Deutscher Titel: Welle von „Property-Flucht“-Phänomenen: 3000 Euro Mietkosten gespart – doch das Haus kostet mehr als die Anzahlung!

Zusammenfassung der Kerninhalte

In letzter Zeit hat es landesweit ein großes „Abzugsszenario“ von Immobilienverwaltungen gegeben: Bis 2025 wurden über 1.200 Immobilienverwaltungen abgemeldet, und im ersten Quartal 2026 verschwanden weitere 400. Der Grund dafür liegt in den zu niedrigen Mietgebühren-Einnahmen (die kritische Marke für die Überlebensfähigkeit der Branche liegt bei 80 Prozent; die Durchschnittseinnahme der Top-500-Unternehmen beträgt jedoch nur 71 Prozent, bei kleineren und mittleren Unternehmen sogar noch weniger), steigenden Kosten (Arbeitskosten machen 53 Prozent aus) sowie mageren Gewinnen (die Nettogewinnmarge der Top-100-Unternehmen liegt bei lediglich 7,31 Prozent). Die Gründe, warum die Eigentümer die Mietgebühren nicht zahlen, sind vielfältig: Sie glauben, dass sie für leerstehende Immobilien unnötig bezahlen, die Dienstleistungen sind schlecht (es wird nichts unternommen, wenn es zu Lecks kommt), die Immobilienpreise sind gefallen, aber die Mietgebühren nicht, oder sie folgen dem Beispiel anderer, die ebenfalls nicht zahlen. Doch nach dem Abzug der Verwaltungen werden die Wohnkomplexe zu „Iseln“ – Müll wird nicht entsorgt, das Sicherheitssystem funktioniert nicht mehr, was letztendlich zu sinkenden Mieten und Wertverlusten der Immobilien führt (zum Beispiel sind die Immobilienpreise im Nanjing Yueya Lake Garden um 25 Prozent gefallen). Die Eigentümer sparen zwar einige Tausend Euro an Mietgebühren, verlieren aber Hunderttausende durch den Wertverlust ihrer Anzahlungen. Diese Pattsituation ist im Grunde das Ergebnis des Versagens des „Expansionsmodells“ der Immobilienverwaltungen und zerstört die symbiotische Beziehung zwischen Eigentümern und Verwaltungen.

Warum ziehen die Immobilienverwaltungen ab? – Von einem profitablen Geschäft zu einem verlustbringenden

Früher war die Immobilienverwaltung eine Branche, in der man einfach Geld verdienen konnte: Zwischen 2019 und 2020 gingen 18 Immobilienverwaltungen an die Börse in Hongkong und sammelten dabei über zehn Milliarden Euro ein. Warum ziehen sie jetzt ab? Der Schlüssel liegt im Unausgleich zwischen Einnahmen und Ausgaben:

• Einnahmenseite: Es wird nicht genug Geld eingenommen. Die Branche hat eine „kritische Marke“ – nur bei einer Einnahmequote von 80 Prozent können die Grundkosten (Arbeitskräfte, Aufrechterhaltung der Aufzüge, Reinigung usw.) gedeckt werden. Im Jahr 2025 lag die Durchschnittseinnahmequote der Top-500-Unternehmen jedoch nur bei 71 Prozent, bei kleineren und mittleren Unternehmen sogar unter 65 Prozent. Zum Beispiel zahlten von den 531 Haushalten im Guiyang Jiaojian Garden nur 25 Haushalte pünktlich ihre Gebühren; der Verwaltungsleiter Chen musste mehr als ein Jahr lang aus eigener Tasche zahlen und konnte schließlich die Schulden in Höhe von 790.000 Yuan nicht mehr tragen.
• Kostenseite: Die Kosten steigen kontinuierlich. Die Betriebskosten der Top-100-Unternehmen sind um 4,53 Prozent gestiegen, wobei die Arbeitskosten 53,52 Prozent ausmachen (Lohnen für Reinigung und Sicherheitspersonal steigen jährlich). Einerseits werden nicht genug Geld eingenommen, andererseits steigen die Kosten – die Gewinne sind äußerst gering (Nettogewinnmarge der Top-100-Unternehmen: 7,31 Prozent). Soll man warten, bis man durch den Verlust stirbt?

Warum zahlen die Eigentümer keine Mietgebühren? – Nicht weil sie es nicht wollen, sondern weil sie es für „unwert“ halten oder sich betroffen fühlen

Das Verweigern der Zahlung ist meist das Ergebnis einer Kombination aus Emotionen und Realität:

