Краткое содержание анализа
Китайские компании, выходящие на зарубежный рынок, сталкиваются с совершенно иными правилами при аренде или строительстве недвижимости за рубежом (офисные здания, склады, фабрики, центры обработки данных и т. д.): долгосрочные контракты на аренду (5–7 лет), высокие залоги, привлекательные ресурсы, захваченные международными гигантами, а также высокий риск несоответствия нормам, что приводит к значительному увеличению временных и финансовых затрат, а иногда даже к отмене проектов. Эти проблемы характерны не только для китайских компаний, но обусловлены различиями в рыночных правилах, расхождениями во взглядах между странами и недостаточной подготовкой самих предприятий. Все больше компаний понимают, что планирование недвижимости за рубежом является обязательным этапом их экспансии.
Почему зарубежные арендодатели такие требовательные? Потому что это рынок с избытком предложений («рынок продавцов»!
На внутреннем рынке офисной недвижимости предложение превышает спрос, и арендаторы занимают доминирующее положение: можно договориться о краткосрочной аренде, снижении арендной платы или уменьшении залога. Однако в ключевых зарубежных городах (Европа, Токио, Дубай) ситуация обратная: количество качественных объектов недвижимости ограничено, уровень вакантности составляет менее 10%, и решения принимают арендодатели.
Например, если китайская производственная компания хочет арендовать офис в Европе, арендодатель может потребовать заключения долгосрочного контракта на 5–7 лет (поскольку компания ещё находится на стадии развития и не может гарантировать стабильность своей деятельности) и взимает залог, значительно превышающий рыночный уровень (из-за недостаточного знакомства с китайскими брендами). В результате переговоры могут сорваться, и компания будет вынуждена искать новое помещение, теряя время.
По сути, зарубежные арендодатели устанавливают цены, исходя из рисков: для новых арендаторов с низким кредитным рейтингом используются долгосрочные контракты и высокие залоги.
Не удаётся заполучить качественный склад? Международные гиганты уже все забрали!
Для производственных компаний и компаний, занимающихся электронной коммерцией, проблема с логистическими складами особенно актуальна. Раньше для экспансии на зарубежные рынки достаточно было использовать дилеров; теперь же необходимо создавать собственные склады, что требует привлечения качественных объектов. Однако такие склады уже заняты такими гигантами, как Amazon.
Например, если китайская компания ищет склад в Европе соответствующих стандартов, подходящих вариантов мало, а конкуренцию составляют такие игроки, как Amazon. Как новички на рынке, китайские компании не могут сравниться с гигантами по уровню кредитоспособности и брендовому имиджу; даже если им удаётся арендовать склад, арендная плата в 4–5 раз превышает стоимость аналогичных объектов во второстепенных городах Китая.
Недостаточная подготовка приводит к серьёзным потерям: задержки проектов и траты средств — обычное явление
Многие компании слишком небрежно подходят к выбору местоположения недвижимости за рубежом: треть из них начинают поиск офисов только после создания зарубежного юридического лица, а иногда и после отправки команды для работы на месте. Результаты такого подхода плачевны: согласно исследованию JLL, 82% компаний сталкиваются с серьёзными проблемами, 63% проектов откладываются, 52% испытывают дефицит бюджета, а 17% проектов срываются из-за проблем с правами собственности или экологическими нормами. Например, китайская технологическая компания, планирующая строительство центра обработки данных за рубежом, после выбора места сталкивается с судебными исками от соседних предприятий по поводу загрязнения окружающей среды; из-за недостаточной проверки соответствия нормам компания не может предоставить доказательства и теряет вложенные средства.
Как преодолеть эти препятствия? Эти методы помогут избежать ошибок
1. Заранее спланируйте: не начинайте поиск недвижимости только после запуска бизнеса; свяжите планирование недвижимости с экспансионной стратегией, чтобы избежать проблем.
2. Повышайте свой кредитный рейтинг: докажите свою надёжность на примере успешных проектов на зрелых рынках или используйте гарантии от зарубежных филиалов для снижения размера залога и срока аренды.
3. Начните с гибкого подхода, а затем переходите к долгосрочным контрактам: на начальном этапе экспансии выбирайте варианты совместного использования офисных пространств (гибкость, низкие затраты); когда бизнес стабилизируется, можно рассмотреть возможность долгосрочной аренды или самостоятельного строительства.
4. Обращайтесь к профессиональным консультантам: международные компании по недвижимости (например, JLL) могут помочь избежать ошибок; их услуги в области экспансии на зарубежные рынки активно развиваются благодаря росту потребностей компаний.
Заключение
Экспансия за рубежом — это не только продажа товаров, но и умение взаимодействовать с местными арендодателями. Чем раньше вы начнёте изучать правила работы на этом рынке, тем быстрее получите конкурентные преимущества.