Deutscher Titel: Immobilienunternehmen beginnen, Häuser nach dem Prinzip von Luxusgütern zu verkaufen – „Kleine, aber exklusive“ Premium-Projekte blühen in mehreren Städten auf.

Zusammenfassung der Kerninhalte

Früher bevorzugten chinesische Entwickler den Bau großer „Superluxushäuserkomplexe“ (wie Shanghai Cuihu Tiandi oder Chengdu Luhu Ecological City, mit oft Tausenden von Wohnungen und mehreren tausend Morgen Land). Heute sind in Kernstädten wie Peking, Shanghai, Hangzhou und Nanjing „kleine Projekte mit weniger als 100 Wohneinheiten“ angesagt – diese verfügen zwar über größere Wohnflächen und luxuriösere Ausstattungen. Hinter dieser Veränderung stehen drei Hauptfaktoren: der zunehmende Mangel an Land, die Strategien der Entwickler sowie die Ansprüche hochvermögender Personen. Das Land wird immer kleiner und teurer; Entwickler streben nach schnellerem Projektabschluss, um Risiken zu minimieren. Reiche Menschen legen Wert auf Privatsphäre und eine exklusive Gesellschaftsschicht. Dadurch hat sich die Logik des Luxuswohnens von der „Massenproduktion“ hin zu einer „limitierten Produktion von Luxusgütern“ entwickelt.

1. Die neuen Luxushäuserkomplexe: Wenige Wohneinheiten – aber umfassendere Ausstattung als Fünf-Sterne-Hotels

Früher senkten große Komplexe die Kosten durch ihre Größe; heute gehen kleine Projekte genau den entgegengesetzten Weg: Es gibt nur wenige Wohnungen (48, 83 oder 168), aber die Wohnflächen sind sehr groß (z. B. 296–506 Quadratmeter in Hangzhou Wangtianji sowie Dachgeschosswohnungen von über 700 Quadratmetern). Die Ausstattung ist jedoch um ein Vielfaches luxuriöser als in herkömmlichen Wohnvierteln.

Beispiel: Wangtianji verfügt über innen- und außenliegende Schwimmbäder, Fitnessräume, Yoga-Räume, eine Zigarrenlounge, einen privaten Bankettsaal sowie einen Innen-Basketballplatz und ein Golf-Simulationsspielzimmer. Das VILLA Men Dongyuan-Dienstleistungsprojekt in Nanjing bietet jeder Wohnung einen eigenen Garten sowie einen privaten Bankett- und Gesellschaftssaal. Solche Annehmlichkeiten waren früher nur in großen Komplexen mit Tausenden von Wohneinheiten zu finden; heute können sie auch in kleinen Projekten realisiert werden – allerdings steigen entsprechend die Mietkosten für die Eigentümer.

2. Der Wandel am Immobilienmarkt: Im Kern der Städte wird das Land immer knapper, doch die Konkurrenz um es ist enorm

Land ist die Grundlage für Wohnen. In Kernstädten werden die verkaufbaren Grundstücke immer kleiner und werden von Entwicklern mit großem Eifer erworben:

• Das Grundstück in Hongkou, Linping Road, Shanghai: Nur 7.115 Quadratmeter (ca. 10,7 Morgen); 12 Immobilienunternehmen haben sich um es in 63 Runden gestritten und einen Aufpreis von 36 % gezahlt; in Zukunft können dort maximal 80–100 Wohnungen gebaut werden.
• Das Grundstück G16 in Xuanwu, Nanjing: 9.917 Quadratmeter (ca. 15 Morgen); der Aufpreis lag bei 50 % und stellt einen Rekord für die letzten fünf Jahre dar; die Bebauungsdichte ist niedrig – es werden daher wahrscheinlich weniger als 100 Wohnungen entstehen.
• Das Grundstück in Puhuangyu, Fengtai, Peking: Nur 700 Meter vom Tempel des Himmels entfernt; verfügbar sind nur 16.800 Quadratmeter Wohnfläche; es werden voraussichtlich 90–100 Wohnungen gebaut.

