Краткое содержание анализа
За последние несколько лет офисные помещения в ключевых городах Китая столкнулись с проблемами из-за избытка предложения и сокращения площадей офисов традиционными компаниями (финансовыми и интернет-компаниями). Однако в последний год бурный рост индустрий ИИ и полупроводников стал фактором, способным изменить ситуацию. Компании, работающие в области ИИ, активно арендуют высококлассные офисы (иногда покупая их целиком), что приводит к дифференциации рынка офисной недвижимости: в некоторых районах спрос на офисы растет слишком быстро. Однако эксперты относятся к возможности ИИ как к источнику стабильного роста рынка офисной недвижимости с определенной осторожностью.
I. Компании ИИ становятся новыми лидерами на рынке офисной недвижимости: переход от аренды к покупке
Ранее привлечение инвесторов в офисную недвижимость осуществлялось в основном финансовыми институтами и крупными интернет-компаниями, но сейчас в рекламных материалах акцент делается на таких аспектах, как экосистема ИИ и кластеры больших моделей. Компании ИИ характеризуются высоким спросом на большие площади офисов, быстрыми решениями и строгими требованиями к качеству зданий. Например, компания ByteDance арендовала 40 тысяч квадратных метров в проекте «Юньцзи Шанпу» в районе Янпу в Шанхае, что практически полностью заполнило этот только что сданный объект. Компания ZhipuAI приобрела за 361 миллион юаней здание «Даймонд Дацзя» в районе Чжунгуаньцунь в Пекине в качестве своего главного офиса, находясь рядом с Baidu и Tencent. Это делается не только для работы, но и с целью повышения стоимости активов за счет улучшения услуг по управлению недвижимостью. Аналогичные тенденции наблюдаются и в других городах, таких как Шэньчжэнь и Ханчжоу.
II. Дифференциация рынка: районы, ориентированные на ИИ, испытывают бурный рост спроса, традиционные районы — стабильность
В целом в ключевых городах предложение офисной недвижимости превышает спрос, однако ситуация в разных районах сильно отличается:
- Традиционные финансовые и деловые районы (например, Люцзяцзуй в Шанхае) испытывают стабильный спрос;
- Районы, ориентированные на ИИ, вычислительные ресурсы и производство чипов (например, районы Шухуэй Биньцзяньсиань и Чжанцзян Моли) демонстрируют рост спроса. Общей чертой этих районов является поддержка со стороны правительства, концентрация предприятий в данной сфере и наличие крупных клиентов, что способствует высокой интенсивности сделок по аренде.
III. Рост ИИ влияет не только на рынок офисной недвижимости, но и на рынок жилья
Развитие индустрии ИИ создает связь между коммерческой и жилой недвижимостью:
1. На рынке офисной недвижимости: расширение бизнеса компаний ИИ приводит к увеличению объемов аренды в первоклассных городах; в таких районах, как Шэньчжэнь и Ханчжоу, уровень вакантности снизился с 30% до 20%.
2. На рынке жилья: повышение зарплат и доходов сотрудников компаний ИИ способствует росту объемов продаж жилья в первоклассных городах. Отчеты банков, таких как UBS, указывают на то, что улучшение ситуации на рынке недвижимости обусловлено реальным спросом со стороны компаний ИИ; в первом квартале 2026 года прибыль промышленных предприятий выросла на 15,5%, и индустрии, связанные с ИИ, сыграли ключевую роль в этом процессе.
IV. Осторожный подход экспертов: необходимо дальнейшее наблюдение за эффектами развития ИИ
Несмотря на рост спроса, многие эксперты сохраняют осторожность:
- Малый размер штатов компаний ИИ: по сравнению с предыдущими интернет-компаниями, компании ИИ имеют более высокую стоимость акций, но их штаты меньше; например, компания с оценкой в десятки миллиардов юаней может насчитывать всего несколько сотен сотрудников.
- Задержка реализации потенциала: большинство компаний ИИ все еще находятся на этапах финансирования и найма персонала, поэтому полный спрос может проявиться только со временем.
Вывод
Индустрия ИИ действительно оживляет рынок офисной недвижимости, но ее способность стать постоянным фактором роста зависит от прибыльности компаний, темпов расширения их штатов и стабильности государственной политики. В настоящее время это лишь один из факторов, влияющих на рынок, но не определяющий его развитие в целом. Люди могут заметить изменения в таких районах, где сосредоточено большое количество технологических компаний: арендная плата за офисы и цены на жилье начинают расти.