Résumé des principaux points
Shanghai a lancé en février de cette année un projet pilote visant à acquérir des logements secondaires pour les transformer en logements locatifs garantis. Jusqu'à présent, 523 logements ont été acquis (principalement de moins de 70 m² et pour un prix total inférieur à 4 millions de yuans), et les districts centraux tels que Huangpu et Changning ont également suivi cette initiative. L'essence de cette politique réside dans le « remplacement des logements par acquisition » : le gouvernement ou les entreprises d'État achètent les logements secondaires des propriétaires pour les transformer en logements locatifs garantis destinés aux nouveaux résidents et aux jeunes, tout en leur facilitant la vente de leur ancien logement et l'achat d'un nouveau (en évitant des problèmes tels que des retards financiers ou des risques liés aux procédures). Chaque district a mis en place ses propres approches (un modèle fermé à Jing'an, des « bons locatifs » à Xuhui, et des acquisitions autour des lignes de métro à Pudong). La réaction du marché est positive pour l'instant : les transactions de logements secondaires ont augmenté et les prix se sont stabilisés. L'avenir de cette politique dépendra de son standardisation.
I. Quel est le véritable objectif de la politique ?
En somme, il s'agit d'aider les deux parties concernées :
- Aider les propriétaires à changer de logement : de nombreux propriétaires souhaitent vendre leur ancien logement pour en acheter un nouveau, mais ils doivent attendre l'acheteur et le recouvrement des fonds, tout en craignant des problèmes de procédure (par exemple, l'obtention d'un prêt peut être difficile). Le gouvernement ou les entreprises d'État agissent en tant qu'acheteurs, permettant aux propriétaires de vendre rapidement et de recevoir de l'argent ou des bons locatifs pour acheter un nouveau logement.
- Aider les nouveaux résidents à trouver un logement : il est difficile pour les nouveaux résidents et les jeunes de trouver un logement en location à Shanghai, car les prix sont élevés et les offres peu fiables. Les logements locatifs garantis, régulés par le gouvernement, sont moins chers que les prix du marché et offrent une période de location plus stable. L'achat et la transformation de logements secondaires en logements locatifs garantis augmentent ainsi l'offre de ces derniers, surtout dans les districts centraux.
II. Comment le modèle de remplacement résout les problèmes liés à la vente et à l'achat de nouveaux logements ?
Les problèmes précédents étaient un cycle long, des difficultés financières et des risques élevés. Ce nouveau modèle répond directement à ces problèmes :
- Cycle court : le gouvernement ou les entreprises d'État sont des acheteurs prêts à acheter immédiatement, permettant aux propriétaires de recevoir de l'argent ou des bons locatifs pour acheter un nouvel logement rapidement.
- Financement facilité : il n'est pas nécessaire de rassembler d'abord les fonds pour acheter un nouveau logement avant de vendre l'ancien, évitant ainsi la pression des prêts immobiliers et les frais d'intermédiation (le gouvernement prend en charge ces frais). Le système des « bons locatifs » à Xuhui est particulièrement pratique : l'argent de l'achat est converti en bons locatifs valables dans toute la ville pendant un an et peut être utilisé directement pour payer le nouveau logement.
- Risques réduits : le gouvernement dirige l'opération, qui est transparente, ce qui évite des problèmes tels que le défaut d'acheteur ou l'échec du prêt. À Jing'an, un cycle complet allant de l'achat à la gestion du logement locatif garanti a été mis en place, assurant une expérience sécurisée pour les propriétaires.
III. Les différentes approches selon les districts
Les besoins varient d'un district à l'autre, donc les modèles sont adaptés :
- Jing'an : premier district à mettre en place un modèle complet. L'accent est mis sur une approche personnalisée : 116 propriétaires ont été consultés, 44 ont montré de l'intérêt et 9 ont entamé des discussions approfondies. Les logements acquis seront transformés pour être loués aux nouveaux résidents.
- Xuhui : utilisation de « bons locatifs ». Le budget du district convertit l'argent de l'achat en bons locatifs valables dans toute la ville pendant un an, que ce soit pour acheter un nouvel logement ou un logement secondaire. Deux agences d'évaluation ont été sollicitées pour fixer des prix raisonnables. Jusqu'à présent, 72 propriétaires ont signé des accords et 45 sont intéressés.
- Pudong : mise en œuvre en fonction des besoins liés aux lignes de métro ; les logements secondaires situés à proximité des lignes de métro sont prioritaires, et deux logements ont déjà été transformés en logements locatifs garantis grâce à ces bons locatifs.
- D'autres districts (tels que Huangpu et Changning) : ils viennent de lancer le projet et devraient ajuster leur approche en fonction des spécificités locales.
Les experts prévoient que plusieurs modèles coexisteront à l'avenir, car les besoins en logement et la situation des rénovations diffèrent d'un district à l'autre.
IV. Quel impact sur le marché des logements secondaires ?
Les données montrent que cette politique a stabilisé le marché :
- Augmentation des transactions : de janvier à fin mai, 14 200 logements ont été vendus, soit une augmentation de 26 % par rapport à la même période de l'année précédente. Le gouvernement en tant qu'acheteur important a contribué à absorber une partie de l'offre, incitant les propriétaires à vendre.
- Stabilisation des prix : les prix des logements secondaires ont augmenté en mars et avril (de 0,4 % et 0,7 % respectivement), tandis que le nombre d'annonces a diminué (à 178 000 annonces). Cela indique un regain de confiance sur le marché : les propriétaires n'ont pas besoin de vendre à bas prix et les acheteurs ne paniquent plus.
- Moins de tracas pour les propriétaires : ils n'ont pas besoin de négocier avec des intermédiaires ni d'attendre des acheteurs individuels, et économisent également sur les frais d'intermédiation. Bien que le prix d'évaluation puisse être légèrement inférieur, le bénéfice net est similaire en raison de l'économie sur les frais d'intermédiation.
V. Peut-on généraliser cette politique à l'avenir ? La standardisation est essentielle
Pour une large mise en œuvre, il faut d'abord standardiser les procédures :
- Transparence des prix : les prix des logements secondaires sont actuellement peu transparents ; il est nécessaire de unifier les règles d'évaluation (en se basant sur les prix de vente et d'annonce) afin que les propriétaires sachent combien leur logement peut être vendu.
- Unification des procédures : il faut clarifier des aspects tels que la durée de validité des bons locatifs, leur portée (valables dans toute la ville ou seulement dans le district), et les étapes pour obtenir l'argent après la transaction.
- Replication des modèles réussis : les expériences de Jing'an et Xuhui devraient être mises en œuvre dans d'autres districts. Si le modèle des bons locatifs se révèle efficace, il pourrait être étendu à plus de zones.
En résumé, cette politique est bénéfique pour tous : elle facilite le changement de logement pour les propriétaires, abaisse le coût du logement locatif pour les jeunes et stabilise le marché des logements secondaires. L'avenir dépendra de la capacité à généraliser ces bonnes pratiques.
En somme, cette politique est une solution gagnante-gagnant : elle facilite l'accès au logement pour les nouveaux résidents, réduit les coûts de location pour les jeunes et stabilise le marché des logements secondaires. Il reste maintenant à transformer ces expériences pilotes en règles applicables dans tous les districts.