Zusammenfassung der Kerninhalte
Die am Ende April in Shenzhen eingeführten „Neuerungen 429“ (Erleichterungen bei den Kaufbedingungen für die Stadtteile Futian, Nanshan und Bao’an/Xin’an) zeigten sofortige Wirkung: Unternehmer aus anderen Regionen strömten in Scharen nach Shenzhen, um Informationen zum Immobilienkauf einzuholen. In den Kerngebieten (Futian, Nanshan) war der Handel aktiv, und Luxuswohnungen verkauften sich besonders gut. Der Immobilienmarkt in ganz Shenzhen erlebte im Mai einen „roten Mai“ – die Gesamtzahl der online registrierten Kaufverträge für Neubau- und Gebrauchtimmobilien erreichte 10.077 Einheiten, was nach 14 Monaten wieder ein Höchststand darstellt. Die Preise für Gebrauchtimmobilien stiegen auf 60.800 Yuan pro Quadratmeter, und die Bestände sanken auf ihren niedrigsten Stand seit einem Jahr. Der Markt zeigte eine strukturelle Erholung mit hoher Nachfrage in den Kerngebieten, starkem Interesse an Luxuswohnungen und einer insgesamt stabilen Entwicklung.
Detaillierte Analyse
1. Was genau wurden durch die Neuerungen gelockert – und warum kamen plötzlich Kunden aus anderen Regionen?
Der Kern der Neuerungen besteht darin, die Kaufbeschränkungen in den Kerngebieten gezielt aufzuheben: Früher musste man in Futian und Nanshan einen Shenzhen-Ausweis oder eine kontinuierliche Zahlung von Sozialversicherungsbeiträgen/Einkommenssteuern nachweisen, um dort Immobilien zu kaufen. Jetzt reicht bereits ein Shenzhen-Wohnschein aus (der relativ leicht zu erhalten ist), und Personen, die die Voraussetzungen erfüllen, können sogar eine weitere Wohnung kaufen.
Dies zog insbesondere Unternehmer aus anderen Regionen an – sie sehen Shenzhens Wirtschaftskraft positiv und betrachten Immobilien in den Kerngebieten als Wertanlagen. Die Neuerungen senkten die Zugangsbarriere, weshalb sie ihre Vermögenswerte dort investierten. Beispielsweise empfing das Unternehmen „LeYouJia“ während des „1. Mai“ Kunden aus Zhejiang, Shenyang und Hongkong; einige kauften sogar direkt online, nachdem sie ihren Wohnschein erhalten hatten.
2. Warum verkauften sich Luxuswohnungen in den Kerngebieten so gut?
Futian und Nanshan gelten als traditionelle Gebiete für den Kauf von „Verbesserungswohnungen“ (von Personen mit hohem Einkommen). Die Neuerungen senkten die Kaufbarriere für diese Kunden, wodurch die Nachfrage plötzlich anstieg:
- Zahlen belegen die Entwicklung: Im Mai stiegen die Verkäufe von Neubauimmobilien in Futian um 52 % und in Nanshan um 45 %. In Nanshan machten Immobilien im Wert von über 10 Millionen Yuan den Anteil der Gesamtverkäufe mit 24,3 % aus – das ist der höchste Wert in der Stadt.
- Beispiele für Luxusverkäufe: Die Luxusprojekte „CITIC City Kaixin Yue Wan“ in Nanshan und „Shenzhen Guanchao“ in Bao’an wurden bereits am Eröffnungstag ausverkauft; eine Doppelwohnung kostete dabei 398.600 Yuan pro Quadratmeter, was einen neuen Höchststand für Immobilienpreise in China darstellte und den Markt für Luxuswohnungen weiter anheizte.
3. Wie heiß war der Immobilienmarkt in ganz Shenzhen im Mai? Ist der „rote Mai“ wirklich belegt?
Absolut! Laut Daten von „LeYouJia”:
- Gesamtverkäufe über 10.000 Einheiten: Im Mai wurden insgesamt 10.077 Kaufverträge für Neubau- und Gebrauchtimmobilien registriert – das ist das erste Mal seit April 2025, dass diese Zahl überschritten wurde (Zuwachs um 28 %).
- Starke Nachfrage nach Neubauimmobilien: 4.543 Neubauverkäufe, ein Anstieg von 34 %. Die Entwickler boten aktiv Immobilien an, und die Kunden kauften gerne zu.
- Stabile Situation auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt: 5.534 Gebrauchtimmobilien wurden verkauft; zwar sank die Zahl im Vergleich zum April um 6 %, aber im Jahresvergleich um 21 %. Zudem blieb der Markt seit vier Monaten (mit Ausnahme des Februars) über dem „Wachstumsgrenzwert“ von 5.000 Verkäufen pro Monat – dieser Wert gilt als Indikator für die Marktentwicklung in Shenzhen.
4. Steigen die Preise für Gebrauchtimmobilien – und sinken die Bestände? Hat sich das Angebot und Nachfrage-Gleichgewicht verbessert?
Ja!
- Preissteigerung: Die Durchschnittspreise für Gebrauchtimmobilien stiegen auf 60.800 Yuan pro Quadratmeter (Zuwachs um 5 %). Der Grund dafür ist einerseits die wachsende Marktvertrauen und andererseits der Fokus auf Immobilien in den Kerngebieten mit hohen Preisen.
- Bestandsrückgang: Bis Ende Mai sank die Anzahl der zum Verkauf stehenden Gebrauchtimmobilien bei „LeYouJia“ für sechs Wochen in Folge um 2,1 %. Auch die Zahl der neuen Angebote nahm ab, was auf eine Verbesserung des Angebot-Nachfrage-Verhältnisses hindeutet: Früher gab es zu viele Immobilien, aber keine Käufer; jetzt werden immer weniger Immobilien angeboten und gleichzeitig steigt die Nachfrage.
5. Wie wird sich der Immobilienmarkt in Shenzhen weiter entwickeln? Strukturelle Differenzierung ist entscheidend
Experten prognostizieren, dass die Erholung anhält – allerdings nicht mit allgemeinen Preiserhöhungen, sondern mit einer zunehmenden Differenzierung zwischen den Regionen:
- Neubauimmobilien: Luxuswohnungen sowie besonders attraktive Projekte (gute Lage, Seltenheit) werden weiterhin gefragt sein, da wohlhabende Käufer bereit sind, viel zu zahlen. In Randgebieten wie Longgang und Pingshan wird der Markt hingegen eher stabil bleiben.
- Gebrauchtimmobilien: Die Markterwartungen haben sich verbessert; Preise und Verkäufe werden stabil bleiben – allerdings wird der Unterschied zwischen den Kerngebieten (Futian, Nanshan) und den Randgebieten weiter zunehmen.
Insgesamt zeigt sich, dass die Erholung des Immobilienmarktes in Shenzhen nicht durch allgemeine Maßnahmen, sondern durch gezielte Anreize für die Kerngebiete und die Nachfrage nach Luxuswohnungen erfolgt. Für normale Käufer ist es wichtig, ihre eigenen Bedürfnisse zu berücksichtigen – sie sollten nicht blind der Mode folgen. Dennoch hat der Wert von Immobilien in den Kerngebieten durch die Marktentwicklung deutlich zugenommen.