Resumen del contenido principal
Shanghái inició en febrero de este año un piloto para “adquirir viviendas usadas y convertirlas en alquiler garantizado”. Hasta ahora, se han adquirido 523 unidades (prioritariamente de menos de 70 m² y con un precio total inferior a 4 millones de yuanes), y también las áreas centrales de la ciudad (como Huangpu y Changning) han seguido el ejemplo. El objetivo principal de esta política es el “intercambio de viviendas adquiridas”: el gobierno o las empresas estatales compran las viviendas usadas de los propietarios para convertirlas en alquiler garantizado para nuevos residentes jóvenes, al mismo tiempo que ayudan a los propietarios a resolver los problemas asociados con la venta de su vivienda antigua y la compra de una nueva (como la lenta recuperación de fondos o los altos riesgos del proceso). Cada distrito tiene su propio enfoque (por ejemplo, el ciclo cerrado de Jingan, los cupones inmobiliarios de Xuhui, las áreas cercanas al transporte ferroviario de Pudong), y la respuesta del mercado ha sido positiva hasta ahora (aumento de transacciones de viviendas usadas y estabilidad de precios). El éxito a largo plazo de esta política dependerá de su estandarización.
¿Cuál es el problema que intenta resolver la política?
En resumen, se trata de ayudar a ambos lados:
- Ayudar a los propietarios a cambiar de vivienda: Muchas personas quieren vender su vivienda antigua para comprar una nueva, pero enfrentan demoras en la búsqueda de compradores y problemas con la recuperación de fondos, además del riesgo de que no se apruebe el préstamo. El gobierno o las empresas estatales actúan como “compradores principales”, lo que evita que los propietarios tengan que preocuparse por vender su vivienda y les permite obtener dinero rápidamente o cupones inmobiliarios para comprar una nueva.
- Ayudar a los nuevos residentes a encontrar viviendas: En Shanghái, es difícil para los nuevos residentes y jóvenes encontrar alojamiento en alquiler (o bien es caro o inestable). Las viviendas de alquiler garantizado, reguladas por el gobierno, ofrecen precios más bajos que los del mercado y períodos de alquiler fijos. La adquisición y conversión de viviendas usadas en alquiler garantizado aumenta la oferta de este tipo de viviendas, especialmente en áreas centrales como Jingan y Xuhui.
¿Cómo resuelve el modelo el problema de la venta de viviendas antiguas para comprar nuevas?
Los problemas previos incluían ciclos largos, dificultades financieras y altos riesgos. Este modelo aborda estos problemas de manera directa:
- Ciclo corto: El gobierno o las empresas estatales son compradores disponibles de inmediato, por lo que los propietarios pueden obtener dinero o cupones inmobiliarios rápidamente para comprar una nueva vivienda usada.
- Fondos más disponibles: No es necesario reunir fondos primero para comprar la nueva vivienda y luego vender la antigua (se evita la presión del préstamo hipotecario), ni preocuparse por las comisiones de los intermediarios (el gobierno se encarga de estas comisiones). Los cupones inmobiliarios de Xuhui son especialmente prácticos, ya que el dinero recaudado se convierte en cupones válidos en toda la ciudad para la compra de viviendas nuevas o usadas durante un año.
- Riesgos reducidos: Con el gobierno liderando y las empresas estatales gestionando el proceso, los riesgos (como incumplimientos por parte del comprador o rechazos de préstamos) se minimizan. Jingan incluso ha establecido un ciclo cerrado completo que incluye la adquisición, el intercambio y la operación de las viviendas.
Diferentes enfoques según el distrito
Dado que las situaciones varían de un distrito a otro, los modelos también difieren:
- Jingan: Fue el primer distrito en implementar un ciclo cerrado completo. El enfoque es la “conexión precisa” con los propietarios: se recibieron consultas de 116 familias, 44 mostraron interés y 9 entraron en negociaciones detalladas. Las viviendas adquiridas serán remodeladas para alquiler y ofrecidas a nuevos residentes, mientras que los propietarios recibirán ayuda para comprar una nueva vivienda.
- Xuhui: Utiliza cupones inmobiliarios. El gobierno local convierte el dinero recaudado en cupones válidos en toda la ciudad para la compra de viviendas nuevas o usadas durante un año. Se han firmado acuerdos de interés con 72 familias, y otras 45 muestran interés preliminar.
- Pudong: Prioriza la adquisición de viviendas usadas cerca de las líneas de transporte ferroviario para facilitar el desplazamiento de los jóvenes; ya se han utilizado cupones inmobiliarios para la conversión de 2 unidades.
- Otros distritos: Áreas centrales como Huangpu y Changning acaban de iniciar este programa y probablemente adopten modelos similares adaptados a sus necesidades específicas.
Los expertos prevén que en el futuro coexistirán varios modelos, ya que las necesidades habitacionales y las condiciones de renovación varían de un distrito a otro.
¿Qué impacto tiene esta política en el mercado de viviendas usadas?
Los datos demuestran que la política ha tenido un efecto positivo:
- Aumento de transacciones: Del 1 al 19 de mayo, se realizaron 14.200 transacciones, un aumento del 26% en comparación con el mismo período del año pasado. El gobierno, como comprador principal, ha ayudado a absorber parte de la oferta de viviendas, lo que ha incentivado a los propietarios a vender.
- Estabilidad de precios: Los precios de las viviendas usadas han aumentado (0.4% y 0.7%) en marzo y abril, mientras que el número de viviendas puestas a la venta disminuyó a 178.000 unidades. Esto indica una recuperación de la confianza en el mercado; los propietarios no necesitan vender sus viviendas a precios reducidos y los compradores no tienen motivos para preocuparse.
- Menor carga para los propietarios: No necesitan lidiar con intermediarios ni esperar a compradores individuales, lo que también ahorra en comisiones. Aunque el valor de evaluación puede ser más bajo, el beneficio neto es similar debido a la eliminación de las comisiones.
¿Puede la política ser implementada a escala?
Para una implementación a gran escala, es crucial estandarizar los procedimientos:
- Transparencia de precios: Los precios de las viviendas usadas no siempre son claros; es necesario unificar las reglas de evaluación (por ejemplo, basándose en precios de venta y de oferta) para que los propietarios sepan cuánto pueden obtener por su vivienda.
- Procedimientos uniformes: Es necesario definir claramente detalles como la validez de los cupones inmobiliarios, su alcance (útiles en toda la ciudad o solo dentro del distrito), y los pasos para solicitar el intercambio de viviendas.
- Difusión de modelos exitosos: Las experiencias de Jingan y Xuhui podrían ser replicadas en otros distritos. Si el modelo de cupones inmobiliarios resulta efectivo, es probable que se extienda a más áreas.
En resumen, esta política representa una situación ganadora para todos: facilita el cambio de vivienda para los propietarios, reduce los costos del alquiler para los jóvenes y estabiliza el mercado de viviendas usadas. El éxito futuro dependerá de la capacidad de convertir estas experiencias en reglas generalizables.
En definitiva, esta política es beneficiosa para todos los involucrados: facilita el proceso de cambio de vivienda para los propietarios, reduce los costos del alquiler para los jóvenes y contribuye a la estabilidad del mercado. El próximo paso será convertir estas experiencias piloto en reglas aplicables en todo el sistema.