핵심 내용 요약
이 기사는 지방 정부가 토지 재정의 위축과 부동산 시장 침체라는 상황에서 어떻게 새로운 생산력을 육성하고 변화의 어려움을 극복할 수 있을지에 초점을 맞추고 있습니다. 조연정 교수와의 인터뷰를 통해, 재정이 토지 매각에 의존하고 산업이 동질화되며 성과 평가 체계가 부적절하고 발전 동력이 부족한 등의 실제 문제들을 해결하는 방안을 제시합니다. 구체적인 방법으로는 무효한 투자를 줄이고 기존 자산을 활성화하며, 평가 체계를 조정하고 합비 모델을 참고하는 것 등이 포함됩니다. 그 핵심은 도시가 증량 확장에서 기존 자산의 질 향상으로 전환하고 장기적인 산업 투자와 성과 평가 체계를 구축하는 것입니다.
상세한 해석
#### 1. 토지 매각 의존에서 벗어나기: 먼저 공급을 줄이고, 그 다음에 기존 자산으로 수익을 창출하기
문제: 지방 정부는 교육, 인프라와 같은 필수 지출을 유지하기 위해 토지 매각에 의존하지만, 부동산 시장을 자극할 수 없어 딜레마에 처해 있습니다.
조 교수의 해결책:
- 무효한 투자 줄이기: 도시화가 전환기에 접어들면 인구 증가가 느려지므로, 더 많은 도로나 산업 단지를 건설해도 투자 비용을 회수하지 못할 수 있으며, 오히려 재정 지원이 필요할 수 있습니다. 따라서 무효한 프로젝트부터 중단해야 합니다.
- 공급 감소와 기존 자산 가치 상승: 새로운 토지 공급을 줄여 주택 가격을 올리면, 주민들이 집을 개선하거나 업그레이드하려는 의욕이 생깁니다. 이러한 민간 투자가 정부의 프로젝트 중단으로 인한 GDP 감소를 메울 수 있습니다.
- 미래 수익 시장 구축: 기존 자산(오피스 건물, 산업 단지 등)의 미래 수익을 거래할 수 있도록 하여, 예를 들어 상가의 10년 후 임대료를 미리 받아 부채를 갚거나 자산을 업그레이드하는 데 사용합니다. 부채는 고정되어 있지만, 자산 가치가 올라가면 부채 비율도 낮아집니다.
- 중앙 정부의 지원: 전환기에 재정적 어려움이 크므로, 중앙 정부는 토지 매각을 강요하지 말고 은행과 협력하여 상환 기간을 연장하거나 저금리 부채를 고금리 부채로 교환하거나, 심지어 지방 정부의 부실 채권을 직접 매입하여 도움을 줄 수 있습니다.
#### 2. 산업 내 경쟁 피하기: 무분별한 경쟁 대신 “특색 있는 역할”을 하기
문제: 각 지방이 신에너지나 반도체 분야로 몰려들어 공급 과잉과 자원 낭비가 발생합니다.
조 교수의 해결책:
- 투자는 필수: 도시의 세수와 일자리는 기업에 의존하므로, 인기 있는 분야에 투자하는 것은 “토지 매각 재정”에서 “세수 재정”으로 전환하는 필수적인 과정입니다. 낭비는 불가피하지만, 투자하지 않으면 도태됩니다. 중요한 것은 기업을 신중하게 선정하는 능력입니다(예: 합비의 사례).
- 재산세로 문제 해결: 부동산세를 통해 토지 매각을 대체할 수 있지만, 기업이 없으면 주택 가격이 높아도 아무도 살지 않습니다.
- 주요 도시의 “보조 역할”: 예를 들어, 심천이 칩 설계에 집중하면 주변 도시는 칩 포장을 담당할 수 있습니다. 이러한 분업은 무분별한 “메타버스 산업 단지” 건설보다 실질적입니다.
#### 3. 개념만 따르는 발전: 성과 평가 체계의 문제가 아니라, 위험 관리의 실패
문제: 경제가 약한 지역에서 조건을 고려하지 않고 “양자 타운”이나 “저공간 시범 구역”을 건설하지만 효과가 없습니다.
조 교수의 해결책:
- 정부도 시장의 일부: 새로운 분야가 등장하면 기업들이 몰려듭니다. 정부가 따라가는 것은 자연스러운 일이지만, “성과 공사”만 비난해서는 안 됩니다. 중요한 것은 위험을 통제하는 것입니다:
- 합비의 평가 체계를 참고: 기금 투자를 사용하여 실패해도 교육, 의료 등의 필수 지출에 영향을 주지 않도록 합니다.
- 시기적절한 손실 정리: 투자가 실패하면 즉시 청산하여 비용을 절약합니다.
- 기존 자산으로 자금 조달: 토지를 매각할 수 없으면, 기존 주택 가격을 올려서 정부가 필요한 프로젝트에 투자할 수 있습니다.
#### 4. 합비 모델의 실패: 중요한 것은 “먼저 자본을 확보하고, 그 다음에 위험을 감수하는 것”
문제: 미개발 지역이 “기금 유치”를 모방하지만, 결과적으로 무분별한 추종과 국유 자산의 손실로 이어집니다.
조 교수의 해결책:
- 합비 모델의 핵심은 ‘자본 창출’입니다: 합비는 산업 단지를 직접 건설하는 것이 아니라, 먼저 구시가지를 철거하고 신도시를 건설하여 지방 정부와 시청을 이전시키고 신도시의 토지 가치를 올려 기금을 조성합니다. 신도시의 토지 가치가 오르지 않으면 기업에 투자할 자본이 없습니다.
- 미개발 지역은 ‘자산 거품’이 부족: 선진 도시의 자산(예: 주택)은 가치가 높아 자금 조달 비용이 낮고, 더 많은 실패를 견딜 수 있습니다. 따라서 지역 자산의 가치를 먼저 올려야 합니다(예: 인프라 개선, 인구 유치).
- 실패를 두려워하지 마세요: 투자는 우물을 파는 것과 같아서 모든 우물에서 물이 나오지 않지만, 충분히 많이 파면 결국 물을 찾을 수 있습니다. 합비는 9년 동안 손실을 보았지만, AI 수요가 급증하면서 한 분기 만에 모든 손실을 회복했습니다. 장기적인 전략이 없으면 포기할 수밖에 없습니다.
#### 5. 부적절한 성과 평가 체계 해결: “단기 GDP” 대신 “10년 주기” 사용
문제: 관리자의 성과 평가는 2-3년간의 GDP와 프로젝트 수를 기준으로 하지만, 산업이 성숙하는 데는 5-10년이 걸려서 미완성된 산업 단지나 실패한 프로젝트가 발생합니다.
조 교수의 해결책: 싱가포르의 탄마싱 모델을 참고하여 평가 체계를 개선합니다:
- 정부와 기업의 분리: 산업 단지를 정부와 기업이 별도로 관리하도록 합니다.
- 장기적인 성과 평가: 프로젝트의 장기적인 효과와 지속 가능성을 고려하여 평가합니다.
이러한 방법들은 각 지역의 실정에 맞게 적용되어야 하며, 지속 가능한 발전을 위해 정부와 기업의 협력이 필요합니다.