**Deutscher Übersetzung:** Für den Schutz sozialer Wohnungen beginnt in Shanghai im zweiten Quartal die Ausweitung des Pilotprojekts „Wohnungsankauf und -austausch“.

Zusammenfassung der Kerninhalte

Shanghai hat im Februar dieses Jahres mit einem Pilotprojekt zur „Ankauf von Gebrauchtimmobilien zur Schaffung von Mietwohnungen“ begonnen und hat bisher 523 Immobilien erworben (vorzugsweise unter 70 m² Fläche und mit einem Gesamtwert von unter 4 Millionen Yuan). Auch die zentralen Stadtbezirke (wie Huangpu und Changning) haben diesem Projekt gefolgt. Der Kern dieser Politik besteht in der „Ankauf- und Umtauschstrategie für Wohnungen“: Die Regierung bzw. staatseigenen Unternehmen kaufen die Gebrauchtimmobilien von den Eigentümern und wandeln sie in Mietwohnungen für neue Bürger und junge Menschen um, während gleichzeitig den Eigentümern bei der Verkauf ihrer alten Immobilien geholfen wird (z. B. durch schnellere Kapitalumschlagzeiten und geringere Prozessrisiken). Jeder Bezirk verfolgt dabei unterschiedliche Ansätze (z. B. der geschlossene Kreislauf in Jingan, die „Wohnungsbescheinigungen“ in Xuhui sowie der Ankauf von Immobilien in der Nähe von U-Bahn-Stationen in Pudong). Die Marktreaktion war bisher positiv (Zuwachs der Transaktionszahlen und Stabilität der Preise); die Zukunft dieser Politik hängt jedoch von der Standardisierung ab.

1. Welche Probleme will die Politik eigentlich lösen?

Einfach ausgedrückt geht es darum, beiden Seiten zu helfen:

• Hilfe bei der Wohnungsumtausch: Viele Menschen möchten ihre alten Wohnungen verkaufen und neue kaufen, aber der Verkauf ist oft zeitaufwendig und die Kapitalbeschaffung langsam – zudem gibt es Risiken im Prozess (z. B. wenn der Käufer keine Finanzierung erhält). Die Regierung bzw. staatseigenen Unternehmen übernehmen die Rolle des „großen Käufers“, wodurch die Eigentümer sich keine Sorgen mehr um den Verkauf machen müssen und schnell Geld oder Wohnungsbescheinigungen erhalten, um neue Wohnungen zu kaufen.
• Hilfe bei der Wohnungssuche für neue Bürger: Neue Bürger in Shanghai sowie junge Menschen haben Schwierigkeiten, eine Mietwohnung zu finden – entweder sind die Wohnungen teuer oder unzuverlässig. Mietwohnungen, die von der Regierung kontrolliert werden, bieten eine günstige Alternative (mit niedrigeren Preisen und festen Mietzeiten). Der Ankauf und Umbau von Gebrauchtimmobilien erhöht somit das Angebot an Mietwohnungen, insbesondere in den zentralen Stadtbezirken.

Das bedeutet im Grunde: Die Eigentümer verkaufen ihre alten Wohnungen an die Regierung und erhalten im Gegenzug neue Wohnungen; die Regierung stellt diese anschließend zu günstigen Mieten für junge Menschen zur Verfügung – so werden die Bedürfnisse beider Seiten erfüllt.

2. Wie löst das Modell die Probleme beim Verkauf und Kauf neuer Wohnungen?

Die bisherigen Probleme beim Verkauf und Kauf neuer Wohnungen bestanden in langen Zeiträumen, knappen finanziellen Mitteln und hohen Risiken. Dieses Modell beugt diesen Problemen gezielt vor:

• Kurze Zeitspanne: Die Regierung bzw. staatseigenen Unternehmen sind sofortige Käufer; nach Abschluss des Vertrags erhalten die Eigentümer schnell Geld oder Wohnungsbescheinigungen, um neue Wohnungen zu kaufen.
• Bessere Finanzierung: Es ist nicht notwendig, erst Geld für den Kauf einer neuen Wohnung zu sammeln und anschließend die alte Wohnung zu verkaufen (vermeidet Druck durch Hypothekenkredite) – außerdem entfallen Maklergebühren, da die Regierung den Ankauf übernimmt. In Xuhui werden die Ankaufsgebühren in Wohnungsbescheinigungen umgewandelt, die im gesamten Stadtgebiet für den Kauf von Neubau- und Gebrauchtimmobilien gültig sind (Gültigkeit: 1 Jahr).
• Geringere Risiken: Die Regierung leitet das Projekt, staatseigenen Unternehmen führen die Umsetzung durch – der Prozess ist transparent, wodurch Probleme wie Käufervertragsbrüche oder fehlende Finanzierungen vermieden werden. In Jingan wurde zudem ein vollständiger Kreislauf von Ankauf, Umtausch und Betrieb eingerichtet, der den gesamten Prozess sicherstellt.

