Resumen del contenido principal
La “nueva política 429”, lanzada a finales de abril en Shenzhen (que relaja los requisitos para comprar viviendas en las calles de Futian, Nanshan y Bao'an-Xin'an, permitiendo la compra con un certificado de residencia y ofreciendo la posibilidad de adquirir una segunda propiedad a quienes cumplen con los criterios), tuvo efectos inmediatos: empresarios de otras regiones acudieron en masa a Shenzhen para consultar sobre compras de viviendas. Las transacciones en las áreas centrales (Futian y Nanshan) fueron muy activas, y las propiedades de lujo se vendieron rápidamente. El mercado inmobiliario de toda Shenzhen experimentó un “mayo rojo” en mayo, con un total de más de 10,077 transacciones registradas (un aumento del 28% en comparación con abril), volviendo a niveles altos después de 14 meses. Los precios de las viviendas de segunda mano aumentaron a 60,800 yuanes por metro cuadrado, y los inventarios descendieron al nivel más bajo en casi un año, mostrando una tendencia de recuperación estructural con áreas centrales muy activas, propiedades de lujo en alta demanda y un mercado generalmente estable.
Análisis detallado
1. ¿Qué cambió con la nueva política? ¿Por qué los clientes de otras regiones llegaron de repente?
El objetivo principal de la nueva política es relajar las restricciones de compra en las áreas centrales: antes, para comprar en Futian y Nanshan era necesario tener una cuenta de residente en Shenzhen o haber pagado impuestos sociales/personales de manera continua; ahora, con solo un certificado de residencia (que es relativamente fácil obtener), se puede comprar una vivienda, y quienes cumplen con los requisitos pueden adquirir una segunda propiedad. Esto atrajo directamente a empresarios de otras regiones, que ya veían con buenos ojos la competitividad económica de Shenzhen y consideraban las propiedades en estas áreas como activos de calidad. Por ejemplo, durante el “Día del Trabajo”, LeYouJia recibió clientes de Zhejiang, Shenyang, Hong Kong, entre otros, algunos de los cuales incluso firmaron contratos en línea después de obtener su certificado de residencia.
2. ¿Por qué las propiedades en áreas centrales y de lujo se vendieron tan bien?
Futian y Nanshan son tradicionalmente áreas donde la gente adquiere viviendas para mejorar su calidad de vida (donde los ricos cambian por casas más grandes). La nueva política redujo los requisitos de compra, lo que liberó de repente una gran demanda.
- Datos destacados: En mayo, las transacciones de viviendas nuevas en Futian aumentaron un 52% en comparación con el mes anterior, y en Nanshan un 45%; además, el 24.3% de las propiedades de segunda mano en Nanshan tenían un precio superior a 10 millones de yuanes, lo que representa la mayor proporción de la ciudad.
- Ejemplos de éxito: Los proyectos residenciales de lujo como CITIC City Kaixin Yuewan en Nanshan y Shenzhen Guanchao en Bao'an se vendieron completamente en su día de lanzamiento. Uno de los apartamentos dúplex tuvo un precio unitario de 398,600 yuanes por metro cuadrado, con un valor total de más de 200 millones de yuanes, estableciendo un nuevo récord nacional para los precios de las viviendas nuevas y disparando la demanda en el mercado de propiedades de lujo.
3. ¿Cuán activo fue el mercado inmobiliario en toda Shenzhen en mayo? ¿El “mayo rojo” se confirmó?
¡Definitivamente! Los datos de LeYouJia muestran:
- Total de transacciones superó los 10,000: En mayo, se registraron 10,077 transacciones de viviendas nuevas y de segunda mano, la primera vez que se alcanzaba este número desde abril de 2025, lo que representa un aumento del 28% en comparación con el mes anterior.
- Explosión de ventas de viviendas nuevas: Se registraron 4,543 transacciones de viviendas nuevas, un aumento del 34% en comparación con abril, gracias a la activa promoción por parte de los desarrolladores y al interés de los clientes.
- Estabilidad en el mercado de viviendas de segunda mano: Se registraron 5,534 transacciones de viviendas de segunda mano, lo que representa un aumento del 21% en comparación con abril. Además, este es el cuarto mes consecutivo (excepto durante el Año Nuevo Chino en febrero) en que las ventas superan la línea de referencia de 5,000 transacciones, indicando una actividad saludable en el mercado.
4. ¿Los precios de las viviendas de segunda mano aumentaron? ¿Los inventarios disminuyeron? ¿La relación entre oferta y demanda ha mejorado?
¡Sí!
- Aumento de los precios: El precio promedio de las transacciones de viviendas de segunda mano subió a 60,800 yuanes por metro cuadrado, un aumento del 5% en comparación con el mes anterior. Hay dos razones para esto: primero, la confianza del mercado ha aumentado; segundo, la mayoría de las propiedades vendidas se encuentran en áreas centrales y tienen precios elevados, lo que ha influido en el precio promedio.
- Disminución de los inventarios: Hasta finales de mayo, los inventarios de viviendas de segunda mano en venta en LeYouJia habían disminuido durante 6 semanas consecutivas, con una caída del 2.1% en total, y también se redujo la cantidad de nuevas propiedades puestas a la venta, llevando los inventarios al nivel más bajo en casi un año. Esto indica que se vendieron más viviendas de las que se pusieron a la venta, lo que significa que la relación entre oferta y demanda está mejorando: antes había demasiadas viviendas sin compradores, mientras que ahora hay menos viviendas y más compradores.
5. ¿Cómo evolucionará el mercado inmobiliario en Shenzhen en el futuro? La diferenciación estructural es clave
Los expertos predicen que la recuperación continuará gracias a las políticas implementadas, pero no se espera un aumento general de precios, sino una mayor diversificación:
- Viviendas nuevas: Las propiedades de lujo y aquellas con ubicaciones estratégicas o escasez continuarán siendo muy demandadas, ya que los ricos están dispuestos a comprarlas. En las áreas periféricas (como Longgang y Pingshan), la venta se desarrollará de manera más lenta.
- Viviendas de segunda mano: Se espera una estabilización en los precios y volúmenes, pero la diferencia entre las áreas centrales (Futian, Nanshan) y las periféricas seguirá siendo notable: las áreas centrales continuarán siendo muy activas, mientras que las periféricas probablemente mantengan un nivel de actividad más modesto.
En resumen, la recuperación del mercado inmobiliario en Shenzhen no es un aumento generalizado, sino un enfoque dirigido hacia las áreas centrales y las necesidades de los compradores de alto poder adquisitivo. Para las personas comunes, es importante considerar sus propias necesidades antes de comprar una vivienda y no seguir ciegamente las tendencias. No obstante, el valor de las propiedades en las áreas centrales ha sido reconocido por el mercado.