Краткое содержание анализа
В конце апреля в Шэньчжэне была введена новая политика («новая политика 429»), которая смягчила требования к покупке недвижимости в районах Футянь, Наньшань и Баоань. Теперь для покупки достаточно иметь жительский сертификат, и соответствующие лица могут приобрести дополнительную квартиру. Эффект от новой политики был немедленным: предприниматели из других регионов стали активно обращаться в Шэньчжэн за информацией о покупке недвижимости. Торговля в ключевых районах (Футянь, Наньшань) процветала, а продажи элитной недвижимости росли. Весь рынок недвижимости Шэньчжэня в мае показал значительный рост — общее количество официально зарегистрированных сделок превысило 10 077 единиц, что является самым высоким показателем за последние 14 месяцев. Цены на вторичную недвижимость возросли до 60 800 юаней за квадратный метр, а запасы сократились до самого низкого уровня за последний год. Рынок демонстрирует структурное оживление: активность высока в ключевых районах, спрос на элитную недвижимость растет, а общая ситуация стабилизируется.
Детальный анализ
1. Что именно изменила новая политика? Почему вдруг появился такой спрос со стороны клиентов из других регионов?
Основная цель новой политики — снять ограничения на покупку недвижимости в ключевых районах. Ранее для покупки в Футянь и Наньшань требовалось наличие шэньчжэньской прописки или постоянная уплата социального страхования/налога на доход. Теперь достаточно иметь жительский сертификат, который можно получить относительно легко, и соответствующие лица могут приобрести дополнительную квартиру. Это привлекло предпринимателей из других регионов, которые уже оценили экономические перспективы Шэньчжэня и считают недвижимость в ключевых районах выгодным инвестиционным активом. Например, во время праздника «Пятилетия Китая» компания LeYouJia приняла клиентов из Чжэцзяна, Шэньяна, Гонконга и других мест; некоторые даже получили жительские сертификаты и совершили сделки онлайн.
2. Почему так хорошо продается недвижимость в ключевых районах и элитные объекты?
Футянь и Наньшань являются традиционными районами, где сосредоточена недвижимость для покупки людьми с высоким доходом. Новая политика снизила барьеры для покупателей, что привело к резкому увеличению спроса.
- Данные подтверждают это: в мае количество официально зарегистрированных сделок с новой недвижимости в Футянь выросло на 52%, а в Наньшань — на 45%. В Наньшане доля объектов стоимостью свыше 10 миллионов юаней составила 24,3% (из каждых 4 проданных квартир 1 является элитной).
- Примеры элитной недвижимости: проекты «CITIC City Kaixin Yuewan» в Наньшане и «Shenzhen Guanchao» в Баоане были распроданы сразу после открытия; одна из квартир-дуплексов стоила 398 600 юаней за квадратный метр, что стало новым рекордом цен на новую недвижимость в стране.
3. Насколько активен был рынок недвижимости Шэньчжэня в мае? Действительно ли это был «красный май»?
Да! По данным компании LeYouJia:
- Общее количество сделок превысило 10 000: в мае было зарегистрировано 10 077 сделок с новой и вторичной недвижимостью, что является первым случаем за апрель 2025 года.
- Бум продаж новой недвижимости: количество официально зарегистрированных сделок с новой недвижимости выросло на 34%.
- Стабильность рынка вторичной недвижимости: количество официально зарегистрированных сделок с вторичной недвижимости составило 5 534 единицы, что на 21% больше, чем в апреле. Это стабильный показатель для рынка вторичной недвижимости Шэньчжэня.
4. Почему цены на вторичную недвижимость выросли, а запасы сократились? Как изменилось соотношение спроса и предложения?
Да!
- Цены выросли: средняя цена сделок с вторичной недвижимости составила 60 800 юаней за квадратный метр, что на 5% больше, чем в апреле. Причины: улучшилось доверие инвесторов к рынку, а большинство проданных объектов находится в ключевых районах с высокой стоимостью, что повлияло на средние цены.
- Сокращение запасов: по состоянию на конец мая количество предложений на рынке вторичной недвижимости уменьшилось на 2,1% за 6 недель; количество новых объектов также сократилось, что свидетельствует о том, что спрос превышает предложение. Ранее было много недвижимости, но не хватало покупателей, а теперь количество объектов уменьшается, а число покупателей растет.
5. Как будет развиваться рынок недвижимости Шэньчжэня в будущем? Ключевым фактором является структурное разделение
Эксперты предполагают, что благодаря поддержке политики рост рынка будет продолжаться, но не будет общего повышения цен, а произойдет дифференциация:
- Новая недвижимость: элитная и популярные объекты (с хорошим расположением и редкостью) будут продолжать пользоваться спросом, в то время как районы на периферии (например, Лунган, Пиншань) будут развиваться стабильно.
- Вторичная недвижимость: ожидается устойчивость цен и объемов сделок, но различия между ключевыми и неключевыми районами будут усиливаться: ключевые районы (Футянь, Наньшань) останутся активными, а другие районы — менее.
В целом, восстановление рынка недвижимости Шэньчжэня происходит не благодаря общему стимулированию, а за счет адресного подхода к ключевым районам и спросу на элитную недвижимость. Обычным покупателям следует ориентироваться на свои потребности и не следовать за модой, однако ценность активов в ключевых районах действительно признана рынком.