核心内容の要約
深センでは4月末に「429新政」が発表され、福田区、南山区、宝安区の新安街道での住宅購入資格が緩和されました。居住証を持っていれば購入が可能となり、条件を満たす人はさらに1軒を追加で購入できるようになりました。その効果は即座に現れ、外地の企業経営者たちが深センに集まって住宅購入について相談し始めました。特に福田区や南山区といった中心地域では取引が活発になり、高級豪華住宅が売れ行き好調でした。その結果、5月の深センの不動産市場は「赤い5月」と呼ばれるほど活況を呈しました。新築・中古住宅を合わせたネット上の契約件数は1万件（10,077件）を突破し、14ヶ月ぶりに高水準に戻りました。中古住宅の価格も6.08万元/坪に回復し、在庫量は過去1年で最も少なくなりました。市場は「中心地域が活況を見せ、高級豪華住宅が人気を博し、全体的に安定している」という構造的な回復傾向にあります。
詳細な解説
1. 新政では具体的に何が緩和されたのか？なぜ外地の顧客が突然増えたのか？
新政の核心は「中心地域の購入制限を特定の対象に緩和すること」です。以前は福田区や南山区で住宅を購入するには深センの戸籍または継続的な社会保険料・個人所得税の支払いが必要でしたが、今では居住証（取得が比較的容易）さえあれば購入できるようになりました。条件を満たす人はさらに1軒を追加で購入できます。これにより、深センの経済競争力を高く評価している外地の企業経営者たちが資産を配置するために市場に参入しました。例えば「五一」連休中には、浙江や沈陽、香港などからの顧客を迎え、居住証を取得した上でオンラインで契約を結ぶ人もいました。
2. なぜ中心地域や高級豪華住宅がこんなに売れたのか？
福田区や南山区は深センの伝統的な「住環境改善型住宅の集積地」であり、富裕層がより大きな住宅に移る場所です。新政によりこれらの地域での購入障壁が下がったため、需要が急激に増加しました。
- データによると：5月の新築住宅の取引は前月比で福田区が52％、南山区が45％増加しました。南山区では1,000万元以上の中古住宅の割合が24.3％に達し（4軒に1軒が千万円以上の豪華住宅）、市内で最も高いです。
- 高級豪華住宅の例：南山区の中信城開信悦湾や宝安区の深圳观潮といった豪華住宅プロジェクトは、オープン当日に完売しました。その中には1軒あたり39.86万元/坪で総額が2億円を超える複合住宅もあり、全国の新築住宅価格の新記録を更新し、高級豪華住宅市場をさらに活気づけました。
3. 5月の深セン不動産市場はどれほど活況だったのか？「赤い5月」は本当に実現したのか？
間違いなく実現しました！楽有家のデータによると：
- 総取引件数が1万件を突破：5月の新築・中古住宅のネット上の契約件数は10,077件で、2025年4月以来初めての1万件超えで、前月比で28％増加し、活況が近年の高水準に戻りました。
- 新築住宅の爆発的な売れ行き：新築住宅のネット上の契約件数は4,543件で、前月比で34％増加しました（開発業者の積極的な販売と顧客の購入意欲によるものです）。
- 中古住宅市場の安定：中古住宅のネット上の契約件数は5,534件で、4月に比べてわずか6％減少しましたが、前年比では21％増加しており、2月の春節を除いて4ヶ月連続で5,000件以上の「活況の目安」を維持しています（5,000件は深センの中古住宅市場の活況の指標です）。
4. 中古住宅の価格が上昇し、在庫量が減少したのか？供給と需要の関係はどう変わったのか？
はい！
- 価格の回復：中古住宅の平均売却価格は6.08万元/坪に戻り、前月比で5％上昇しました。理由は2つあります。1つは市場の信頼が回復したこと、もう1つは取引された住宅のほとんどが中心地域にあるため価格が上昇したことです（例えば南山区の千万円以上の豪華住宅が多く売れたため）。
- 在庫量の減少：5月末時点で、楽有家が販売している中古住宅の在庫量は6週連続で減少し、合計で2.1％減少しました。新規に出回る物件も減少しており、在庫量は過去1年で最も低くなりました。これは売れた数が新規に出回る数を上回っていることを意味し、供給と需要のバランスが改善されています。以前は住宅が多かったにも関わらず買い手が少なかったのに対し、今では住宅が徐々に減り、買い手が増えています。
5. 今後の深セン不動産市場の動向は？構造的な分化が鍵となる
専門家の予測によると、政策の支援を受けて市場の回復は続くでしょうが、「全面的な価格上昇」ではなく「分化」が起こるとされています：
- 新築住宅：高級豪華住宅や人気のある物件（立地が良く、希少性が高い）は引き続き人気を博すでしょう。一方、龍岗区や坪山区などの周辺地域では市場が安定して売れ行きます。
- 中古住宅：市場の期待が回復し、価格と量は安定する見込みですが、中心地域と非中心地域の差はさらに広がるでしょう。中心地域（福田区、南山区）は引き続き活況を維持しますが、非中心地域はあまり活況にならない可能性があります。
要するに、深センの不動産市場の回復は「全面的な刺激」ではなく、「中心地域と高級需要への精密な対策」によるものです。一般の人々が住宅を購入する際には自分のニーズを考え、無闇に流行に乗る必要はありません。しかし、中心地域の資産価値は市場から確かに認められています。