legales en el país destino, e incluso algunas lo hacen justo antes de enviar su equipo comercial. ¿El resultado? Según investigaciones de JLL (Jones Lang LaSalle), el 82% de las empresas se enfrenta a desafíos significativos, el 63% de los proyectos se retrasa, el 52% supera el presupuesto y el 17% es cancelado debido a problemas relacionados con la propiedad o la protección del medio ambiente. Por ejemplo, una empresa tecnológica china que intentaba construir un centro de datos en el extranjero encontró que su ubicación fue denunciada por empresas vecinas como contaminante; al no haber realizado una adecuada evaluación de cumplimiento normativo previamente, no pudo presentar pruebas para defenderse y todo el esfuerzo inicial se perdió.
IV. ¿Cómo superar estos problemas? Estos métodos pueden ayudarte a evitar errores
1. Planificación anticipada: No esperes hasta que inicie la actividad comercial para buscar inmuebles; integra la planificación inmobiliaria con tu estrategia de internacionalización para no retrasar el proceso.
2. Aumenta tu credibilidad: Demuestra tu solvencia a través de casos exitosos en mercados establecidos, o utiliza filiales extranjeras consolidadas como garantía para negociar depósitos más bajos y contratos de arrendamiento más cortos con los propietarios.
3. Comienza con opciones flexibles antes de optar por soluciones a largo plazo: Al principio de tu internacionalización, considera espacios de oficina compartidos (flexibles y económicos); una vez que tus operaciones se estabilicen, puedes pensar en contratos de arrendamiento más largos o la construcción de propiedades propias.
4. Contrata a agencias profesionales: Las consultoras inmobiliarias internacionales (como JLL) pueden ayudarte a evitar errores comunes. Su servicio de asesoramiento inmobiliario para empresas que se expanden al extranjero ha crecido significativamente en los últimos dos años, precisamente debido a la demanda de las empresas.
La última palabra
Internacionalizarse no solo significa vender productos; también implica aprender a interactuar con los propietarios inmobiliarios en el extranjero. Este “curso de economía inmobiliaria global” te beneficiará cuanto antes lo empeces a aplicar.