• „Warum sollte ich Geld zahlen, wenn ich keine Dienstleistungen in Anspruch nehme?“ Eigentümer leerstehender Immobilien fühlen sich am meisten betroffen: Zum Beispiel weigert sich Zhou Jing aus Suzhou, ihre Mietgebühren zu zahlen, obwohl ihr Haus nur wenige Tage im Jahr genutzt wird; das Gesetz besagt zwar, dass für leerstehende Immobilien keine Gebühren erhoben werden dürfen, aber emotional kann sie dies nicht akzeptieren.
• „Die Dienstleistungen sind schrecklich – warum sollte ich Geld zahlen?“ Das Haus von Yao Yao in Xuzhou wurde mit Fäkalien überschwemmt; die Immobilienverwaltung und der Entwickler weisen die Schuld gegenseitig zu, sodass er seine Verluste nicht ersetzt bekommt und seitdem keine Gebühren mehr zahlt. Das Haus von Frau Feng in Hangzhou hat seinen Wert halbiert, aber die Mietgebühr von 2,6 Yuan pro Quadratmeter ist unverändert – sie muss jährlich fast 4.000 Yuan ausgeben, obwohl sie kaum die Gemeinschaftseinrichtungen nutzt (Fitnessstudio, Lesesaal) und findet dies „unwert“.
• „Wenn andere nicht zahlen, warum sollte ich es dann tun?“ In einem Umzugsviertel in Xuzhou stellte Yao Yao fest, dass er der Einzige ist, der pünktlich zahlt, während andere die Aufzüge und Straßenlaternen kostenlos nutzen; dies führte zu seinem Widerstand gegen die Zahlung.
• Was passiert, wenn die Verwaltung abzieht? Viele Eigentümer glauben, durch das Nicht-Zahlen der Mietgebühren etwas zu sparen – doch letztendlich verlieren sie viel mehr:
• Die Wohnkomplexe werden zu „Iseln“; Müll wird nicht entsorgt, das Sicherheitssystem funktioniert nicht mehr, was zu sinkenden Mieten und Wertverlusten der Immobilien führt (zum Beispiel sind die Immobilienpreise im Nanjing Yueya Lake Garden um 25 Prozent gefallen).
• Die Gemeinschaft wird zerstört; es entsteht Unordnung.

Haben die Eigentümer wirklich etwas gewonnen, wenn die Verwaltung abzieht? – Sie sparen etwas Geld, verlieren aber viel mehr

Viele Eigentümer denken, dass das Nicht-Zahlen der Mietgebühren ein Vorteil ist – doch letztendlich verlieren sie noch mehr:

• Die Wohnkomplexe werden zu „Iseln“; es entsteht Unordnung (zum Beispiel wird in Guangzhou Dongpingyuan nach dem Abzug der Verwaltung der Müll nicht entsorgt, die Sicherheitssysteme funktionieren nicht mehr, Lieferanten können einfach eintreten, und die Mieten sind niedriger als in benachbarten Wohnkomplexen).
• Die Immobilienpreise fallen direkt; zum Beispiel sind die Immobilienpreise im Nanjing Yueya Lake Garden nach dem Abzug der Verwaltung um 25 Prozent gefallen. Ein Eigentümer sparte zwar einige Tausend Euro an Mietgebühren, verlor aber Hunderttausende durch den Wertverlust seiner Anzahlung.
• Die Gemeinschaft wird zerstört; es fällt schwer, die Zusammenarbeit wiederherzustellen.

Wie kann diese Pattsituation gelöst werden? – Sowohl Immobilienverwaltungen als auch Eigentümer müssen ihre Denkweise ändern

Diese Situation ist nicht einseitig verursacht; beide Seiten müssen zusammenarbeiten:

• Immobilienverwaltungen: Hören Sie auf, sich nur auf Expansion zu konzentrieren und kehren Sie zur Essenz des Services zurück – reparieren Sie beispielsweise rechtzeitig die Straßenlaternen und kümmern Sie sich um Lecks, damit die Eigentümer das Geld, das sie ausgeben, für sinnvoll halten.
• Eigentümer: Sehen Sie die Mietgebühren nicht als „Belastung“, sondern als „Kosten für die Instandhaltung der Gemeinschaft“. Die Gebühren dienen dazu, die Umwelt, Aufzüge und den Grünraum zu erhalten; wenn sie nicht gezahlt werden, verschlechtert sich die Qualität des Wohnkomplexes und der Wert der Immobilien sinkt.
• Gemeinschaftsausschüsse: Transparenz ist die Grundlage des Vertrauens. Die Ausschüsse sollten den Ausschreibungsprozess und die öffentlichen Einnahmen (zum Beispiel die Einnahmen aus Werbung an den Aufzügen) offen machen; sonst verlieren die Eigentümer das Vertrauen und die Einnahmequote sinkt weiter.

Fazit: Wer ist eigentlich der „Herr“ des Wohnkomplexes?

Der Abzug der Immobilienverwaltungen ist nicht das Ende der Branche, sondern das Ende einer Ära, in der es nur um Kapitalexpansion ging – dieser Ansatz funktioniert nicht mehr. Jetzt muss man zu einem neuen Modell zurückkehren, das auf „Service und gemeinsamer Governance“ basiert. Der Wohnkomplex gehört den Eigentümern; die Immobilienverwaltung ist ihr „Verwalter“. Die Beziehung zwischen Eigentümern und Verwaltungen ist symbiotisch: Die Mietgebühren, die Sie nicht zahlen wollen, werden letztendlich zu einem Preisnachlass für Ihre Immobilie; die Verantwortung, die Sie vermeiden, wird zu einer „Bumerangwaffe“, die gegen Sie selbst gerichtet wird. Wenn das Kapital verschwindet, müssen die Eigentümer lernen, ihr eigenes Zuhause selbst zu pflegen – schließlich brauchen saubere Flure und funktionierende Straßenlaternen die Unterstützung aller.

(Das Ganze ist in einfachem Sprachstil verfasst; es werden keine Fachbegriffe verwendet, und jeder Punkt wird mit realen Beispielen aus der Nachrichtenberichterstattung untermauert, damit auch Laien verstehen können.)