核心内容の要約
全国の賃貸市場はまだ調整中ですが、一部の一線都市では賃料が「独立した動向」を見せています。連続3ヶ月にわたり前月比で上昇し、過去5ヶ月間の年間変動率もマイナスからプラスに転じました。北京、上海、深センが主な上昇傾向を示しており、広州はやや弱い動きです。その背景には、雇用需要の増加、若者の賃貸観念の変化（一時的な住居から長期的な生活様式への移行）、組織化された賃貸物件の増加などがあります。一方で、二線都市や三線都市では賃料は依然として下落していますが、その幅は縮小しており、市場は調整の後半段階に入っています。今後の卒業シーズンには構造的な変動が予想されます。核心都市では需要が増加する一方で、中小都市では賃料の上昇は難しいでしょう。
一線都市の賃料が逆境にもかかわらず3ヶ月連続で上昇した理由
今年の3月から5月にかけて、一線都市の賃料は連続3ヶ月にわたり前月比で上昇し、5月には0.16％の増加を記録しました。過去5ヶ月間の年間変動率もプラスに転じ（0.21％）、特に北京、上海、深センが顕著でした。上海では4月と5月の前月比上昇率が共に0.5％を超え、全国で最も高かったです。北京と深センの中心部や産業地帯では賃料の上昇が穏やかでしたが、広州はわずかに下落しました。
なぜ一線都市の賃料が逆境にもかかわらず上昇したのでしょうか？その主な理由は以下の通りです：
- 人口と雇用の多さ：一線都市には優れた産業（北京のインターネット、上海の金融、深センのテクノロジー）があり、多くの若者が働きに来て賃貸需要が高まっています。
- 季節的な需要：春節後の復職ラッシュや卒業シーズンの影響で賃貸需要が集中します。
- 所有者の意識変化：例えば北京の房山区では、同じ面積の物件の価格が1週間で2500元から2600元に上昇し、所有者は市場が回復していると感じて値下げを望まなくなりました。
若者の賃貸観念の変化
以前は「一時的な住居として、お金を貯めて家を買う」という考え方でしたが、今では多くの若者が賃貸を「長期的な生活様式」として捉えています：
- 賃貸期間の延長：80％の借り手が5～6年以上の賃貸を受け入れており、約40％は当面家を買うことを考えていません。
- 借り手層の多様化：30歳以上の借り手の割合が初めて50％を超え（2025年のデータ）、家族（パートナー、子供、親）と一緒に賃貸する人が70％を占めており、単独または共同で住む人よりも多いです。これは賃貸が若者だけのものではなくなっており、家族向けの「改善型賃貸」需要が増加していることを示しています。
- 背景：多くの人々が住宅ローンに縛られたくないため、長期的な賃貸や「賃貸で賃貸料を支払う」（自分の家を貸してより良い住居に住む）という方法で居住環境を向上させています。
組織化された賃貸物件の登場
以前の賃貸市場は個人所有者が多く、物件の質が低かったです。しかし現在では「正規のプレーヤー」が参入しており、状況が改善しています：
- 国有企業の取り組み：例えば北京の首创集団は600億元の長期賃貸専用ローンを取得し、2年間で3万件の物件を管理する目標を立てています。
- 組織化された賃貸事業の拡大：2026年5月時点で、トップ30の長期賃貸アパート企業が145.7万件の物件を運営しており、地方国有企業の割合は28％に達し、さらに増加しています。
- 利点：組織化された賃貸物件はより規格化されており（装飾が統一され、サービスも充実している）、空き家を有効活用でき、家族向けの需要に応えることができます。
全国市場の分化
全国の賃貸市場はまだ完全に回復していません。5月の50都市の平均賃料は前月比で0.11％下落し、二線都市や三線都市ではその幅がさらに大きかった（二線都市で0.27％、三線都市で0.2％）。50都市のうち上昇したのは11都市のみで、39都市が下落しました（北海市の下落率が最も大きく、1.07％でした）。
しかし良いニュースもあります：
- 下落幅の縮小：年間変動率が4月よりも0.21ポイント減少し、下降余地が狭まっています。
- 今後の構造的な変動：6月の卒業シーズン（1270万人の卒業生）を迎え、核心都市（杭州、成都など）では雇用機会が多いため賃貸需要が急増し、賃料はさらに上昇するでしょう。一方で中小都市では産業が弱く若者が少ないため需要が限られ、賃料の上昇は難しいですが、下落も以前より緩やかになるでしょう。
- 市場の状況：市場は調整の後半段階に入っており、賃料の変動は徐々に小さくなると予想されます。一線都市は基盤が安定しているため、まず安定するでしょう。
総括
一線都市の賃貸市場が先に回復したのは、産業、人口、観念の変化が複合的に作用した結果です。全国市場はまだ調整中ですが、「底」に近づいており、今後は核心都市と中小都市の差がより明確になるでしょう。借り手にとっては、核心都市の賃貸コストは徐々に上昇する可能性がありますが、中小都市では比較的安価になるでしょう。所有者にとっては、一線都市の物件の方が下落に強く、中小都市では値下げが必要かもしれません。組織化された賃貸物件の増加により、賃貸体験はより良くなるでしょう。将来的には「家のような」住居を借りることがより容易になるでしょう。