Краткое содержание анализа
Рынок аренды жилья по-прежнему находится в процессе корректировки, однако в крупных городах ставки за аренду вышли из зоны индивидуальных колебаний: они росли месячно уже три месяца подряд, а в первых пяти месяцах года отражали положительную динамику по сравнению с прошлым годом. Первые пять месяцев 2023 года ознаменовались ростом ставок в первых пяти крупных городах (Пекин, Шанхай, Гуанчжоу и Шэньчжэнь), при этом в Гуанчжоу темпы роста были более низкими. Причины этого включают рост спроса на рабочие места, изменение отношения молодежи к аренде жилья с временного решения проблемы на долгосрочный образ жизни, а также увеличение количества организованных арендных предложений. Во второстепенных и третьестепенных городах ставки за аренду продолжают снижаться, но темпы снижения замедлились; рынок в целом вступил во вторую половину процесса корректировки. В ближайшее время, с наступлением сезона выпуска студентов, ожидается структурная дифференциация: спрос в ключевых городах будет расти, в то время как в мелких и средних городах он останется стабильным или упадет.
Почему ставки за аренду в крупных городах растут вопреки общей тенденции?
С марта по май 2023 года ставки за аренду в крупных городах росли месячно уже три месяца подряд; в мае они увеличились на 0,16%, а в первых пяти месяцах года по сравнению с прошлым годом выросли на 0,21%. Пекин, Шанхай и Гуанчжоу лидируют в этом процессе; особенно заметный рост наблюдался в Шанхае (более 0,5% в апреле и мае). В Пекине и Шэньчжэне ставки выросли в основных районах городов и промышленных зонах; в Гуанчжоу же наблюдался небольшой спад.
Ключевые факторы роста ставок:
1. Высокая численность населения и большое количество рабочих мест: крупные города обладают качественными промышленными возможностями (интернет в Пекине, финансы в Шанхае, технологии в Шэньчжэне), что привлекает много молодых людей;
2. Сильный сезонный спрос: после праздника Весны начинается всплеск потребности в аренде жилья, а также приближается сезон выпуска студентов;
3. Повышение ожиданий арендодателей: например, цена на квартиру одинакового размера в одном из районов Пекина увеличилась с 2500 до 2600 юаней за неделю, что свидетельствует о восстановлении рыночной активности и нежелании арендодателей снижать цены.
Молодежь и аренда жилья: от временного решения к долгосрочному образу жизни
Ранее молодые люди арендовали жилье как временное решение для сбережений на покупку собственного; сейчас же многие рассматривают аренду как долгосрочный вариант проживания:
- Изменение отношения: 80% арендаторов готовы арендовать жилье на срок от 5 до 6 лет или дольше; около 40% не планируют покупать недвижимость в ближайшее время;
- Диверсификация арендаторской группы: доля арендаторов старше 30 лет впервые превысила 50%; 70% арендаторов живут с семьями (партнерами, детьми, родителями), что свидетельствует о переходе от индивидуального к семейному подходу к аренде;
- Логика выбора: многие не хотят быть связаны ипотекой и стремятся улучшить качество жизни путем долгосрочной аренды (аренда собственного жилья для получения дохода).
Появление организованных арендных предложений
Ранее рынок аренды состоял в основном из частных предложений низкого качества; в 40 ключевых городах страны 39,2% жилья имели возраст более 20 лет и не могли быть сданы в аренду. Теперь на рынок выходят организованные игроки:
- Государственные предприятия играют активную роль (например, Пекинская группа «Чуаншоу» получила специальный кредит на 60 миллиардов юаней для управления 30 тысячами арендных единиц);
- Расширение масштабов организованных услуг: в мае 2026 года лидеры рынка арендного жилья открыли 1,457 миллиона единиц; доля местных государственных предприятий увеличилась до 28% и продолжает расти;
- Преимущества организованных арендных предложений: более высокий уровень сервиса, единый стандарт отделки, что позволяет эффективно использовать неиспользуемое жилье и удовлетворять потребности семейных арендаторов.
Дифференциация рынка по городам
Общий рынок аренды еще не восстановился: в мае средние ставки за аренду в 50 городах упали на 0,11%; во второстепенных и третьестепенных городах падение было более значительным (2,7% и 2% соответственно). В 50 городах только 11 показали рост ставок, в 39 — снижение (наибольшее падение наблюдалось в Бэйхае — 1,07%).
Но есть и хорошие новости:
- Замедление темпов снижения ставок: годовой рост уменьшился на 0,21 процентного пункта по сравнению с апрелем, что указывает на сокращение потенциала для дальнейшего падения;
- Предстоящий структурный рыночный переход: в июне, с наступлением сезона выпуска студентов (12,7 миллиона человек), спрос в ключевых городах увеличится из-за большого количества рабочих мест; в мелких и средних городах спрос останется низким, что приведет к более медленному снижению ставок;
- Вывод: рынок вступил во вторую половину процесса корректировки, колебания ставок будут уменьшаться; крупные города благодаря своим экономическим показателям смогут первыми стабилизироваться.
Вывод
Рынок аренды жилья в крупных городах начал восстанавливаться благодаря сочетанию факторов, связанных с промышленным развитием, численностью населения и изменением общественных взглядов; хотя рынок по-прежнему находится в процессе корректировки, он уже близок к «дню стабилизации». В будущем различия между ключевыми городами и мелкими/средними городами усилится. Для арендаторов в ключевых городах стоимость аренды может постепенно расти, в то время как в мелких и средних городах она останется относительно низкой; для арендодателей жилье в крупных городах будет более устойчиво к падению цен, в мелких и средних городах потребуется снижение цен для нахождения арендаторов. Увеличение количества организованных арендных предложений улучшит качество услуг: в будущем аренда жилья станет более комфортной и похожей на проживание дома.