ملخص الأحداث الرئيسية
شهد سوق العقارات الثانوية في المدن الرئيسية تغيرات واضحة مؤخرًا: حيث انخفضت كل من أعداد العروض الجديدة والمعروضة مسبقًا من مستويات عالية، وتحولت نية الملاك من البيع العاجل إلى التردد في البيع ومراقبة الأوضاع. استمرت نشاطات البيع بمعدل أعلى من السنوات السابقة، وبدأت الأسعار في المناطق الرئيسية تستقر أو حتى ترتفع قليلًا. تشير هذه الإشارات إلى أن علاقة العرض والطلب في سوق العقارات تتحسن تدريجيًا، وأن ثقة المستثمرين في السوق بدأت تتعافى.
أولاً: انخفاض حجم العروض
تغيرت الحالة التي كان فيها الملاك يبيعون منازلهم بشكل جماعي. في مايو من هذا العام، كان هناك فقط 120,000 عرض جديد للعقارات الثانوية في 25 مدينة رئيسية، وهو ما يمثل انخفاضًا بأكثر من 40% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي؛ كما انخفض عدد العروض المعروضة مسبقًا أيضًا، حيث بلغ 2.13 مليون عرض في نهاية أبريل، بانخفاض قدره 1.6% على أساس شهري و4.3% مقارنة بالذروة التي تم تسجيلها في أكتوبر من العام الماضي.
كانت التغيرات أكثر وضوحًا في مدن رئيسية مثل بكين وشنغهاي: حيث انخفض عدد العروض المعروضة مسبقًا بنسبة 1.1% مقارنة بالعام الماضي في بكين، وبنسبة 18.5% في شنغهاي؛ في حين أن عدد العروض في قوانغتشو وشنتشن لا يزال مرتفعًا، إلا أنه من المتوقع أن ينخفض بعد تحسين السياسات في نهاية أبريل.
ثانيًا: تغير في نية الملاك
لماذا انخفض حجم العروض؟ السبب الرئيسي هو تحسن توقعات الملاك:
1. النشاط في البيع أعطى ثقة: لقد كانت مبيعات العقارات الثانوية جيدة هذا العام، واستمر الإقبال لفترة أطول من السنوات السابقة، مما جعل الملاك يدركون أنه من الممكن بيع منازلهم دون الحاجة إلى خفض الأسعار بشكل عاجل.
2. تحسين السياسات: قامت مدن مثل شنغهاي وشنتشن بتعديل سياسات العقارات (مثل خفض عتبات الشراء)، مما جعل الملاك يشعرون بأن السوق أصبح أكثر استقرارًا.
3. توقف انخفاض الأسعار وبدء الارتفاع: تقلصت نسبة انخفاض أسعار العقارات الثانوية، وحتى أسعار العروض في شنغهاي ارتفعت لثلاثة أشهر متتالية، مما جعل الملاك يعتقدون أن البيع الآن قد لا يكون مجديًا وأن الانتظار قد يؤدي إلى حصولهم على سعر أفضل.
4. استهلاك العروض المباعة بشكل عاجل: انخفض عدد العروض التي كانت موجودة بسبب رغبة الملاك في تحديث منازلهم بسرعة أو نقص التمويل خلال السنوات القليلة الماضية، ومعظم الملاك الآخرين ليسوا في عجلة من أمرهم لبيع منازلهم.
ثالثًا: استمرار نشاط البيع
لم تكن مبيعات العقارات الثانوية هذا العام مجرد ظاهرة عابرة، بل كانت مستمرة:
- في مايو، تم بيع 141,000 عقار في 20 مدينة رئيسية، وهو ما يمثل انخفاضًا بنسبة 9% على أساس شهري، لكن زيادة بنسبة 19.3% مقارنة بالعام الماضي، وقد اتسع هذا الزيادة بمقدار 6.3 نقطة مئوية مقارنة بأبريل.
- في الخمسة أشهر الأولى من العام، تم بيع ما مجموعه 629,000 عقار في 20 مدينة رئيسية، بزيادة قدرها 4.4% مقارنة بالعام الماضي؛ وزاد حجم المبيعات خلال الأسابيع الـ14 التي تلت عيد الربيع بنسبة 13% مقارنة بنفس الفترة من عام 2025.
- كان أداء المدن من الدرجة الأولى بارزًا بشكل خاص: حيث تم بيع 16,000 عقار في بكين في مايو، وهو أعلى رقم تم تسجيله في نفس الفترة من السنوات الخمس الماضية؛ وتم بيع 28,000 عقار في شنغهاي، بزيادة قدرها 30.9% مقارنة بالعام الماضي. هذا يدل على أن المشترين الذين لديهم حاجة حقيقية والذين يرغبون في تحسين منازلهم بدأوا فعلاً بالدخول إلى السوق.
رابعًا: بدء ارتفاع الأسعار
انخفاض حجم العروض وزيادة نشاط البيع أدى مباشرة إلى استقرار الأسعار. في المناطق الرئيسية ببكين، بدأت أسعار بعض المجمعات السكنية في الارتفاع:
- في منطقة هايديان، ارتفع متوسط سعر الشقة في حي بيشين جيايوان إلى 50,800 يوان للمتر المربع في مايو، بزيادة قدرها 2.1% على أساس شهري؛
- ارتفع سعر حي يوشيو يوان بنسبة 1.8%، وحي تاييوان بنسبة 0.2%.
كما ذكرت إدارة شركة "أنا أحب عائلتي" (I Love My Family) أن انخفاض حجم العروض في المدن من الدرجة الأولى قلل من ضغط العرض، مما ساعد على استقرار الأسعار. وأشار يان يويجين إلى أن توقف انخفاض الأسعار في مدن رئيسية مثل شنغهاي قد غير من الموقف الترددي لدى المشترين، حيث أصبح المزيد من الناس على استعداد لشراء العقارات.
خامسًا: أهمية التحسن في السوق
تشير هذه التغيرات إلى أن علاقة العرض والطلب في سوق العقارات تتحول من حالة "فائض العرض" إلى حالة "توازن". لم يعد الملاك في عجلة من أمرهم لبيع منازلهم، ولم يعد المشترون يترددون في الشراء؛ بدأت تظهر الآثار التراكمية للسياسات، وبدأ المشترون ذوو الحاجة الحقيقية والذين يرغبون في تحسين منازلهم بالدخول إلى السوق تدريجيًا. بالنسبة للأشخاص العاديين، قد يكون عدد الخيارات أقل الآن (بسبب انخفاض حجم العروض)، لكن السوق أصبح أكثر استقرارًا، ولا داعي للقلق بشأن انخفاض الأسعار بعد الشراء مباشرة؛ بالنسبة للملاك، ليس هناك حاجة للإسراع في بيع منازلهم، ويمكنهم الانتظار للحصول على سعر أفضل. بشكل عام، يبدو أن سوق العقارات يخرج تدريجيًا من فترة التعديل ويتطور نحو اتجاه صحي.