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Recientemente, se ha desatado una “gran retirada” de empresas de gestión de propiedades en todo el país: más de 1200 compañías han sido canceladas en 2025, y otras 400 han desaparecido en los primeros tres meses de 2026. La razón es la baja tasa de recaudación de las tarifas de mantenimiento (el umbral crítico para la supervivencia del sector es del 80%, pero el promedio de las 500 principales empresas solo alcanza el 71%), el aumento de los costos (con el personal representando el 53% de estos costos) y las escasas ganancias (el margen neto de las 100 mejores empresas es del 7.31%). Los propietarios tienen todo tipo de excusas para no pagar: consideran que pagar por propiedades vacías es en vano, el servicio es deficiente (no hay quien resuelva problemas de fugas de agua), los precios de las viviendas han bajado pero las tarifas no, o simplemente siguen el ejemplo de otros. Sin embargo, cuando las empresas de mantenimiento se retiran, los complejos residenciales se convierten en “islas aisladas” donde la basura no se recoge y los sistemas de seguridad fallen, lo que lleva a una disminución de los alquileres y a una caída en el valor de las propiedades (por ejemplo, el precio de las viviendas en el complejo Moon Lake Garden en Nanjing ha descendido un 25%). Los propietarios ahorran unas pocas miles en tarifas, pero pierden cientos de miles en el pago inicial. Este impasse es en realidad el resultado del fracaso del modelo basado en la expansión territorial por parte de las empresas de mantenimiento y la destrucción de la relación simbiótica entre ellos y los propietarios.
I. ¿Por qué las empresas de mantenimiento se retiran? — De un negocio rentable a uno deficitario
En el pasado, la gestión de propiedades era un sector que generaba ingresos fácilmente: entre 2019 y 2020, 18 compañías se cotizaron en bolsa en Hong Kong recaudando más de diez mil millones. ¿Pero por qué ahora se retiran? La clave está en el desequilibrio entre ingresos y gastos:
- Ingresos: No se recaudan suficientes fondos. Existe un umbral crítico para mantener las operaciones básicas (personal, mantenimiento de ascensores, limpieza, etc.), pero en 2025 el promedio de recaudación de las 500 principales empresas fue del 71%, mientras que muchas pequeñas y medianas compañías tuvieron una tasa inferior al 65%. Por ejemplo, en el complejo Jiaojian Garden en Guiyang, solo 25 de las 531 viviendas pagaron a tiempo, por lo que el gerente Chen tuvo que costear la diferencia con sus propios fondos durante más de un año antes de abandonar el proyecto debido a una deuda de 790.000 yuanes.
- Gastos: Los costos siguen aumentando. El costo operativo de las 100 mejores empresas ha subido un 4.53%, con el personal representando el 53.52% de estos gastos (salarios de limpiadores y guardias de seguridad en aumento). Con ingresos insuficientes y costos elevados, las ganancias son mínimas (el margen neto del 7.31%), ¿qué otra opción queda sino retirarse?
II. ¿Por qué los propietarios no pagan las tarifas de mantenimiento? — No es que no quieran pagar, sino que consideran que no vale la pena o están indignados
La negativa a pagar no es un acto deliberado, sino el resultado de una combinación de emociones y realidades:
- “Si no he disfrutado del servicio, ¿por qué debería pagar?” Los propietarios de viviendas vacías se sienten especialmente agraviados. Por ejemplo, Zhou Jing en Suzhou solo utiliza su casa en su pueblo natal en Henan durante unos pocos días al año y por eso rechaza pagar las tarifas; aunque la ley permite exenciones para propiedades vacías, no puede aceptarlo emocionalmente.
- “El servicio es tan malo que no tiene sentido pagar.” En el caso de Yao Yao en Xuzhou, su casa se inundó con aguas residuales y ni la empresa de mantenimiento ni el promotor asumieron la responsabilidad, lo que llevó a su rechazo de pagar. En Hangzhou, el precio de su vivienda se redujo a la mitad, pero las tarifas de mantenimiento (2.6 yuanes por metro cuadrado) no disminuyeron en absoluto, costándole casi 4000 yuanes al año, aunque apenas utiliza los servicios del complejo (gimnasio, sala de lectura), por lo que considera que no vale la pena.
