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En los últimos años, los edificios de oficinas en las principales ciudades de China han enfrentado presiones debido a un exceso de oferta y la reducción de las superficies de oficina por parte de empresas tradicionales (como compañías financieras y gigantes de internet). Sin embargo, el explosivo crecimiento de las industrias de IA y semiconductores en el último año se está convirtiendo en el “factor clave” que puede cambiar esta situación: las empresas de IA no solo alquilan grandes cantidades de espacio de oficinas de alta gama (incluso comprando edificios enteros), sino que también están impulsando la diferenciación del mercado inmobiliario. Esto ha llevado a un “calentamiento local” en las zonas dedicadas a la IA, y sus efectos se han extendido al mercado residencial. A pesar de ello, hay una actitud cautelosa dentro del sector sobre si la IA podrá mantener este impulso positivo para los edificios de oficinas a largo plazo.
I. Las empresas de IA se convierten en el “nuevo protagonista” del mercado inmobiliario: del alquiler a la compra, un aumento explosivo de la demanda
Anteriormente, la promoción de edificios de oficinas dependía principalmente de instituciones financieras y gigantes de internet. Ahora, los materiales de promoción se centran en el “ecosistema industrial de IA” y los “clústeres de grandes modelos”. La demanda de las empresas de IA es muy específica: necesitan grandes espacios, toman decisiones rápidamente y tienen altas expectativas en cuanto a los estándares de los edificios. Por ejemplo, el proyecto “Yunjishangpu” en el distrito de Yangpu, en Shanghái, fue alquilado en su totalidad por “Doubao”, una subsidiaria de ByteDance (40.000 metros cuadrados), lo que casi alcanzó la tasa de ocupación máxima para un proyecto recién entregado. Otro ejemplo es Zhipu AI, que compró el edificio Diamond en Zhongguancun, Beijing, por 361 millones de yuanes, convirtiéndose en vecino de empresas como Baidu y Tencent; esto no solo sirve para oficinas, sino también para optimizar la estructura de activos a través del aumento del valor de los inmuebles. No solo en Shanghái, sino también en el Parque Tecnológico de Nanshan en Shenzhen y Yun Gu en Hangzhou, las empresas de IA se han trasladado de sus incubadoras a edificios de oficinas de alta gama, lo que demuestra un crecimiento evidente en la demanda.
II. Diferenciación del mercado: zonas dedicadas a la IA en auge, mientras que las áreas tradicionales permanecen estables
Aunque hay un exceso general de oferta de edificios de oficinas en las ciudades clave, el destino de diferentes zonas varía drásticamente:
- Áreas comerciales y financieras tradicionales: como Lujiazui en Shanghái, donde la demanda es estable y no hay grandes cambios.
- Zonas dedicadas a la IA, capacidad de cálculo y chips: áreas como la franja digital del río Binjiang en Xuhui y la comunidad Moduli en Zhangjiang han experimentado un “calentamiento local”. Estas zonas comparten características comunes: apoyo gubernamental con políticas específicas, concentración industrial y clientes de gran tamaño, lo que lleva a transacciones de alquiler muy concentradas. Por ejemplo, la comunidad Moduli en Zhangjiang ofrece subsidios gubernamentales específicos para empresas de grandes modelos y ha atraído compañías de chips y capacidad de cálculo, lo que resulta en un rápido desgaste del espacio de alquiler en comparación con otras áreas.
III. La IA no solo beneficia a los edificios de oficinas; también impulsa el mercado residencial
El crecimiento de la industria de IA no es aislado; ha creado una “cadena de transmisión” desde el real estate comercial hasta el residencial:
1. Lado de los edificios de oficinas: las empresas de IA están aumentando su alquiler, lo que ha llevado a un aumento en la “absorción neta” (nuevas áreas alquiladas menos áreas desocupadas) de edificios de oficinas en ciudades de primer nivel. Las tasas de vacantes en los parques tecnológicos de Shenzhen y Hangzhou han disminuido del 30% al 20%.
2. Lado residencial: Los salarios y las ganancias en acciones de los ejecutivos y el personal técnico de las empresas de IA han aumentado, lo que ha fortalecido su capacidad para comprar viviendas, impulsando así un aumento en las transacciones residenciales en ciudades de primer nivel. Un informe de UBS incluso indica que la mejora del mercado inmobiliario no se debe a políticas monetarias expansivas, sino a la demanda real generada por la IA; en el primer trimestre de 2026, las ganancias de las empresas industriales aumentaron un 15.5%, con las industrias relacionadas con la IA siendo la principal fuerza motriz.
IV. Una actitud cautelosa: los efectos de la IA aún deben ser observados
A pesar del aumento en la demanda, muchos expertos del sector mantienen una postura conservadora:
- Tamaño reducido del personal: A diferencia de las grandes empresas de internet de antes, las empresas de IA tienen un valor alto, pero un número menor de empleados. Por ejemplo, una empresa de IA con un valor estimado en mil millones de yuanes puede tener solo cientos de empleados, en contraste con las compañías de internet que solían alquilar grandes espacios.
- Retraso en los efectos: La mayoría de las empresas de IA aún están en la fase de financiación y contratación, por lo que el despliegue real de la demanda de oficinas puede llevar tiempo. Algunos consultores sugieren que actualmente solo se está observando un aumento en la demanda, y que todavía no ha llegado el momento del “era de los inquilinos superiores”.
Conclusión
La industria de IA ciertamente ha inyectado energía en un mercado inmobiliario de oficinas que estaba decaído. Sin embargo, para determinar si podrá seguir siendo el “salvador” del sector, es necesario analizar la situación financiera de las empresas de IA, la velocidad de expansión de su personal y la estabilidad de las políticas industriales. Por ahora, representa un factor de incertidumbre, pero no una realidad establecida. Lo que la gente común puede observar es que en áreas con muchas empresas tecnológicas, los alquileres de oficinas pueden aumentar y los precios de las viviendas cercanas también pueden estabilizarse.