Résumé des principaux points
Alors que des secteurs tels que la restauration et l’habillement se plaignent de difficultés commerciales, le nombre d’hôtels ne cesse d’augmenter : en 2025, on prévoit 106 300 chaînes hôtelières et 1,09 million de chambres supplémentaires. Cependant, il s’agit d’une expansion paradoxale : d’un côté, les revenus par chambre diminuent et l’industrie connaît généralement des bénéfices faibles voire des pertes ; de l’autre, les marques de chaînes se lancent à la conquête du marché et les immobiliers commerciaux sont transformés en hôtels pour survivre. Au fond, il s’agit pour les propriétaires d’immobilier inutilisé de trouver une solution, pour les marques de chaînes d’étendre leur présence à bas coût, et pour le marché de se concentrer sur les segments haut de gamme. Toutes les parties parient sur le fait qu’elles ne seront pas les dernières à abandonner ce marché.
I. De plus en plus d’hôtels, mais les “vivants” ne sont pas tous les mêmes
Les hôtels que l’on voit partout correspondent en réalité au remplacement des anciens par de nouveaux modèles : ceux qui ferment sont souvent de petits hôtels sans marque, tandis que ceux qui ouvrent sont des chaînes de luxe ou de moyenne gamme. Les données de 2025 montrent que les chambres dans les hôtels haut de gamme ont augmenté de 14,96 % et celles dans les hôtels de moyenne gamme de 10,91 %, contre seulement 9,35 % pour les hôtels économiques. La part des hôtels haut de gamme est passée de 29 % à 38 %. Par exemple, sur la même rue, un ancien hôtel familial peut être remplacé par une chaîne comme All Season ou Vienna : les consommateurs préfèrent les marques reconnues, et les hôtels indépendants, manquant de clientèle et de gestion, sont naturellement éliminés, laissant la place aux chaînes.
II. Ouvrir malgré les pertes ? Les immobiliers commerciaux n’ont pas d’autre choix
Les promoteurs transforment des bureaux et des magasins inoccupés en hôtels, non parce que ces derniers sont rentables, mais pour tirer le meilleur parti de leurs actifs :
- Activer les actifs inutilisés : au cours des 20 dernières années, de nombreux immobiliers commerciaux ont été construits sans pouvoir être vendus ou loués, ce qui entraîne des pertes. Les transformer en hôtels génère au moins un flux de trésorerie (les revenus sont perçus quotidiennement) et permet d’élever la valeur de l’actif, facilitant l’obtention de prêts bancaires pour investir ailleurs.
- Le flux de trésorerie est plus important que les profits : les 1613 hôtels de Pékin ont réalisé un bénéfice total de seulement 59,8 millions en six mois, soit en moyenne 37 000 par hôtel, ce qui représente à peine 6 000 par mois. Mais les promoteurs ne se soucient pas de ces petits profits ; tant qu’ils peuvent obtenir des prêts pour rouler leur business, c’est mieux que de laisser leurs propriétés inutilisées.
III. Les marques de chaînes profitent secrètement : une excellente opportunité d’expansion à bas coût
Pour des marques comme All Season ou Huazhu, il s’agit d’une période idéale pour se développer :
- Récupérer les hôtels indépendants en difficulté : de nombreux hôtels ne peuvent plus fonctionner et sont prêts à être vendus à bas prix ou à rejoindre une chaîne (ce qui leur permet d’accéder aux systèmes de réservation et à l’expérience de gestion de la marque).
- Loyers bas : avec un nombre élevé d’immobiliers commerciaux inoccupés, les loyers ont diminué, réduisant ainsi le coût d’ouverture des hôtels.
- Gagner sans investir : les marques n’ont pas besoin de financer eux-mêmes l’ouverture des hôtels ; elles gagnent en percevant des frais de franchise et des frais de gestion. Par exemple, les revenus liés aux franchises et à la gestion de Huazhu ont augmenté de 23,1 % l’année dernière, tandis que les risques sont assurés par les franchisés, permettant aux marques de réaliser des profits stables.
IV. Un déséquilibre grave entre l’offre et la demande
L’augmentation du nombre d’hôtels n’est pas due à une forte demande, mais à une offre imposée :
En 2025, l’offre d’hôtels a augmenté de 3,2 %, tandis que la demande n’a progressé que de 0,4 %. En d’autres termes, pour chaque 100 nouvelles chambres ouvertes, seulement 0,4 sont occupées supplémentairement. Cela signifie que les taux deoccupation vont continuer à augmenter et que les revenus par chambre vont continuer à baisser (par exemple, les marques comme Marriott et Huazhu ont constaté une diminution des revenus de 2 % à 5,7 %). Ce n’est pas le marché qui a besoin de tant d’hôtels, mais les promoteurs immobiliers qui cherchent à transformer leurs propriétés en hôtels pour survivre.
V. L’essence de cette “célébration” : tout le monde parie sur le dernier participant
Derrière cette expansion, il y a un jeu où chacun essaie de “prendre le relais” :
- Les promoteurs espèrent réaliser des liquidités en transformant leurs propriétés en hôtels et obtenir des prêts pour d’autres projets.
- Les marques de chaînes visent à consolider leur position en augmentant leur taille et à percevoir plus de commissions.
- Les franchisés espèrent attirer des clients grâce à la marque et récupérer leurs investissements progressivement.
Mais dans un contexte de déséquilibre entre l’offre et la demande, certaines parties vont perdre : celles qui ont payé cher pour rejoindre une chaîne et qui se retrouvent avec des taux d’occupation élevés seront probablement les premières à en pâtir.
En somme, il s’agit moins d’une prospérité du secteur hôtelier que d’un effort collectif pour “sauver” des immobiliers commerciaux excédentaires, ainsi que de la poursuite de l’inertie de l’expansion du capital.
(L’analyse est présentée en langage simple et sans termes techniques, afin de faciliter la compréhension de ce phénomène économique contraire à l’intuition.)