Краткое содержание анализа
5 июня компания Poly Real Estate приобрела участок земли в Наньшаньском научно-технологическом парке Шэньчжэня после более чем 290 раундов торгов по цене 5,772 миллиарда юаней, что соответствует уровню премии в 150,7%. Стоимость земли за квадратный метр составила 108,6 тысяч юаней, побив предыдущий рекорд по цене на жилые участки в Шэньчжэне. Участок стал таким популярным благодаря своему превосходному расположению, первоклассной инфраструктуре и редкости наличия земли с низкой плотностью застройки. Это также отражает дифференциацию на рынке земельных аукционов Шэньчжэня: цены на ключевые участки растут стремительно, в то время как на менее привлекательные участки остаются стабильными.
Почему этот участок стал «королем земельных аукционов»?
Участок в Наньшаньском научно-технологическом парке представляет собой идеальный вариант:
- Превосходное расположение: он находится в районе Юэхай (в центре научно-технологического развития Шэньчжэня, рядом с такими крупными компаниями, как Tencent и Baidu). В окрестностях расположены высококлассные торговые центры, школы всех уровней (от начальной до старшей), научно-технический парк, две линии метро, а также промышленные объекты, такие как здание Baidu International и база программного обеспечения.
- Недостаток жилой земли в районе: в последние годы в Юэхай не продавалось ни одно жилое участка; цены на вторичное жилье составляют от 120 000 до 180 000 юаней за квадратный метр, а новостройки крайне редки. Рядом находится проект Shenzhen Bay Xixi, участок которого был приобретен в конце 2024 года по цене 70 000 юаней за квадратный метр; в марте этого года было продано еще немало единиц жилья на сумму 23,9 миллиарда юаней, что свидетельствует о высоком спросе на жилье в ключевых районах.
- Редкость земли с низкой плотностью застройки: плотность застройки участка составляет всего 2,9; чем ниже плотность, тем ниже здания и больше пространства между ними, что делает жизнь комфортнее. Это первый случай продажи участка с низкой плотностью застройки в Наньшаньском научно-технологическом парке за последние десять лет. В этом районе проживают высокооплачиваемые специалисты из сферы высоких технологий; этот участок идеально подходит для их потребностей.
Низкая плотность застройки + исключительно жилые объекты: редкость для Наньшаньского научно-технологического парка
Ранее в парке преобладала высокая плотность застройки (более 4); новый уровень плотности в 2,9 означает, что на том же участке можно построить меньше зданий и создать больше зеленых зон, что улучшит качество жизни жителей. Аналитик Сунь Хунмэй отмечает, что этот участок заполняет пробел в предложении жилья с низкой плотностью застройки для высокооплачиваемых групп населения; ранее такие люди могли приобрести только вторичное жилье, а теперь у них появился выбор из новостроек.
Какие сигналы передает покупка этого участка?
Эта покупка несет в себе несколько важных сообщений для рынка:
1. Рост цен на землю в ключевых районах: цена в 108,6 тысяч юаней за квадратный метр повысила средние значения цен на землю в районах Юэхай и Наньшаньском научно-технологическом парке, что также укрепляет стоимость элитного жилья в районе Шэньзяньвань.
2. Государственные и крупные компании продолжают инвестировать в ключевые участки: участок приобрели такие компании, как Poly, China Overseas Property Group и China Resources, что говорит о их готовности платить высокие цены за качественные земли в центре города из-за низкого риска и стабильной прибыльности.
3. Предвестник последующих аукционов: в июне планируются продажи участков в районах Цяньхай Гуйвань и Баоань Синьань; успех этого аукциона укрепит уверенность застройщиков в покупке ключевых участков, что подтверждает стабильность цен на активы в центральных районах Шэньчжэня.
Различия в рыночной активности земельных аукционов Шэньчжэня
В этом году на рынке земельных аукционов наблюдается явная дифференциация:
- Ключевые, редкие участки: спрос на них остается очень высоким (например, участок в Наньшаньском научно-технологическом парке был приобретен с премией более 150%). В апреле участок рядом со станцией Миньчжи в районе Лунхуа также был продан компанией Tianjian с премией в 40%.
- Менее привлекательные участки: спрос на них остается стабильным; например, участок в районе Луху Сунган был приобретен по базовой цене из-за высоких требований к развитию (включая строительство метро).
Вывод
Появление этого «короля земельных аукционов» является результатом сочетания ключевых факторов: превосходного расположения, редкости земли с низкой плотностью застройки и высокого спроса. В Шэньчжэне активы в центральных районах всегда в большом спросе, в то время как на менее привлекательные участки предпочтение отдается тем, кто ищет баланс между качеством и ценой. Обычным покупателям и инвесторам рекомендуется следовать этой тенденции при покупке жилья или инвестировании в недвижимость.