Résumé des principaux points
Au cours des dernières années, les bureaux dans les villes clés de Chine ont été confrontés à une surabondance d'offre et à une réduction de la superficie de bureau par les entreprises traditionnelles (telles que les grandes sociétés financières et internet). Cependant, l'expansion explosive des industries de l'IA et des semi-conducteurs au cours de l'année dernière est en train de devenir le « facteur clé » qui change la situation : les entreprises IA louent massivement des bureaux haut de gamme (voire en achètent des immeubles entiers), ce qui entraîne une segmentation du marché des bureaux. Certaines zones sont particulièrement dynamiques, tandis que l'impact se répercute également sur le marché immobilier résidentiel. Néanmoins, le secteur reste prudent quant à la capacité de l'IA à « sauver » durablement le marché des bureaux.
I. Les entreprises IA deviennent les nouveaux acteurs principaux du marché des bureaux : de la location à l'achat, une demande explosive
Auparavant, la promotion immobilière reposait principalement sur les institutions financières et les grandes entreprises internet. Aujourd'hui, les documents de promotion mettent en avant l'« écosystème de l'industrie de l'IA » et les « clusters de grands modèles ». La demande des entreprises IA est très spécifique : elles nécessitent de grandes surfaces, des décisions rapides et des normes d'immeuble élevées. Par exemple, le projet « Yunji Shangpu » dans le district de Yangpu à Shanghai a été entièrement loué par la société ByteDance (« DouBao »), portant le taux de location de cet immeuble récemment livré presque à saturation. De même, la société ZhipuAI, qui vient de faire son entrée en bourse, a acheté pour 361 millions de yuans l'immeuble Diamond Building dans le quartier de Zhongguancun à Pékin pour en faire son siège social, à côté de Baidu et Tencent. Cela vise non seulement à assurer les besoins de bureau, mais aussi à optimiser la structure des actifs grâce à la valorisation immobilière.
Non seulement à Shanghai, mais également dans les parcs technologiques de Nanshan à Shenzhen et le parc Cloud Valley à Hangzhou, les entreprises IA se déplacent des incubateurs vers des bureaux haut de gamme, ce qui montre une croissance de la demande évidente.
II. Segmentation du marché : certaines zones sont très dynamiques, d'autres restent stables
Il y a une surabondance globale d'offres de bureaux dans les villes clés, mais le sort des différentes zones diffère considérablement :
- Les zones commerciales et financières traditionnelles (comme Lujiazui à Shanghai) connaissent une demande stable sans grands fluctuations.
- Les zones spécialisées dans l'IA, les capacités de calcul et les puces (comme la zone numérique du rivage ouest de Xuhui et la communauté Moduli à Zhangjiang) présentent une « surchauffe locale ». Ces zones partagent des caractéristiques communes : des politiques gouvernementales, une concentration industrielle et des clients importants, ce qui entraîne des transactions de location très concentrées. Par exemple, la communauté Moduli à Zhangjiang est spécialement conçue pour les entreprises de grands modèles ; des subventions sont fournies par le gouvernement et l'industrie rassemble des entreprises de puces et de calcul, ce qui accélère rapidement la location.
III. L'IA n'aide pas seulement les bureaux, elle stimule également le marché immobilier résidentiel
L'expansion de l'industrie de l'IA crée une « chaîne de transmission » allant du secteur immobilier commercial à celui résidentiel :
1. Sur le plan des bureaux : L'augmentation des locations par les entreprises IA a augmenté la « capacité d'absorption nette » des bureaux dans les villes de premier rang (la superficie nouvellement louée dépasse celle qui est libérée). Les taux de vacance dans les parcs technologiques de Shenzhen et Hangzhou sont passés de 30 % à 20 %.
2. Sur le plan résidentiel : Les salaires et les revenus en actions des dirigeants et des cadres techniques des entreprises IA ont augmenté, renforçant leur capacité d'achat et stimulant la transaction immobilière dans ces villes de premier rang. Un rapport de UBS indique même que l'amélioration du marché immobilier n'est pas due à des politiques de relance économique, mais à une demande réelle générée par l'IA. En effet, les profits des entreprises industrielles ont augmenté de 15,5 % au premier trimestre 2026, avec les industries liées à l'IA en tant que principale force motrice.
IV. Prudence : il faut observer les effets de l'IA avant d'être trop optimistes
Bien que l'IA apporte une croissance, de nombreux professionnels restent prudents :
- Taille de l'effectif limitée : Contrairement à la dernière vague d'entreprises internet, les entreprises IA ont une valeur élevée, mais un effectif plus réduit. Par exemple, une entreprise IA valorisée à des milliards de yuans ne compte peut-être que quelques centaines d'employés, contrairement aux grandes entreprises internet qui louaient des immeubles pour plusieurs milliers de personnes.
- Effets différés : La plupart des entreprises IA sont encore en phase de financement et de recrutement, et la libération de la demande réelle de bureaux peut prendre du temps. Certains conseillers affirment que nous ne voyons que les premiers signes d'une croissance, et que l'ère des « super-locataires » n'est pas encore arrivée.
Conclusion
L'industrie de l'IA a effectivement injecté une dose de dynamisme dans un marché immobilier des bureaux morose. Cependant, sa capacité à jouer le rôle de « sauveur » dépendra des performances financières des entreprises IA, de la vitesse d'expansion de leur effectif et de la stabilité des politiques industrielles. Pour l'instant, elle représente un facteur inconnu, mais pas une certitude. Les changements que les particuliers peuvent observer sont : dans les zones où il y a beaucoup d'entreprises technologiques, les loyers des bureaux pourraient augmenter et les prix de l'immobilier environnant pourraient également se stabiliser.