Résumé des principaux points
Récemment, un vaste mouvement de retrait des sociétés de gestion immobilière a secoué le pays : en 2025, plus de 1200 sociétés ont été dissoutes, et au premier semestre 2026, 400 autres ont disparu. Les raisons en sont les faibles taux de recouvrement des frais de gestion (un seuil vital de 80% pour l’industrie, mais seulement 71% pour les 500 plus grandes sociétés, et encore moins pour les petites et moyennes entreprises), l’augmentation des coûts (les salaires représentant 53% des dépenses) et les profits dérisoires (un taux de marge nette de seulement 7,31% pour les 100 meilleures sociétés). Les propriétaires ont de nombreuses raisons de ne pas payer ces frais : ils considèrent que cela ne vaut rien pour des appartements inoccupés, le service est médiocre (aucun entretien en cas de fuites d’eau), les prix de l’immobilier ont chuté mais les frais de gestion n’ont pas baissé, ou ils suivent l’exemple des autres propriétaires qui ne payent pas. Cependant, après le retrait des sociétés de gestion, les quartiers deviennent des “îlots isolés” : les déchets ne sont plus collectés, les systèmes d’accès ne fonctionnent plus, ce qui entraîne une baisse des loyers et une dépréciation des prix de l’immobilier (par exemple, le prix des appartements du jardin de la Lune Crescente à Nanjing a chuté de 25%). Les propriétaires économisent quelques milliers d’euros sur les frais de gestion, mais perdent des centaines de milliers en acompte. Ce blocage est essentiellement dû à l’échec du modèle de “conquête territoriale” des sociétés de gestion, et la relation de coexistence entre propriétaires et sociétés de gestion est perturbée.
I. Pourquoi les sociétés de gestion s’en vont-elles ?
Autrefois, c’était une industrie où l’on gagnait facilement de l’argent : en 2019-2020, 18 sociétés de gestion se sont lancées sur le marché boursier à Hong Kong, levant plus de dix milliards d’euros. Mais pourquoi partent-elles maintenant ? La clé réside dans un déséquilibre entre revenus et dépenses :
- **Revenus : difficulté à collecter l’argent*. L’industrie a un seuil vital de recouvrement des frais de 80% pour couvrir les dépenses de base (salaires, entretien des ascenseurs, nettoyage, etc.). En 2025, le taux de recouvrement moyen des 500 meilleures sociétés de gestion nationales n’était que de 71%, et il est généralement inférieur à 65% pour les petites et moyennes entreprises. Par exemple, dans le jardin Jiaojian de Guiyang, sur 531 appartements, seulement 25 ont payé leurs frais à temps ; le gérant de la société, M. Chen, a dû payer de sa poche pendant plus d’un an avant de ne plus pouvoir supporter les arriérés et de déclarer faillite.
- **Dépenses : augmentation continue*. Les coûts d’exploitation des 100 meilleures sociétés de gestion ont augmenté de 4,53%, avec les salaires représentant 53,52% des dépenses (salaires de nettoyage et de sécurité en hausse constante). D’un côté, il est difficile de collecter l’argent ; de l’autre, les coûts augmentent, et les profits sont extrêmement faibles (un taux de marge nette de 7,31%). Attendre sans rien faire signifie risquer la ruine.
II. Pourquoi les propriétaires ne payent-ils pas leurs frais de gestion ?
Ce n’est pas qu’ils ne veuillent pas payer, mais ils estiment que cela ne vaut pas le coup ou qu’ils sont mécontents :
- “Je n’ai pas bénéficié des services, pourquoi devrais-je payer ?” Les propriétaires d’appartements inoccupés se sentent lésés : par exemple, Mme Zhou Jing à Suzhou ne vit que quelques jours par an dans sa maison du Henan et refuse de payer les frais de gestion ; bien que la loi stipule qu’un appartement inoccupé ne peut pas être exempté de paiement, elle ne peut pas accepter cette situation sur le plan émotionnel.
- “Le service est tellement mauvais, pourquoi devrais-je payer ?” La maison de M. Yao Yao à Xuzhou a été inondée d’eaux usées ; la société de gestion et le promoteur se renvoient la balle pour les dégâts, et il refuse de payer depuis. Le prix de l’appartement de Mme Feng à Hangzhou a été divisé par deux, mais les frais de gestion sont restés inchangés (2,6 yuans par mètre carré), coûtant près de 4000 yuans par an alors qu’elle utilise peu des services du quartier (salle de sport, bibliothèque), ce qui lui semble inutile.
