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El 5 de junio, Poly Real Estate adquirió un terreno residencial en el Parque Tecnológico de Nanshan, Shenzhen, después de más de 290 rondas de licitación, por un precio de 5772 millones de yuanes, con una tasa de sobreprecio del 150.7%. El precio unitario del terreno (costo del suelo por metro cuadrado de área construida) fue de 108,600 yuanes/m², batiendo el récord de precios de terrenos residenciales en Shenzhen. Este terreno fue disputado intensamente debido a su ubicación estratégica, las excelentes instalaciones disponibles y su escasez, lo que también refleja la tendencia diferenciada del mercado inmobiliario de Shenzhen: los terrenos en áreas centrales son muy codiciados, mientras que los terrenos en zonas periféricas se mantienen estables.
I. ¿Por qué este terreno se convirtió en el “rey de los terrenos”? Sus propias condiciones lo hacen excepcional
Este terreno en el Parque Tecnológico de Nanshan es realmente un caso único:
- Ubicación ideal: Se encuentra en la calle Yuehai, en el distrito de Nanshan (la zona central de innovación tecnológica de Shenzhen), rodeado de instalaciones de primer nivel como el centro comercial Shenzhen Bay Wanxiang City, escuelas de idioma extranjero de Nanshan (desde primaria hasta secundaria), un parque tecnológico y dos líneas de metro. Está además cerca del Edificio Internacional de Baidu y la base industrial de software.
- Escasez de terrenos residenciales en la zona: La calle Yuehai no ha vendido terrenos residenciales en muchos años, y los precios de las viviendas usadas en los alrededores varían entre 120,000 y 180,000 yuanes/m²; las nuevas viviendas son aún más escasas. El proyecto Shenzhen Bay Lixi, adquirido a finales de 2024 por un precio unitario de 70,000 yuanes/m², vendió 13 mil millones en su lanzamiento inicial y ha vendido una gran cantidad este año, alcanzando un total de 239 mil millones, lo que demuestra que las viviendas en áreas centrales se venden fácilmente.
- Escasez de terrenos de baja densidad: La tasa de ocupación del terreno es solo de 2.9 (cuanto más baja es la tasa de ocupación, menor son los edificios y mayor la distancia entre ellos, lo que ofrece una mayor comodidad). Es el primer terreno residencial de baja densidad en ser vendido públicamente en el parque tecnológico en casi diez años. La zona está habitada principalmente por personas con altos ingresos provenientes de industrias tecnológicas; este terreno satisfará sus necesidades de mudarse a viviendas más grandes y cómodas.
II. Baja densidad + residencial puro: Una bendición para mejorar la calidad de vida en el parque tecnológico
En el pasado, las viviendas en el parque tecnológico tenían una alta densidad (con tasas de ocupación superiores a 4). La tasa de ocupación de 2.9 representa un cambio significativo: con el mismo área de terreno, se pueden construir 29,000 metros cuadrados en lugar de 40,000, lo que significa menos edificios, más áreas verdes y una mejor experiencia residencial.
La analista Sun Hongmei afirma que este terreno llenará la brecha de viviendas de baja densidad en el parque tecnológico, ya que hay miles de personas con altos ingresos (como programadores que ganan millones al año o ejecutivos empresariales) que antes solo podían optar por viviendas usadas y ahora finalmente tienen la opción de comprar nuevas.
III. ¿Qué mensaje transmite el surgimiento del “rey de los terrenos”? Los activos en áreas centrales son más resistentes a las fluctuaciones
La venta de este terreno no es casual; envía varios mensajes clave al mercado:
1. Aumento de los precios de los terrenos en áreas centrales: El precio unitario de 108,600 yuanes/m² ha elevado el nivel promedio de los precios de los terrenos en Yuehai y el parque tecnológico, lo que también aumenta el valor de las propiedades de lujo en Shenzhen Bay (las personas que compran viviendas de lujo no tienen que preocuparse por su depreciación).
2. Las empresas estatales y centrales continúan invirtiendo en terrenos clave: Los principales compradores fueron empresas como Poly, China Overseas Property Group y China Resources, lo que demuestra que están dispuestas a pagar precios elevados por terrenos de calidad en las áreas centrales de la ciudad, ya que estos ofrecen menos riesgo y mayores retornos.
3. Preparación para futuras licitaciones: En junio se venderán más terrenos residenciales en Qianhai Guiwan y Bao'an Xin'an. El éxito de esta venta dará a las empresas inmobiliarias más confianza para competir por terrenos clave, fortaleciendo la expectativa de que los activos en áreas centrales de Shenzhen sean resistentes a las caídas de precios.
IV. Diferencias en el mercado inmobiliario de Shenzhen: Los terrenos escasos en áreas centrales son muy codiciados, mientras que los terrenos periféricos necesarios se mantienen estables
La lógica de las licitaciones inmobiliarias en Shenzhen ha mostrado una clara división este año:
- Terrenos escasos en áreas centrales: Son muy disputados; por ejemplo, el terreno del parque tecnológico se vendió con una tasa de sobreprecio del 150% y sin restricciones. En abril, la empresa privada Tianjian adquirió un terreno cerca de la estación de Longhua Minzhi North con una tasa de sobreprecio del 40%.
- Terrenos periféricos necesarios: Están más estables; por ejemplo, el terreno en Luohu Sungang se vendió al precio base debido a requisitos específicos para su desarrollo junto a la línea de metro. La mayoría de los terrenos periféricos necesarios se han vendido al precio base o con una tasa de sobreprecio baja.
En resumen, la demanda por viviendas de calidad en áreas centrales sigue siendo alta en Shenzhen, pero el interés por viviendas en zonas más alejadas es menor, lo que hace que las empresas inmobiliarias sean más cautelosas al adquirir terrenos.
Conclusión
El surgimiento del “rey de los terrenos” es el resultado de una combinación de factores como ubicaciones centrales, baja densidad y alta demanda. Esto demuestra que en Shenzhen, los activos de calidad en áreas centrales siempre son muy valorados, mientras que en las zonas periféricas se busca más la relación calidad-precio. Para quienes compran o invierten en viviendas, seguir esta tendencia es una buena estrategia.