Краткое содержание анализа
В последнее время по всей стране наблюдается массовый отход управляющих компаний из жилых комплексов: к 2025 году более 1200 таких компаний прекратили свою деятельность, а в первые три месяца 2026 года исчезло ещё 400. Причины этого следующие: низкий уровень сбора платы за услуги (критический порог для выживания отрасли составляет 80%, однако средний показатель среди 500 крупнейших компаний — всего 71%, а у малых и средних предприятий ещё ниже); рост затрат (на трудовые ресурсы приходится около 53% расходов); крайне малая прибыль (чистая прибыль среди лидеров отрасли составляет всего 7,31%). У владельцев жилья есть разные причины для невыплаты платы: они считают, что за пустующие квартиры платить бессмысленно; качество услуг отстает (например, проблемы с водопроводом не решаются); цены на жильё падают, но плата за управление не снижается; они видят, что другие также не платят, и следуют их примеру. Однако после ухода управляющих компаний жилые комплексы превращаются в „изолированные острова“ — мусор никто не убирает, системы безопасности перестают функционировать, что в конечном итоге приводит к снижению арендной платы и цен на жильё (например, в Нанкине цены на квартиры в районе Юэяху Гарденс упали на 25%). Владельцы экономят несколько тысяч на плате за управление, но теряют сотни тысяч из своих первоначальных взносов. Эта ситуация является результатом неэффективности модели расширения управляющих компаний и разрушения взаимосвязи между ними и жильцами.
Почему управляющие компании уходят?
Раньше это был бизнес, приносящий большие доходы: с 2019 по 2020 год 18 компаний вышли на биржу в Гонконге, привлекших более миллиарда юаней. Но почему теперь они уходят? Ключевая проблема — дисбаланс между доходами и расходами:
- Доходы: невозможность собрать необходимую сумму. Для поддержания основных операций (труд, обслуживание лифтов, уборка) необходим уровень сбора платы 80%. Однако в 2025 году средний показатель среди 500 крупнейших компаний составил всего 71%, а у малых и средних предприятий он ещё ниже. Например, в жилом комплексе Цзяоюань Цзяньгуань из Гуйяна из 531 квартиры только 25 были оплачены вовремя; менеджер компании Чэнь вынужден был покрыть дефицит из своего кармана более года, после чего не смог продолжить работу из-за невыплаченных счетов.
- Расходы: они постоянно растут. Операционные расходы крупнейших компаний увеличились на 4,53%, из которых на трудовые ресурсы приходится около 53,52% (зарплаты работников и сотрудников служб безопасности ежегодно растут). С одной стороны, доходы не увеличиваются, с другой — расходы растут; прибыль крайне мала (чистая прибыль среди лидеров отрасли составляет всего 7,31%). Что делать в таких условиях?
Почему владельцы не платят?
Владельцы не отказываются платить из-за нежелания, а из-за чувства, что это бессмысленно или вызывает раздражение:
- “Я не получил соответствующих услуг, почему я должен платить?” Владельцы пустующих квартир чаще всего выражают недовольство: например, жительница Сучжоу Чжоу Цзинг годами не использует свою квартиру в родном Хэнане и отказывается платить; хотя закон разрешает не платить за пустующее жильё, она не может с этим смириться.
- “Услуги настолько плохие, почему я должен платить?” В доме Сюйчжоу Яояо вода протекала из-за неисправностей, и ни управляющая компания, ни застройщик не взяли на себя ответственность; после этого он также перестал платить. В доме Ханчжоу Афэн цены на жильё упали вдвое, но плата за управление осталась прежней (2,6 юаня за квадратный метр), что составляет почти 4000 юаней в год, хотя он почти не пользуется общественными услугами (спортзалом, читальной комнатой); он считает, что это неразумно.
- “Если другие не платят, зачем я должен?” В жилом комплексе Сюйчжоу, где люди были переселены из других районов, Яояо обнаружил, что только он платит вовремя, а остальные бесплатно пользуются лифтом и освещением; это вызвало у него чувство несправедливости, и он тоже перестал платить.
Что происходит после ухода управляющих компаний?
Многие владельцы думают, что экономия на плате за управление — это хорошо, но на самом деле они теряют больше:
- Жилые комплексы превращаются в „изолированные острова“: после ухода управляющих мусор накапливается, системы безопасности перестают работать, курьеры могут свободно заходить в дома; арендная плата снижается, цены на жильё падают (например, в Нанкине).
- Цены на жильё резко падают: например, после ухода управляющих компании в районе Юэяху Гарденс цены на квартиры упали с 30 000 до 24 000 юаней за квадратный метр; один из владельцев экономил несколько тысяч на плате за управление, но потерял сотни тысяч из своего первоначального взноса.
- Взаимоотношения между владельцами и управляющими ухудшаются: после ухода компаний возникает отсутствие согласия, что приводит к дальнейшему ухудшению условий жизни в комплексах.
Как разрешить эту ситуацию?
Проблема не односторонняя, и обе стороны должны изменить свой подход:
- Управляющие компании: нужно перестать расширяться за счет новых проектов и сосредоточиться на качестве предоставляемых услуг (например, своевременный ремонт освещения, устранение проблем с водопроводом).
- Владельцы: не следует рассматривать плату за управление как обязанность, а как инвестиции в поддержание качества жизни в комплексе. Эта плата используется для содержания общественных зон, лифтов, озеленения; если не платить, условия жизни ухудшатся, а цены на жильё — ещё больше снизятся.
- Советы жильцов: необходима прозрачность в процессе выбора управляющих компаний и распределении общественных доходов (например, от доходов от рекламы на лифтах). Только так можно восстановить доверие между жильцами и управляющими.
Это краткое изложение статьи; для полного понимания ситуации рекомендуется ознакомиться с ней в полном объеме.