Le “roi des terrains” est de retour ! Le prix au mètre carré dépasse 100 000 yuans, avec un taux de surtaxe de plus de 150 % : la fièvre des propriétés de luxe à Shenzhen s’intensifie encore.

Résumé des principaux points

Le 5 juin, Poly Real Estate a acquis un terrain situé dans le parc technologique de Nanshan à Shenzhen après plus de 290 tours d'enchères, pour un montant de 5,772 milliards de yuans, avec un taux de surtaxe atteignant 150,7 %. Le prix au mètre carré (coût du terrain par mètre carré de surface construite) s'élevait à 108 600 yuans, battant ainsi le record des prix pour les terrains résidentiels à Shenzhen. Ce terrain a été très convoité en raison de sa situation stratégique, de ses installations de premier ordre et de sa rareté (faible densité de construction). Cela reflète également la tendance observée sur le marché immobilier de Shenzhen : les terrains situés dans les zones centrales sont extrêmement disputés, tandis que ceux des périphéries se vendent plus facilement.

I. Pourquoi ce terrain est-il considéré comme le « roi des terrains » ?

Ce terrain du parc technologique de Nanshan est vraiment un choix idéal :

• Emplacement exceptionnel : Il se trouve dans le quartier de Yuehai, au cœur de la zone de recherche et développement scientifique et technologique de Shenzhen (d'où des entreprises telles que Tencent et Baidu). Les services environnants sont très complets : le centre commercial Shenzhen Bay Mall, les écoles internationales de Nanshan (de l'école primaire au lycée), le parc technologique, ainsi que deux lignes de métro. Il est également proche du Baidu International Building et de la base industrielle des logiciels.
• Pénurie de terrains résidentiels dans la région : Le quartier de Yuehai n'a pas vu de ventes de terrains résidentiels depuis de nombreuses années. Les prix des logements d'occasion dans les environs varient de 120 000 à 180 000 yuans par mètre carré, et les nouveaux logements sont très rares. Le projet Shenzhen Bay Xixi, dont le terrain a été acquis fin 2024 pour un prix au mètre carré de 70 000 yuans, s'est vendu pour 13 milliards de yuans à la fin de 2025, et une nouvelle phase de ventes a encore généré des revenus supplémentaires de 23,9 milliards de yuans en mars. Cela montre que les logements dans les zones centrales se vendent très facilement.
• Rareté de la faible densité de construction : Le coefficient d'occupation du terrain est de seulement 2,9 (plus le coefficient est bas, plus les bâtiments sont bas et l'espace entre eux est grand, ce qui offre un meilleur confort de vie). C'est la première fois en près de dix ans que des terrains résidentiels à faible densité sont mis en vente dans le parc technologique. La région est habitée principalement par des personnes à haut revenu issues de l'industrie high-tech (employés d'entreprises importantes, dirigeants de sociétés de technologie), qui cherchent des logements plus spacieux et confortables.

II. Faible densité de construction + résidentiel pur : une opportunité rare dans le parc technologique

Auparavant, la plupart des logements dans le parc technologique avaient une forte densité de construction (coefficient d'occupation supérieur à 4). Ce nouveau coefficient de 2,9 représente un changement significatif. Pour illustrer : avec le même terrain, un coefficient d'occupation de 4 permettrait la construction de 40 000 mètres carrés de logements, tandis qu'un coefficient de 2,9 ne permet que 29 000 mètres carrés, ce qui signifie moins d'immeubles, plus de verdure et une meilleure qualité de vie.

L'analyste Sun Hongmei souligne que ce terrain comble un vide dans le parc technologique en termes de logements à faible densité. Des milliers de personnes à haut revenu (par exemple, des programmeurs ou des dirigeants d'entreprise gagnant des millions par an) ne pouvaient auparavant acheter que des logements d'occasion ; maintenant, ils ont enfin le choix de nouveaux logements.

III. Quel message transmet la vente de ce « roi des terrains » ?

Cette acquisition n'est pas un hasard ; elle envoie plusieurs signaux importants au marché :

1. Augmentation des prix dans les zones centrales : Le prix au mètre carré de 108 600 yuans a relevé le niveau moyen des prix des terrains dans les quartiers de Yuehai et du parc technologique, ce qui contribue à la valeur des propriétés de luxe dans la région de Shenzhen Bay (les acheteurs de propriétés de luxe n'ont pas à s'inquiéter de leur dépréciation).

2 Les entreprises d'État continuent de privilégier les terrains centraux : Les entreprises impliquées dans cette acquisition sont des sociétés d'État telles que Poly, China Overseas Property Group et China Resources. Cela montre qu'elles sont toujours disposées à payer un prix élevé pour des terrains de qualité dans le centre-ville, car ces terrains présentent moins de risques et offrent des rendements stables.

3 Préparation des prochaines enchères : D'autres terrains résidentiels seront mis en vente dans les quartiers de Qianhai Guiwan et Bao'an Xin'an en juin. Le succès de cette vente encouragera les entreprises immobilières à s'engager davantage pour ces terrains centraux, renforçant l'idée que les actifs dans les zones centrales de Shenzhen sont plus résistants aux baisses de valeur.

IV. Inégalité des tendances sur le marché immobilier de Shenzhen

La logique des enchères immobilières à Shenzhen est clairement divisée cette année :

• Terrains rares dans les zones centrales : Ils sont extrêmement disputés (comme celui du parc technologique, sans restrictions d'accès ni plafond de prix, avec un taux de surtaxe de plus de 150 %). En avril, le terrain près de la station de métro Minzhi North à Longhua a également été acquis par l'entreprise privée Tianjian pour un taux de surtaxe de 40 %.
• Terrains résidentiels dans les périphéries : Ils se vendent plus facilement, notamment ceux situés près des lignes de métro (achetés au prix du terrain ou avec de faibles surtaxes). En mars, le terrain à Sungang à Luohu a été vendu au prix du terrain. En somme, la demande pour les logements de qualité dans les zones centrales est forte, tandis que celle pour les logements plus éloignés est plus modérée, ce qui incite les entreprises immobilières à être plus prudentes lors des achats.

Conclusions

La naissance de ce « roi des terrains » reflète une combinaison de facteurs tels que la situation centrale du terrain, sa faible densité de construction et une forte demande. Cela montre que les actifs de qualité dans les zones centrales de Shenzhen restent très prisés, tandis que le marché des logements à bas prix dans les périphéries privilégie le rapport qualité-prix. Que vous achetiez un logement ou que vous investissiez, il est judicieux de suivre cette tendance.