ملخص المحتوى الرئيسي
في الآونة الأخيرة، شهدت البلاد عملية انسحاب واسعة النطاق لشركات إدارة الممتلكات: تم إلغاء أكثر من 1200 شركة إدارة ممتلكات بحلول عام 2025، وفي الأشهر الثلاثة الأولى من عام 2026، اختفت 400 شركة أخرى. السبب في ذلك يعود إلى انخفاض معدلات تحصيل رسوم إدارة الممتلكات بشكل كبير (الحد الأدنى للبقاء في السوق هو 80٪، لكن متوسط معدل التحصيل لأفضل 500 شركة يبلغ فقط 71٪، بينما أقل بكثير للشركات الصغيرة والمتوسطة)، بالإضافة إلى ارتفاع التكاليف (حيث تمثل تكاليف العمالة 53٪ من النفقات)، وضعف الأرباح (معدل الربح الصافي لأفضل 100 شركة يبلغ فقط 7.31٪). أسباب عدم دفع المالكين لرسوم إدارة الممتلكات متنوعة: بعضهم يعتبرون دفع الرسوم غير ضروري نظرًا لوجود شقق خالية، والبعض الآخر يشكو من سوء الخدمات (مثل عدم معالجة تسرب المياه)، وهناك من يعتقد أن رسوم إدارة الممتلكات لم تنخفض رغم انخفاض أسعار العقارات، والبعض يتبع الآخرين في عدم الدفع. لكن بعد انسحاب شركات إدارة الممتلكات، تتحول المجمعات السكنية إلى "جزر معزولة" حيث لا يتم تنظيف القمامة وتفشل أنظمة الأمان، مما يؤدي في النهاية إلى انخفاض أسعار الإيجارات وانكماش قيمة العقارات (مثل انخفاض سعر عقارات حديقة نهر الهلال في نانجينغ بنسبة 25٪). قد يوفر المالكون بعض المال من خلال عدم دفع الرسوم، لكنهم قد يخسرون مبالغ كبيرة نتيجة ذلك. جو التوتر هذا ناتج عن فشل نموذج "احتلال المناطق السكنية" من قبل شركات إدارة الممتلكات، مما أدى إلى تدمير العلاقة التعايشية بين المالكين وهذه الشركات.
السبب الأول: لماذا تنسحب شركات إدارة الممتلكات؟
كانت صناعة إدارة الممتلكات في السابق مصدرًا ربحيًا سهلًا: في الفترة بين 2019 و2020، اكتتمت 18 شركة إدارة ممتلكات في هونغ كونغ وجمعت أكثر من عشرة مليارات من الأموال. لكن السبب الآن هو عدم التوازن بين الإيرادات والمصروفات:
- الإيرادات: لا يتم تحصيل المبالغ المطلوبة. هناك حد أدنى للتحصيل يبلغ 80٪ لتغطية التكاليف الأساسية (العمالة، صيانة المصاعد، التنظيف، إلخ)، لكن متوسط معدل التحصيل لأفضل 500 شركة في عام 2025 كان فقط 71٪، بينما كان أقل من 65ً% بشكل عام بالنسبة للشركات الصغيرة والمتوسطة. على سبيل المثال، في حديقة جياويان جيانججيان، من أصل 531 وحدة سكنية، دفع فقط 25 وحدة الرسوم في الوقت المحدد، مما أدى إلى اضطرار مدير الشركة لدفع التكاليف من جيبه الخاص لأكثر من عام قبل أن يستسلم ويغادر.
- التكاليف: تستمر في الارتفاع. ارتفعت التكاليف التشغيلية لأفضل 100 شركة بنسبة 4.53٪، حيث تمثل تكاليف العمالة 53.52٪ (أجور العمال والحراس). في ظل عدم تحصيل الإيرادات وارتفاع التكاليف، أصبحت الأرباح ضئيلة للغاية (معدل الربح الصافي 7.31٪)، فهل يمكن الاستمرار دون خسائر؟
السبب الثاني: لماذا لا يدفع المالكون رسوم إدارة الممتلكات؟
لا يرفض المالكون الدفع عمدًا، بل يفعلون ذلك بسبب مزيج من المشاعر والواقع:
- "إذا لم أستفد من الخدمات، فلماذا أدفع؟" يشعر مالكو الشقق الخالية بالظلم، خاصة في سوتشو حيث رفضت جو جينغ دفع الرسوم على الرغم من أن قانونًا يسمح بذلك.
- "الخدمات سيئة للغاية، فلماذا أدفع؟" تعرضت منزل عائلة شو ياوياو في تشوتشو لتسرب مياه الصرف الصحي، وتبادلت شركة إدارة الممتلكات والمطور العقاري المسؤولية، مما أدى إلى رفضهم دفع الرسوم. في هانغتشو، انخفض سعر العقار الذي اشتراه آه فنغ بنصف السعر، لكن رسوم إدارة الممتلكات لم تنخفض (2.6 يوان للمتر المربع)، مما أدى إلى خسائر كبيرة نظرًا لقلة استخدامهم للمرافق السكنية.
- "إذا لم يدفع الآخرون، فلماذا أدفع أنا؟" في مجمع سكني في تشوتشو، اكتشف شو ياوياو أنه هو الوحيد الذي يدفع الرسوم في الوقت المحدد بينما يستفيد الآخرون من المصاعد وأنظمة الإضاءة مجانًا، مما أدى إلى رفضه دفع الرسوم.
ماذا يحدث بعد انسحاب شركات إدارة الممتلكات؟
يصبح المجمع السكني "جزيرة معزولة" حيث لا يتم تنظيف القمامة وتفشل أنظمة الأمان، مما يؤدي إلى انخفاض أسعار الإيجارات وانكماش قيمة العقارات. على سبيل المثال، انخفض سعر عقارات حديقة نهر الهلال في نانجينغ بنسبة 25ً%. قد يوفر المالكون بعض المال من خلال عدم دفع الرسوم، لكنهم قد يخسرون مبالغ كبيرة نتيجة ذلك. جو التوتر هذا ناتج عن فشل نموذج "احتلال المناطق السكنية" من قبل شركات إدارة الممتلكات، مما أدى إلى تدمير العلاقة التعايشية بين المالكين وهذه الشركات.
الخلاصة:
المشكلة ليست خطأ طرف واحد، بل يجب على كلا الطرفين حلها. يحتاج المالكون إلى خدمات جيدة بأسعار مقبولة، بينما تحتاج شركات إدارة الممتلكات إلى ضمان تحصيل الإيرادات الكافية لتغطية التكاليف وتقديم خدمات عالية الجودة. يمكن أن يساعد التنظيم القانوني والرقابة في تحسين الوضع، لكن يجب أيضًا تغيير ثقافة المستهلكين لتقدير الخدمات الأفضل.