Les loyers à Pékin, Shanghai et Shenzhen augmentent de manière continue depuis trois mois ; ces villes de premier ordre suivent désormais leur propre tendance sur le marché immobilier.

Résumé des principaux points

Le marché locatif national est toujours en phase d'ajustement, mais les loyers dans les villes de premier ordre ont suivi une tendance indépendante : ils ont augmenté mois après mois pendant trois mois consécutifs, et sur la période janvier-mai, ils sont passés d'une baisse à une hausse par rapport à l'année précédente. Pékin, Shanghai et Shenzhen sont les principales villes à avoir enregistré une augmentation des loyers, tandis que Guangzhou a montré un taux de croissance plus faible. Les raisons de cette tendance incluent la demande liée à l'emploi, le changement de perception chez les jeunes quant au logement (passant d'une solution temporaire à un mode de vie à long terme), ainsi que l'augmentation des offres de locations gérées par des organismes professionnels. Dans les villes de deuxième et troisième ordre, les loyers continuent de baisser, mais la baisse s'est ralentie. Le marché entier entre dans la seconde moitié de son processus d'ajustement ; la saison des diplômés prochaine devrait entraîner des différenciations structurelles : la demande augmentera dans les villes clés, tandis que les petites et moyennes villes auront du mal à voir leurs loyers augmenter.

I. Pourquoi les loyers dans les villes de premier ordre ont-ils augmenté contre-tendance pendant trois mois consécutifs ?

De mars à mai de cette année, les loyers dans les villes de premier ordre ont progressé mois après mois, avec une augmentation de 0,16 % en mai. Sur la période janvier-mai, ils ont également connu une hausse de 0,21 % par rapport à l'année précédente. Pékin, Shanghai et Shenzhen ont été en tête de liste, avec Shanghai enregistrant la plus forte augmentation (plus de 0,5 % en avril et mai). Les loyers dans les zones centrales et industrielles de ces villes ont augmenté de manière modérée, tandis que ceux à Guangzhou ont légèrement diminué.

Quelles sont les raisons de cette hausse ? La clé réside dans le fait que ces villes attirent un grand nombre de personnes et d'opportunités d'emploi :

• Un soutien industriel solide : les villes de premier ordre disposent d'industries de qualité (par exemple, l'internet à Pékin, la finance à Shanghai, la technologie à Shenzhen), ce qui attire de nombreux jeunes cherchant un emploi et augmentant ainsi la demande de logements ;
• Une forte demande saisonnière : le retour au travail après le Nouvel An chinois et l'approche de la saison des diplômés entraînent une concentration de la demande de locaux ;
• Les attentes des propriétaires ont évolué : par exemple, dans un quartier de Fangshan à Pékin, le prix d'un logement de même taille est passé de 2500 à 2600 yuans en une semaine, ce qui montre que les propriétaires estiment que le marché se redresse et ne souhaitent plus baisser les prix.

II. Les jeunes et le logement : d'une solution temporaire à un mode de vie à long terme

Auparavant, louer un appartement était considéré comme une étape transitoire avant l'achat d'un bien immobilier ; aujourd'hui, de nombreux jeunes voient le logement comme un moyen de vivre sur le long terme :

• Les mentalités ont changé : 80 % des locataires sont prêts à louer pendant 5 à 6 ans ou même plus longtemps, et près de 40 % ne considèrent pas l'achat d'un logement pour l'instant ;
• La diversité des locataires augmente : pour la première fois, les personnes âgées de plus de 30 ans représentent plus de la moitié des locataires (selon les données de 2025), et 70 % louent avec leur famille (partenaire, enfants, parents) ;
• La logique derrière ce changement est que beaucoup de gens ne veulent pas être liés par un prêt immobilier et cherchent à améliorer leur qualité de vie en louant sur le long terme, en utilisant leurs revenus de location pour payer d'autres loyers.

III. L'arrivée des offres de locations gérées par des organismes professionnels

Auparavant, le marché locatif était dominé par des propriétaires individuels, ce qui entraînait souvent une qualité des logements médiocre. Dans 40 villes clés à l'échelle nationale, 39,2 % des logements ont plus de 20 ans et sont difficiles à louer. Aujourd'hui, des acteurs professionnels entrent sur le marché :

• Les entreprises publiques prennent l'initiative : par exemple, le groupe Beijing Capital a obtenu un prêt spécial de 60 milliards de yuans pour la gestion de logements à long terme, avec pour objectif de gérer 30 000 appartements en deux ans ;
• L'échelle des offres gérées par des organismes augmente : en mai 2026, les 30 principales entreprises de locations à long terme avaient ouvert 1,457 million d'appartements, avec une part de 28 % pour les entreprises publiques locales, et cette proportion continue de croître ;
• Les avantages sont nombreux : ces offres de locations sont plus standardisées (aménagements uniformes, services de qualité), ce qui permet de revitaliser des logements vétustes et de répondre aux besoins des familles.

IV. Divergence du marché national

Le marché locatif national n'a pas encore complètement repris : en mai, le loyer moyen dans 50 villes a diminué de 0,11 % par rapport au mois précédent, avec des baisses plus importantes dans les villes de deuxième et troisième ordre (0,27 % pour les villes de deuxième ordre et 0,2 % pour celles de troisième ordre). Seules 11 villes ont enregistré une augmentation, contre 39 qui ont connu une baisse (Beihai ayant la plus forte baisse, de 1,07 %).

Cependant, il y a aussi des bonnes nouvelles :

• La baisse des loyers s'est ralentie : la baisse par rapport à l'année précédente est de 0,21 point de pourcentage, ce qui indique que l'espace de progression est en train de se réduire ;
• La saison des diplômés de juin (12,7 millions de jeunes) va entraîner des variations structurelles : les villes clés de premier et deuxième ordre (comme Hangzhou et Chengdu), grâce à leurs nombreuses opportunités d'emploi, verront une augmentation des loyers ; dans les petites et moyennes villes, la demande sera limitée en raison d'une industrie moins développée et d'un nombre plus faible de jeunes, ce qui limitera l'augmentation des loyers ;
• Conclusion : le marché entre dans la seconde moitié de son processus d'ajustement, et les fluctuations des loyers devraient devenir plus modestes. Les villes de premier ordre, grâce à leurs bonnes fondamentales économiques, se stabiliseront en premier.

Résumé général

La reprise du marché locatif dans les villes de premier ordre est le résultat d'un ensemble de facteurs tels que l'industrie, la démographie et les changements de mentalités. Bien que le marché national soit encore en phase d'ajustement, il est sur le point de atteindre un niveau bas. À l'avenir, la différenciation entre les villes clés et les petites/moyennes villes s'accroîtra. Pour les locataires, les coûts de location augmenteront probablement dans les villes clés, tandis que ceux dans les petites/moyennes villes resteront relativement bas. Pour les propriétaires, les logements dans les villes de premier ordre seront plus résistants aux baisses des prix, tandis que dans les autres villes, il faudra probablement baisser les prix pour louer ses biens. L'augmentation des offres de locations gérées par des organismes professionnels améliorera l'expérience locative, rendant plus facile de trouver un logement confortable et agréable à vivre.