ملخص المحتوى الرئيسي
في السنوات القليلة الماضية، واجهت مباني المكاتب في المدن الرئيسية الصينية ضغوطًا بسبب فائض العرض وتقليص شركات التقليدية (مثل الشركات المالية والعملاقة في مجال الإنترنت) لمساحات المكاتب الخاصة بها. ومع ذلك، فإن التوسع الهائل في صناعات الذكاء الاصطناعي (AI) وأشباه الموصلات خلال العام الماضي أصبح "المتغير الرئيسي" الذي يغير هذا الوضع: حيث تستأجر شركات الذكاء الاصطناعي مساحات كبيرة من المكاتب الفاخرة (بل وتشتري مباني بأكملها)، مما أدى إلى تمايز في سوق المكاتب، حيث أصبحت بعض المناطق "ساخنة" بشكل مفرط نتيجة لذلك، وانتقل تأثير ذلك أيضًا إلى سوق الإسكان. ومع ذلك، لا يزال هناك تحفظ في الأوساط المهنية بشأن ما إذا كان الذكاء الاصطناعي سيتمكن من "إنقاذ" سوق المكاتب على المدى الطويل.
أولاً: شركات الذكاء الاصطناعي تصبح "البطل الجديد" في سوق المكاتب: من الإيجار إلى الشراء، انفجار في الطلب
في الماضي، كانت عمليات جذب الاستثمارات لمباني المكاتب تعتمد بشكل رئيسي على المؤسسات المالية والشركات الكبرى في مجال الإنترنت، أما الآن فقد تغيرت المواد الترويجية لتشمل "بيئة صناعة الذكاء الاصطناعي" و"مجموعات النماذج الكبيرة". تتميز احتياجات شركات الذكاء الاصطناعي بأنها كبيرة، والقرارات سريعة، ومتطلبات المباني عالية.
على سبيل المثال، استأجرت شركة "دوباو" التابعة لشركة "زيروبينغ تونغ" 40,000 متر مربع من مشروع "يونجي شانغبو" في منطقة يانغبو بشنغهاي دفعة واحدة، مما جعل معدل الإيجار في هذا المشروع الذي تم تسليمه حديثًا قريبًا من التشغيل الكامل؛ كما اشترت شركة "زهيبو AI" مبنى "دايموند داون" في منطقة تشونغقوانتسون ببكين مقابل 361 مليون يوان لتستخدمه كمقر رئيسي، وهي تجاور شركات مثل بايدو وتنسنت - وذلك ليس فقط من أجل المكاتب، بل أيضًا لتحسين هيكل الأصول من خلال قيمة الممتلكات.
ليس فقط في شنغهاي، بل انتقلت أيضًا شركات الذكاء الاصطناعي في حديقة نانشان للتكنولوجيا بشنتشن ومنطقة يونغو بهانغتشو من الحاضنات إلى مباني المكاتب الفاخرة، ويمكن ملاحظة نمو الطلب بوضوح.
ثانيًا: تمايز في السوق: مناطق الذكاء الاصطناعي "ساخنة للغاية"، بينما المناطق التقليدية "ثابتة كالكلاب العجوزة"
هناك فائض عام في عرض مباني المكاتب في المدن الرئيسية، لكن مصائر المناطق المختلفة مختلفة تمامًا:
- المناطق التجارية والمالية التقليدية: مثل منطقة لوجيازوي في شنغهاي، حيث يظل الطلب مستقرًا دون تغيرات كبيرة؛
- المناطق المخصصة للذكاء الاصطناعي/القدرة الحسابية/الرقائق: مثل منطقة شوهوي بينججيانغشان ومجتمع زهانغجيانغ مولي في شنغهاي، حيث يوجد "احتباس حراري محلي". السمة المشتركة بين هذه المناطق هي "الدعم الحكومي + تجمع الصناعات + العملاء الكبار"، مما يؤدي إلى تركيز كبير في عمليات الإيجار.
على سبيل المثال، تم تقديم دعم حكومي خاص لشركات النماذج الكبيرة في مجتمع زهانغجيانغ مولي، وتجمعت فيه شركات الرقائق والقدرة الحسابية، لذلك يأتي المستأجرون بكميات كبيرة، مما يجعل عملية التصرف أسرع بكثير من المناطق العادية.
ثالثًا: الذكاء الاصطناعي لا ينقذ المكاتب فحسب، بل يؤثر أيضًا على سوق الإسكان
توسع صناعة الذكاء الاصطناعي ليس منعزلاً، حيث شكل "سلسلة توصيل" من العقارات التجارية إلى الإسكان:
1. في جانب المكاتب: يؤدي توسع استئجارات شركات الذكاء الاصطناعي إلى زيادة "القدرة الاستيعابية الصافية" لمباني المكاتب في المدن من الدرجة الأولى (حيث يزداد عدد المساحات الجديدة المؤجرة مقارنة بالمساحات التي تُفرغ)، وانخفضت معدلات الشواغر في مناطق التكنولوجيا بشنتشن وهانغتشو من 30% إلى 20% (أي أقل بمكتب واحد لكل عشرة مكاتب شاغرة)؛
2. في جانب الإسكان: ارتفعت رواتب وعائدات الأسهم لكبار المديرين التنفيذيين والموظفين في شركات الذكاء الاصطناعي، مما زاد من قدرتهم على شراء العقارات وأدى إلى ارتفاع حجم المعاملات الإسكانية في المدن من الدرجة الأولى.
تقول تقارير بنك رويال أوف سويسرا إن تحسن سوق العقارات هذه المرة لم يأتِ نتيجة للسياسات التحفيزية، بل بسبب الطلب الحقيقي الناتج عن الذكاء الاصطناعي - حيث ارتفعت أرباح الشركات الصناعية بنسبة 15.5% في الربع الأول من عام 2026، وكانت الصناعات المتعلقة بالذكاء الاصطناعي هي الدافع الرئيسي.
رابعًا: التحفظات: لا يزال يتعين مراقبة تأثير الذكاء الاصطناعي، ولا داعي للتفاؤل المبكر
على الرغم من أن الذكاء الاصطناعي أحدث زيادة في الطلب، إلا أن العديد من الخبراء يظلون حذرين:
- حجم الفرق الصغير: مقارنة بالجولة السابقة من شركات الإنترنت الكبرى، فإن قيمة شركات الذكاء الاصطناعي أعلى، لكن عدد الموظفين أقل. على سبيل المثال، قد تحتوي شركة ذكاء اصطناعي مقدرة بمليارات اليوان على بضع مئات من الموظفين فقط، على عكس شركات الإنترنت التي كانت تستأجر مباني بأعداد كبيرة من الموظفين؛
- تأخر التأثير: معظم شركات الذكاء الاصطناعي لا تزال في مرحلة التمويل والتوظيف، وقد يستغرق إطلاق الطلب الحقيقي على المكاتب وقتًا. يقول بعض المستشارين أننا نرى فقط زيادة في الطلب حاليًا، ولم يحن بعد وقت عودة "عصر المستأجرين الكبار".
خلاصة
بالفعل، أضافت صناعة الذكاء الاصطناعي دفعة قوية لسوق المكاتب الذي كان هادئًا، ولكن ما إذا كان بإمكانها أن تستمر في "إنقاذ" السوق يعتمد على أداء شركات الذكاء الاصطناعي والظروف الاقتصادية.