Русский перевод: Для обеспечения жильем малоимущих в Шанхае во втором квартале начнется расширение пилотной программы по выкупу и замене жилья.

Краткое содержание анализа

С февраля этого года в Шанхае началась пилотная программа по приобретению вторичного жилья с последующим преобразованием его в арендуемое жилье. На данный момент было приобретено 523 объекта (предпочтение отдается квартирам площадью до 70 м² и стоимостью до 4 миллионов юаней); аналогичные инициативы были реализованы также в центральных районах города (Хуанпу, Чаннин и др.). Суть политики заключается в замене существующего жилья: правительство или государственные предприятия покупают вторичное жилье у владельцев, преобразуя его в арендуемое для новых жителей и молодежи, одновременно помогая им решить проблемы, связанные с продажей старого жилья и покупкой нового (например, затруднения с оборотом средств или высокие риски в процессе сделки). В разных районах используются различные подходы к реализации программы; реакция рынка на нее положительная (увеличение объемов сделок по продаже вторичного жилья и стабилизация цен). Будущее успеха данной инициативы зависит от ее стандартизации.

Что именно пытается решить эта политика?

В общем, она направлена на помощь двум группам лиц:

• Владельцам жилья: многие хотят продать старое жилье и купить новое, но им приходится ждать покупателей, процесс выкупа средств занимает много времени, и существуют риски (например, отказ в получении кредита). Правительство или государственные предприятия выступают в роли покупателей, что позволяет владельцам быстро получить деньги или билеты на покупку нового жилья.
• Новым жителям Шанхая: для них аренда жилья представляет собой серьезную проблему (высокие цены или нестабильность условий аренды). Арендуемое жилье, созданное в рамках этой программы, контролируется государством и имеет более доступные цены по сравнению с рыночными. Приобретение вторичного жилья и его преобразование в арендуемое увеличивает предложение такого жилья, особенно в центральных районах города.

Как программа решает проблемы, связанные с продажей старого и покупкой нового жилья?

Прежде основными проблемами были длительные сроки сделки, нехватка средств и высокие риски. Данная программа направлена на устранение этих проблем:

• Сокращение сроков: правительство или государственные предприятия являются готовыми покупателями, поэтому сделки заключаются быстро; владельцы могут сразу получить деньги или билеты на покупку нового жилья.
• Облегчение финансовых обязательств: владельцам не нужно собирать средства заранее, а также избегать расходов на посредничество (поскольку государство берет на себя эти расходы). В районе Сюйхуе используются специальные билеты на покупку жилья, которые действительны во всем городе в течение одного года и могут быть использованы как часть платежа за новое жилье.
• Снижение рисков: процесс сделки контролируется государством, что предотвращает возможные проблемы (например, неисполнение обязательств покупателем или отказ в кредитовании). В районе Цзинань был создан полный цикл процесса: от приобретения жилья до его последующего использования.

Различия в подходах разных районов

В зависимости от условий каждого района разрабатываются собственные варианты реализации программы:

• Район Цзинань: первый район, в котором был создан полный цикл процесса. Было обслужено 116 запросов; из них у 44 владельцев возникли конкретные предпочтения; 9 владельцев уже заключили договоры о приобретении жилья. Приобретенное жилье будет преобразовано и предоставлено новым жителям, а также поможет им при покупке нового жилья.
• Район Сюйхуе: используются специальные билеты на покупку жилья, выдаваемые из средств местного бюджета; они действительны во всем городе и могут быть использованы как часть платежа за новое или вторичное жилье. На данный момент было заключено 72 договора о приобретении жилья; у 45 владельцев уже есть предпочтения по поводу покупки нового жилья.
• Район Пудун: приобретение вторичного жилья осуществляется с учетом потребностей жителей, проживающих рядом с метро; было успешно реализовано несколько случаев замены старого жилья на арендуемое.
• Другие районы (Хуанпу, Чаннин и др.): только начали реализацию программы и, вероятно, будут использовать опыт других районов с учетом местных условий.

Эксперты считают, что в будущем существование нескольких подходов к реализации программы станет обязательным, поскольку потребности в жилье и условия его перестройки различаются в разных районах.

Влияние на рынок вторичного жилья

По данным статистики, программа способствует стабилизации рынка:

• Увеличение активности сделок: с 1 по 19 мая было заключено 14,2 тысячи сделок, что на 26% больше, чем в аналогичный период прошлого года. Правительство покупает часть жилья, что стимулирует продажи у владельцев.
• Стабилизация цен: с марта по апрель цены на вторичное жилье росли (на 0,4% и 0,7% соответственно); количество предложений на рынке снизилось до 178 тысяч единиц. Это свидетельствует о восстановлении доверия на рынке: владельцам не нужно снижать цены для быстрой продажи, а покупатели не испытывают паники.
• Удобства для владельцев: им не нужно общаться с посредниками и ждать покупателей; кроме того, они экономят на комиссиях. Хотя оценочные стоимости могут быть немного ниже рыночных, общая прибыль после учета скидок от посреднических услуг остается примерно той же.

Может ли программа быть распространена на более широкую аудиторию?

Для массового внедрения необходимо соблюдение стандартов:

• Прозрачность цен: цены на вторичное жилье в настоящее время некоторым образом неопределены; необходимо унифицировать правила оценки (например, использование средних рыночных цен и цен предложений).
• Унификация процедур: необходимо уточнить сроки действия билетов на покупку жилья, их область применения (для покупки нового или вторичного жилья), а также порядок оформления процедур.
• Распространение успешных подходов: опыт районов Цзинань и Сюйхуе может быть использован в других районах.

Если эти проблемы будут решены, программа сможет стать постоянной частью городской политики, обеспечивая удобства для владельцев жилья, доступность арендуемого жилья для новых жителей и стабильность рынка вторичного жилья.

В целом, данная программа представляет собой взаимовыгодное решение: она упрощает процесс смены жилья для владельцев и снижает стоимость аренды для новых жителей, способствуя тем самым развитию города.