Solche „Mini-Grundstücke“ galten früher als unbedeutend; heute sind sie sehr begehrt, da sie sich in zentralen Stadtteilen befinden und über eine gute Infrastruktur verfügen – daher ist der Verkauf kein Problem.

3. Warum bevorzugen Entwickler kleine Projekte statt großer? Schnellerer Projektabschluss und geringere Risiken

Früher bevorzugten Immobilienunternehmen große Grundstücke, da sie davon ausgingen, dass „ein großes Landvorkommen die Zukunft sichert“. Heute ist die Situation anders:

• Geringerer finanzieller Druck: Die Einstiegshürde für kleine Projekte ist niedrig (ca. 200–300 Millionen Yuan); im Gegensatz zu großen Projekten, bei denen Hunderte von Millionen erforderlich sind.
• Schnellere Kapitalrückflüsse: Kleine Projekte können in zwei Verkaufsphasen ausverkauft werden; es ist nicht notwendig, fünf bis zehn Jahre zu warten.
• Geringere Risiken: In einer schwachen Marktsituation können große Grundstücksvorkommen zum Verlust führen; bei kleinen Projekten hat ein geringer Verlust kaum Auswirkungen auf das Gesamtergebnis.
• Politische Unterstützung: Die städtischen Landverteilungsrichtlinien unterstützen ebenfalls den Bau kleiner Projekte, um die Marktentwicklung zu stabilisieren.

4. Reiche Menschen beim Kauf von Luxuswohnungen: Nicht nur der Standort zählt – auch Exklusivität und Ruhe

Die Käufer von Luxuswohnungen im Wert von mehreren Millionen oder sogar über hundert Millionen Yuan haben die Phase des einfachen Wohnens längst hinter sich. Heute legen sie Wert auf:

• Privatsphäre: Wenige Bewohner, keine Störungen durch Außenstehende.
• Exklusive Gesellschaftsschicht: Nachbarn sind meist Menschen aus ähnlichen Kreisen (z. B. Unternehmer, Prominente), was den Austausch von Ressourcen erleichtert.
• Seltene Verfügbarkeit: In einer Stadt gibt es nur eine begrenzte Anzahl hochwertiger Kunden; die gleichzeitige Veröffentlichung vieler Wohnungen kann zu Preisverfallen führen; kleine Projekte helfen, die Preise stabil zu halten.

Entwickler ermitteln sogar im Voraus, wie viele Menschen in einer Stadt über die nötigen Mittel verfügen, um Luxuswohnungen zu kaufen, und steuern entsprechend das Angebot – ähnlich wie bei der Verkauf von Luxusgütern.

5. Der große Wandel in der Logik des Luxuswohnen: Vom „Massenprodukt“ zum „limitierten Luxusgut“

Früher wurden Luxuswohnungen als „Massenprodukte“ betrachtet; heute ähneln sie eher Luxusgütern. Entwickler steuern die Produktion, ähnlich wie Hermès oder Supersportwagenhersteller, um die Exklusivität ihrer Produkte zu gewährleisten. Der Grund dafür ist der zunehmende Mangel an Land in Kernstädten sowie das Streben hochvermögender Personen nach Einzigartigkeit. Ein echtes Luxushaus ist nicht etwas, das jeder besitzen kann – es gehört nur einer kleinen Gruppe von Menschen.

Fazit

Der Wandel vom großen Luxuswohnkomplex mit mehreren tausend Morgen Land zum kleinen Projekt mit weniger als 100 Wohneinheiten bedeutet nicht nur eine Veränderung der Größe, sondern auch einen Wechsel vom „Wettbewerb um die Fläche“ zum „Wettbewerb um Ressourcen“. Es geht um exklusive Standorte, hochwertige Ausstattungen und eine elitäre Gesellschaftsschicht. In Zukunft werden Top-Luxuswohnungen zunehmend wie „private Clubs in der Stadt“ erscheinen – anstelle herkömmlicher Wohnviertel.