核心内容の要約
最近、全国で「物件管理会社の大規模な撤退」が相次いでいます。2025年には1200以上の物件管理会社が登録抹消され、2026年の最初の3ヶ月だけでさらに400社が姿を消しました。その原因は、物件管理料の収集率が非常に低いこと（業界の生死線は80％ですが、トップ500社の平均収集率はわずか71％で、中小規模の会社ではさらに低い）、コストの上昇（人件費が53％を占める）、利益の微妙さ（トップ100社の純利益率はわずか7.31％）にあります。所有者が物件管理料を支払わない理由は多岐にわたります：空室の家に住んでいる場合は「無駄な支出だと感じる」、サービスが悪い（水漏れが放置される）、住宅価格が下がっても物件管理料が減らない、他の人が支払わないのを見て自分もついて行く、などです。しかし、物件管理会社が撤退すると、コミュニティは「孤島」のようになります——ゴミが片付かず、セキュリティシステムが機能しなくなり、結果として家賃が下がり、住宅価格も下落します（例えば南京の月牙湖ガーデンでは住宅価格が25％下落）。所有者は数千元の物件管理料を節約できますが、数十万円の頭金を損失することになります。このジレンマの本質は、物件管理会社の「領土拡大」モデルが機能しなくなったことであり、所有者と物件管理会社の共生関係が破壊されたことにあります。
一、なぜ物件管理会社は撤退するのか？——儲けるビジネスが損失をもたらす
物件管理業界はかつて「座ってお金を稼ぐ」業界でした：2019年から2020年にかけて18の物件管理会社が香港に上場し、100億円以上を調達しました。しかし今ではなぜ撤退するのでしょうか？その鍵は収支の不均衡にあります：
- 収入面：お金が集まらない。業界には「生死線」があり、収集率が80％に達しなければ基本的な運営（人件費、エレベーターのメンテナンス、清掃など）を賄うことができません。しかし2025年には全国のトップ500社の平均収集率は71％に過ぎず、中小規模の会社では65％未満です。例えば貴陽の交建ガーデンでは、531世帯のうち25世帯しか時間通りに料金を支払わず、物件管理責任者の老陳は1年以上自費で支払い続けましたが、最終的に79万円の未払い額に耐えられず撤退しました。
- コスト面：絶えず上昇。トップ100社の営業コストは4.53％増加し、そのうち人件費が53.52％を占めています（清掃員や警備員の給与が年々上昇しています）。一方で収入が減り、コストが上昇するため、利益は非常に薄くなっています（トップ100社の純利益率は7.31％）。撤退しなければ死ぬだけです。
二、なぜ所有者は物件管理料を支払わないのか？——支払いたくないわけではなく、「価値がない」と感じるか「腹が立つ」
所有者が支払いを拒否するのは意図的な嫌がらせではありません。多くの場合、感情と現実の両方が影響しています：
- 「サービスを受けていないのに、なぜ料金を支払わなければならないのか？」 空室の家の所有者は特に不満を持っています。例えば蘇州の周静さんは河南の実家に年に数日しか住んでいませんが、物件管理会社が割引をしないため支払いを拒否しています。法律では「空室でも料金を拒否できない」と規定されていますが、感情的には受け入れられません。
- 「サービスがひどすぎるのに、なぜ料金を支払わなければならないのか？」 徐州の垚垚さんの家は糞水で浸かりましたが、物件管理会社と開発業者が責任を押し付け合い、損失を補償してくれませんでした。そのため支払いを拒否しました。杭州の阿枫さんが購入した家の価格は半分に下落しましたが、2.6元/平方メートルの物件管理料は一切減らされず、年間約4000円を支払っていますが、コミュニティの施設（ジムや読書室）をほとんど利用していません。「価値がない」と感じています。
- 「他の人が支払わないのに、なぜ私だけが支払わなければならないのか？」 徐州の再開発コミュニティでは、垚垚さんは自分だけが時間通りに料金を支払っていることに気づき、他の人がエレベーターや街灯を無料で利用しているため、不公平だと感じて支払いを拒否しました。杭州の梁さんのコミュニティでは、物件管理会社が未払い者に割引をしてしまい、正直な人が「被害者」になり、集団で抗議しました。
三、物件管理会社が撤退した後、所有者は本当に得をしたのか？——少しの節約で大きな損失
多くの所有者は「物件管理料を支払わなくてもいい」と思っていますが、結果として**より大きな損失を被っています：
- コミュニティが「孤島」になる：広州の東平苑では物件管理会社が撤退して6年後、ゴミでドアが塞がれ、セキュリティシステムが機能しなくなり、配達員が自由に出入りできるようになりました。家賃は隣のコミュニティよりも10元安いですが、誰も借り手がいません。
- 住宅価格が急落：南京の月牙湖ガーデンでは物件管理会社が撤退して半年後、住宅価格が3万/平方メートルから2.4万/平方メートルに下落しました。ある所有者は数千元の物件管理料を節約できましたが、数十万円の頭金を損失しました。「小さな利益を得て大きな損失を被った」わけです。
- コミュニティの結束力が弱まる：成都の通瑞月光湖コミュニティでは物件管理会社を変更する際、業委会が訴訟中の会社を選んでしまいました。深センの理想家园では業委会の主任が公共収益（13万円+30万円）を横領し、所有者を代表すべき人が対立する側に回り、コミュニティの管理はさらに混乱しました。
四、このジレンマをどう解決するか？——物件管理会社と所有者の双方が「考え方を変える」必要がある
この困難は一方の過ちではありません。双方が一緒に改善しなければなりません：
- 物件管理会社：もう「領土拡大」をやめ、サービスの本質に戻る。かつては規模を拡大することで利益を上げていましたが、今ではサービスを向上させる必要があります——例えば、タイムリーに街灯を修理したり、水漏れを処理したりして、所有者に「お金を使った価値がある」と感じてもらうことです。
- 所有者：物件管理料を「負担」と思わないでください。それは「資産の維持費」です。物件管理料は物件管理会社への「保護料」ではなく、コミュニティの環境やエレベーター、緑化を維持するためのお金です。支払わないとコミュニティが悪化し、住宅価格も下落します。
- 業委会：透明性こそが信頼の基盤。業委会は入札プロセスや公共収益（例えばエレベーターの広告収入）を公開し、不正な操作をしないようにする必要があります。そうでなければ所有者の信頼はさらに低下し、収集率も下がります。
結論：コミュニティの「主人」は誰か？
物件管理会社の大規模な撤退は業界の衰退ではなく、「草の時代」の終わりを意味します。資本による拡大戦略はもう効果がありません。今は「サービスと共同治理」に戻る必要があります。コミュニティは所有者の家であり、物件管理会社は「管理人」です。両者は共生関係にあります：支払いたくないと思う物件管理料は最終的に住宅価格の下落につながり、避けたい治理責任は自分自身に返ってきます。資本が去った後、所有者は自分でコミュニティを「育てる」ことを学ばなければなりません。結局のところ、清潔な廊下や明るい街灯は皆さんの協力が必要です。