3. Unterschiedliche Ansätze in den einzelnen Bezirken

Jeder Bezirk hat unterschiedliche Bedingungen, daher gibt es auch unterschiedliche Umsetzungsmodelle:

• Jingan: Erster Bezirk, der einen vollständigen Kreislauf eingeführt hat. Der Schwerpunkt liegt auf einer präzisen Abstimmung der Bedürfnisse der Beteiligten; bisher wurden 116 Anfragen bearbeitet, von denen 44 weiterführende Gespräche geführt wurden. Die gekauften Immobilien werden nach dem Umbau an neue Bürger vermietet, während den Eigentümern bei der Suche nach neuen Wohnungen geholfen wird.
• Xuhui: Hier werden „Wohnungsbescheinigungen“ verwendet; die Bezirksverwaltung wandelt die Ankaufsgebühren in solche um, die im gesamten Stadtgebiet gültig sind (für den Kauf von Neubau- und Gebrauchtimmobilien). Bisher wurden 72 Interessenten an Verträgen gebunden, weitere 45 zeigen Interesse.
• Pudong: Der Ankauf konzentriert sich auf Immobilien in der Nähe von U-Bahn-Stationen; außerdem wurden bereits zwei Wohnungen mithilfe dieser Bescheinigungen umgetauscht.
• Andere Bezirke (wie Huangpu und Changning): Diese haben das Projekt erst gerade gestartet und werden voraussichtlich diese Modelle als Grundlage für ihre eigenen Ansätze verwenden.

Experten sagen voraus, dass in Zukunft verschiedene Modelle nebeneinander existieren werden, da die Wohnungsbedürfnisse und die Situationen der Sanierung in jedem Bezirk unterschiedlich sind.

4. Welche Auswirkungen hat diese Politik auf den Gebrauchtimmobilienmarkt?

Die Daten zeigen, dass die Politik einen positiven Effekt hatte:

• Aktivere Transaktionen: Vom 1. bis 19. Mai wurden 14.200 Immobilien verkauft – ein Anstieg um 26% gegenüber dem Vorjahr. Die Regierung als „großer Käufer“ hat einen Teil des Angebots aufgenommen, was die Eigentümer dazu ermutigt, ihre Wohnungen zu verkaufen.
• Stabile Preise: Die Preise für Gebrauchtimmobilien stiegen im März und April um 0,4% bzw. 0,7%; die Zahl der zum Verkauf stehenden Immobilien sank auf 178.000. Dies zeigt, dass das Marktrisiko gesunken ist – sowohl Eigentümer als auch Käufer müssen keine Preisdrücke fürchten.
• Mehrere Vorteile für die Eigentümer: Keine Notwendigkeit, mit Maklern zu verhandeln oder auf individuelle Käufer zu warten; außerdem entfallen Maklergebühren. Auch wenn die Bewertungswerte möglicherweise etwas niedriger ausfallen, ergibt sich durch die Einsparung der Gebühren ein ähnliches Einkommen wie ohne diese.

5. Kann die Politik auf breiterer Basis umgesetzt werden?

Um eine großflächige Umsetzung zu ermöglichen, ist Standardisierung erforderlich:

• Preissicherheit: Derzeit sind die Preise für Gebrauchtimmobilien teilweise unklar; es muss einheitliche Bewertungsregeln geben (z. B. unter Berücksichtigung von Verkaufspreisen und Angeboten), damit die Eigentümer wissen, wie viel ihre Immobilien wert sind.
• Einheitlicher Prozess: Es müssen klare Regeln für die Nutzung der Wohnungsbescheinigungen (Gültigkeit im gesamten Stadtgebiet oder nur im jeweiligen Bezirk, Anwendung auf Neubau- und Gebrauchtimmobilien), sowie Schritte für die Beantragung und Auszahlung der Mittel festgelegt werden.
• Wiederholbarkeit der Modelle: Die erfolgreichen Ansätze aus Jingan und Xuhui sollten anderen Bezirken zur Verfügung gestellt werden. Wenn sich das „Wohnungsbescheinigungsmodell“ bewährt, könnte es in weiteren Bezirken eingeführt werden.

Solange diese Probleme gelöst sind, kann dieses Modell von einem Pilotprojekt zu einer dauerhaften Regelung werden – es hilft den Eigentümern bei der Wohnungsumtausch, bietet neuen Bürgern günstige Wohnmöglichkeiten und stabilisiert gleichzeitig den Gebrauchtimmobilienmarkt. Insgesamt ist dies ein „Win-Win-Szenario“: Die Eigentümer erhalten bessere Unterstützung beim Wohnungsumtausch, junge Menschen zahlen weniger Miete, und der Markt wird stabiler. Der Schlüssel liegt darin, die Erfahrungen aus dem Pilotprojekt in standardisierte Regelungen umzusetzen.

Zusammenfassend ist diese Politik ein erfolgreiches Beispiel für eine Lösung, die sowohl die Bedürfnisse der Beteiligten als auch den Markt stabilisiert.