- “Si personne d’autre ne paye, pourquoi devrais-je payer ?” Dans le quartier où M. Yao Yao a été relogé à Xuzhou, il s’est rendu compte qu’il était le seul à payer régulièrement, tandis que les autres bénéficiaient gratuitement des services (ascenseurs, éclairage public). Il a alors commencé à refuser de payer lui aussi. Dans le quartier où vit Mme Liang à Hangzhou, la société de gestion a accordé une réduction de 20% aux arriérés, ce qui a mis les propriétaires honnêtes dans une position difficile et a déclenché une résistance collective.
III. Les propriétaires gagnent-ils vraiment après le retrait des sociétés de gestion ?
Beaucoup de propriétaires pensent qu’économiser sur les frais de gestion est une bonne chose, mais en réalité, ils perdent plus :
- **Le quartier devient un “îlot isolé”*. Six ans après le retrait de la société de gestion du jardin Dongpingyuan à Guangzhou, les déchets bloquaient les entrées, les systèmes d’accès ne fonctionnaient plus, et les livraisons se faisaient n’importe comment. Les loyers étaient même moins chers que dans les quartiers voisins.
- **Les prix de l’immobilier chutent brusquement*. Six mois après le retrait de la société de gestion du jardin de la Lune Crescente à Nanjing, le prix des appartements est passé de 30 000 yuans par mètre carré à 24 000 yuans. Un propriétaire a économisé quelques milliers d’euros sur les frais de gestion, mais a perdu des centaines de milliers en acompte.
- **Les gens deviennent plus difficiles à rassembler*. Lors du changement de société de gestion dans le quartier de Tongrui Moonlight Lake à Chengdu, le comité des propriétaires a choisi une entreprise impliquée dans des litiges ; le président du comité des propriétés de l’idéal home à Shenzhen a détourné les revenus publics (130 000 + 300 000 yuans), mettant les propriétaires dans une situation encore plus difficile et aggravant la gestion du quartier.
IV. Comment briser ce blocage ?
Ce problème n’est pas de la seule responsabilité d’une partie ; les deux parties doivent changer :
- **Sociétés de gestion : arrêtez de “conquérir du territoire” et revenez à l’essence du service*. Autrefois, elles gagnaient en étendant leur réseau (plus grand, plus rentable) ; maintenant, il faut améliorer les services (réparer rapidement les éclairages publics, résoudre les problèmes de fuites d’eau, etc.) pour que les propriétaires sentent que leur argent est bien utilisé.
- **Propriétaires : considérez les frais de gestion comme un “coût d’entretien”*. Ce n’est pas une contribution aux sociétés de gestion, mais un moyen de maintenir l’environnement du quartier, les ascenseurs, les espaces verts, etc. Sans payer, le quartier se détériore et la valeur de l’immobilier diminue.
- **Comités des propriétaires : la transparence est la base de la confiance*. Les comités des propriétaires doivent rendre publics les processus d’appel d’offres et les revenus publics (par exemple, les revenus générés par les annonces sur les ascenseurs), éviter toute opération opaque, sinon les propriétaires seront encore moins confiants et le taux de recouvrement des frais diminuera encore.
Conclusion : Qui est vraiment le “maître” du quartier ?
Le retrait massif des sociétés de gestion n’est pas le crépuscule de l’industrie, mais la fin d’une époque basée sur l’expansion du capital. Il faut maintenant revenir à une approche axée sur le service et la gouvernance collaborative. Le quartier est la maison des propriétaires, et les sociétés de gestion sont les “gardiens” ; les frais de gestion que vous ne voulez pas payer se répercuteront finalement sur la valeur de votre maison. Les responsabilités de gestion que vous évitez deviendront un boomerang contre vous. Lorsque le capital s’en va, les propriétaires doivent apprendre à prendre soin eux-mêmes de leur quartier : après tout, des couloirs propres et des éclairages publics fonctionnels nécessitent l’engagement de tous.
(Tout le texte est expliqué en langage simple, sans termes techniques, et chaque point est illustré d’exemples réels tirés des nouvelles pour que même les non-spécialistes comprennent facilement.)