**Bürogebäude erwarten große Mieter aus der KI-Industriekette – Der Markt zeigt erste Anzeichen einer strukturellen Erholung** *(Office buildings are set to welcome major tenants from the AI industry chain; the market shows initial signs of structural recovery.)*

Zusammenfassung der Kerninhalte

In den letzten Jahren standen Bürogebäude in chinesischen Kernstädten aufgrund eines Überangebots sowie einer Verkleinerung der Büroflächen durch traditionelle Unternehmen (wie Finanz- und Internetunternehmen) unter Druck. Doch in den letzten zwölf Monaten hat die explosionsartige Expansion der AI- und Halbleiterindustrie zu einem „entscheidenden Faktor“ geworden, der diese Situation verändert: AI-Unternehmen mieten nicht nur große Flächen in hochwertigen Bürogebäuden (manche kaufen sogar ganze Gebäude), sondern tragen auch zur Differenzierung des Marktes bei – bestimmte Bereiche werden dabei „überhitzt“. Zudem wirkt sich dieser Effekt auch auf den Wohnungsmarkt aus. Dennoch verhalten sich die Branchenexperten vorsichtig und sind unsicher, ob AI in der Lage ist, den Bürogebäumarkt dauerhaft zu beleben.

I. AI-Unternehmen werden zum „neuen Hauptakteur“ im Büromarkt: Von Mieten zu Kaufen – ein explosionsartiger Anstieg der Nachfrage

Früher wurden Immobilienverkäufe in Bürogebäuden hauptsächlich von Finanzinstituten und großen Internetunternehmen unterstützt; heute werden in den Verkaufsunterlagen Begriffe wie „AI-Industrieökosystem“ oder „Großmodellcluster“ verwendet. Die Nachfrage der AI-Unternehmen ist deutlich erkennbar: Sie benötigen große Flächen, treffen schnelle Entscheidungen und haben hohe Anforderungen an die Gebäudequalität.

Beispielsweise hat das Unternehmen „DouBao“ unter ByteDance auf einmal 40.000 Quadratmeter im Projekt „Yunji Shangpu“ in Shanghai gemietet – was dazu führte, dass die Auslastung des gerade fertiggestellten Gebäudes fast vollständig war. Ein weiteres Beispiel ist das Unternehmen ZhipuAI, das für 361 Millionen Yuan das Diamond Building in Zhongguancun in Peking gekauft hat, um dort seinen Hauptsitz einzurichten; dies dient nicht nur dem Büroarbeiten, sondern auch der Wertsteigerung des Vermögens durch die Immobilienverwaltung.

Nicht nur in Shanghai, sondern auch in den Technologieparks von Shenzhen Nanshan und Hangzhou YunGu haben AI-Unternehmen ihre Räumlichkeiten aus Inkubatoren in hochwertige Bürogebäude verlegt – der Anstieg der Nachfrage ist offensichtlich.

II. Marktdifferenzierung: AI-Bereiche „überhitzen“, traditionelle Gebiete bleiben stabil

Obwohl es insgesamt ein Überangebot an Bürogebäuden in Kernstädten gibt, unterscheiden sich die Entwicklungen der verschiedenen Regionen stark:

• Traditionelle Finanz- und Geschäftszentren (wie Lujiazui in Shanghai): Die Nachfrage bleibt stabil.
• AI-/Rechenleistung-/Chipspezialbereiche (wie die Digitalzone am Westufer des Huangpu-Flusses in Shanghai oder das Zhangjiang Moduli Community): Hier zeigt sich eine „lokale Überhitzung“. Gemeinsam haben diese Bereiche, dass die Regierung Unterstützungsmaßnahmen bietet, die Industrie sich dort konzentriert und große Kunden die Nachfrage antreiben – die Mietgeschäfte sind daher besonders intensiv.

Beispielsweise bietet das Zhangjiang Moduli Community spezielle Förderungen für Unternehmen, die Großmodelle entwickeln; in dieser Region haben sich zahlreiche Chip- und Rechenleistungsfirmen angesiedelt, wodurch die Mietgeschäfte viel schneller ablaufen als in anderen Gebieten.

III. AI belebt nicht nur den Büromarkt, sondern auch den Wohnungsmarkt

Die Expansion der AI-Industrie ist nicht isoliert; sie schafft eine „Kette der Wirkungen“ von Gewerbeimmobilien bis hin zum Wohnungsmarkt:

1. Bürogebäude: Die Ausweitung der Mietflächen durch AI-Unternehmen führt zu einem Anstieg der „Nettozuwachsrate“ in Bürogebäuden in erstklassigen Städten; die Leerstandsraten in Technologieparks wie Shenzhen und Hangzhou sind von 30% auf 20% gesunken.

2. Wohnungsmarkt: Die Gehälter und Beteiligungsgewinne der Führungskräfte und Fachkräfte aus AI-Unternehmen steigen, was die Kaufkraft dieser Personen erhöht und somit den Wohnungsverkauf in erstklassigen Städten ankurbelt.

Ein Bericht von UBS geht sogar davon aus, dass sich der Immobilienmarkt nicht durch staatliche Lockerungen verbessert hat, sondern durch die tatsächliche Nachfrage durch AI – im ersten Quartal 2026 stiegen die Gewinne der Industrieunternehmen um 15,5%, wobei die AI-bezogenen Branchen eine wichtige treibende Kraft waren.

IV. Vorsichtige Haltung: Die Auswirkungen von AI müssen noch beobachtet werden

Obwohl AI einen Zuwachs der Nachfrage verursacht, bleiben viele Branchenexperten skeptisch:

• Kleine Belegschaften: Im Vergleich zu den großen Internetunternehmen haben AI-Unternehmen zwar hohe Bewertungen, aber nur eine kleine Anzahl von Mitarbeitern. Ein Unternehmen mit einer Bewertung von 10 Milliarden Yuan könnte beispielsweise nur einige hundert Mitarbeiter haben – im Gegensatz zu früheren Internetunternehmen, die oft Tausende von Mietern hatten.
• Verzögerte Wirkungen: Die meisten AI-Unternehmen befinden sich noch in der Finanzierungs- und Rekrutierungsphase; die tatsächliche Nachfrage wird erst mit der Zeit freigesetzt. Einige Berater meinen, dass wir bisher nur einen Anstieg der Nachfrage beobachten können, aber noch nicht in das „Zeitalter der Supermieter“ eingetreten sind.

Fazit

Die AI-Industrie hat tatsächlich neuen Schwung in den nachlassenden Bürogebäumarkt gebracht. Ob sie jedoch in der Lage ist, diesen Markt dauerhaft zu beleben, hängt von den Gewinnverhältnissen der AI-Unternehmen, der Geschwindigkeit ihrer Expansion sowie der Stabilität der Industriepolitik ab. Derzeit ist sie zwar ein „Faktor“, aber noch nicht die „endgültige Entscheidung“. Für die Allgemeinbevölkerung bedeutet dies: In Gebieten mit vielen Technologieunternehmen könnten die Mietpreise für Bürogebäude steigen und die Immobilienpreise in der Umgebung ebenfalls ansteigen.