- “Si nadie más paga, ¿por qué debería hacerlo yo?” En un complejo de reasentamiento en Xuzhou, Yao Yao se dio cuenta de que era el único que pagaba a tiempo mientras otros disfrutaban gratuitamente de los servicios (ascensores, luces públicas), lo que le llevó a dejar de pagar. En el complejo donde vive la señora Liang en Hangzhou, la empresa de mantenimiento ofreció descuentos a los morosos, lo que convirtió a los propietarios honestos en víctimas y provocó una resistencia colectiva.
III. ¿Los propietarios realmente ganan algo cuando las empresas de mantenimiento se retiran? — Ahorran un poco, pero pierden mucho más
Muchos propietarios pensaron que no pagar las tarifas sería beneficioso, pero descubrieron que terminaban perdiendo aún más:
- El complejo se convierte en una isla aislada: Después de la retirada de la empresa de mantenimiento del complejo Dongpingyuan en Guangzhou, la basura bloqueó las entradas y los sistemas de seguridad fallaron; los repartidores podían entrar libremente, y los alquileres disminuyeron en comparación con otros complejos.
- El precio de la vivienda cae drásticamente: En el caso del complejo Moon Lake Garden en Nanjing, el precio de las viviendas cayó de 30.000 a 24.000 yuanes por metro cuadrado seis meses después de la retirada de la empresa de mantenimiento. Un propietario ahorró unas pocas miles en tarifas, pero perdió cientos de miles en el pago inicial.
- La cohesión social se disipa: Cuando se cambió la empresa de mantenimiento en el complejo Tongrui Moonlight Lake en Chengdu, el comité de propietarios eligió una compañía con problemas legales para el contrato; el director del comité de propietarios de Ideal Home en Shenzhen robó ingresos públicos (130.000 + 300.000 yuanes), lo que empeoró aún más la gestión del complejo.
IV. ¿Cómo romper este impase? — Tanto las empresas de mantenimiento como los propietarios deben cambiar su enfoque
Este problema no es culpa de una sola parte; ambos deben modificar sus comportamientos:
- Empresas de mantenimiento: Dejen de buscar expansiones a corto plazo y centrense en la calidad del servicio. En el pasado, el crecimiento era clave para aumentar los ingresos, pero ahora deben mejorar realmente el servicio (reparar luces públicas rápidamente, solucionar problemas de fugas de agua, etc.) para que los propietarios sientan que su dinero se invierte bien.
- Propietarios: No consideren las tarifas de mantenimiento como una carga, sino como un pago por el mantenimiento del complejo. Estos fondos sirven para mantener el entorno, los ascensores y el paisaje; si no se pagan, el complejo empeora y el valor de la vivienda disminuye.
- Comités de propietarios: La transparencia es fundamental para ganar la confianza de los propietarios. Los comités deben hacer públicos los procesos de licitación y los ingresos públicos (como los ingresos por publicidad en los ascensores) para evitar comportamientos fraudulentos, ya que de lo contrario la tasa de recaudación disminuirá aún más.
Conclusión: ¿Quién es realmente el “dueño” del complejo residencial?
La gran retirada de empresas de mantenimiento no marca el ocaso del sector, sino el fin de una era basada en la expansión capitalista. Ahora es necesario volver a un enfoque centrado en el servicio y la gestión conjunta. El complejo residencial es el hogar de los propietarios, y las empresas de mantenimiento son sus “administradores”; ambos deben trabajar juntos para mantener un equilibrio saludable. Los propietarios que no quieran pagar las tarifas terminarán perdiendo más que lo que ahorran, y la falta de gestión adecuada puede afectar negativamente su inversión. Cuando el capital se retira, los propietarios deben aprender a cuidar personalmente de su entorno residencial: pasillos limpios y luces públicas funcionales son algo que todos deben costear juntos.