Résumé des principaux points
Cet article met en évidence un changement fondamental dans la logique de formation des centres urbains : au cours des deux dernières décennies, les centres-ville attiraient les foules grâce à l’« efficacité » (concentration de marques, facilité des déplacements, rapidité des transactions). Aujourd’hui, l’efficacité est passée d’un avantage rare à une condition de base, et les centres-ville s’appuient désormais sur la « densité des relations » (fréquence des interactions entre les personnes, opportunités de rencontre et d’échange) pour attirer les gens. Les formes immobilières commerciales ont évolué, passant des centres commerciaux traditionnels aux commerces axés sur des installations publiques, et les critères de valeur se sont déplacés de la superficie et du loyer vers des indicateurs axés sur le temps de séjour et le taux de réutilisation.
1. Les anciens centres-ville : des lieux de transactions construits sur l’efficacité
Dans le passé, la formation des centres-ville (comme le CBD de Pékin) était principalement guidée par l’efficacité. Pendant les périodes d’industrialisation et d’expansion de la consommation, tout le monde cherchait à effectuer les transactions le plus rapidement possible :
- Les centres commerciaux concentraient les marques pour réduire le temps de choix des clients ;
- Les hubs de transport étaient stratégiquement situés pour raccourcir les trajets ;
- Les formats commerciaux étaient standardisés (restauration en chaîne, grands magasins) afin de faciliter l’expansion.
À cette époque, pour évaluer la qualité d’un projet commercial, il suffisait de considérer les facteurs « emplacement × transport × taille ». Ces lieux, grâce à leur efficacité, attiraient des entreprises, du capital et des foules, devenant progressivement des centres-ville (comme le quartier de Dabeiyao qui est passé d’une zone industrielle à un centre-ville).
2. L’ancienne logique ne fonctionne plus : l’efficacité devient une condition de base
Avec la popularisation du mobile et de la livraison instantanée, il n’est plus nécessaire de se rendre en magasin pour faire des achats (commandes par téléphone, livraison à domicile), et les informations sur les marques sont facilement accessibles sur les plateformes. L’efficacité n’est plus un atout unique d’un projet commercial ; elle est devenue une condition essentielle pour tous les commerces, tout comme le smartphone était autrefois un bien rare. Aujourd’hui, la rapidité n’est plus un facteur de compétitivité.
Par conséquent, les projets qui se fiaient uniquement aux avantages liés au transport et à l’infrastructure, bien que bons, ne suscitent pas l’intérêt des utilisateurs, car ils ne permettent pas de rester longtemps sur place. Ils échouent parce qu’ils ne sont pas adaptés aux nouvelles dynamiques de développement urbain.
3. La nouvelle logique : la densité des relations est le véritable attractif des nouveaux centres-ville
Le facteur clé pour les centres-ville actuels est la « densité des relations », c’est-à-dire la fréquence et l’intensité des interactions entre les personnes dans un espace. Par exemple, Singapour a intégré des services de soins, des commerces et des espaces communautaires dans le quartier de Ganbang Naval Department : les résidents peuvent y effectuer des démarches administratives, participer à des activités de quartier ou discuter avec des amis. Ils viennent non pas pour « effectuer une transaction », mais parce qu’« il y a des personnes que je connais et des choses intéressantes ». De telles relations sont difficiles à remplacer et offrent une plus grande résilience que les simples flux de visiteurs.
4. La nouvelle tendance : les commerces axés sur des installations publiques
Pour répondre à la demande de densité des relations, les commerces axés sur des installations publiques deviennent populaires. Leur objectif n’est pas de vendre des produits, mais d’offrir des espaces pour le séjour et les interactions :
- Par exemple, le quartier de Matobashi Hills à Tokyo met en valeur un espace vert central qui combine parcs, installations culturelles, bureaux, logements et commerces, permettant aux gens de se promener et de participer à des activités avec peu d’entraves ;
- The Exchange TRX à Kuala Lumpur attire les familles grâce à son parc central et ses installations aquatiques, ce qui incite les visiteurs à y rester plus longtemps.
Ce type de commerce ne représente pas une baisse de l’efficacité, mais plutôt un niveau d’efficacité amélioré : au lieu de se concentrer sur la vitesse des transactions, on met l’accent sur le temps de séjour. Plus les gens restent, plus les interactions sont nombreuses, ce qui entraîne naturellement des dépenses (par exemple, boire un café ou acheter un vêtement après une promenade).
5. Le déplacement du critère de valeur : de la superficie au temps de séjour
Auparavant, l’immobilier commercial était évalué en fonction du « rendement par mètre carré » (le revenu généré par mètre carré) et du loyer ; aujourd’hui, on se concentre sur le temps de séjour, le taux de réutilisation et la fréquence des interactions :
- L’accessibilité est un facteur clé : rendre les espaces plus accessibles à tous (par exemple, avec des parcs gratuits) ;
- Prolonger le temps de séjour : organiser des événements (marchés, expositions) pour que l’espace devienne partie de la vie quotidienne des utilisateurs ;
- Créer des relations durables : les projets avec un taux de réutilisation élevé sont plus stables commercialement.
Dans le futur, les actifs les plus précieux ne seront pas ceux qui offrent la plus grande efficacité, mais ceux où les interactions entre les personnes sont les plus nombreuses et les séjours les plus longs.
Conclusion
Les villes continueront de se développer, mais les raisons de cette croissance ont changé. À l’ère industrielle, c’était la production qui motivait l’agglomération ; à l’ère de la consommation, c’étaient les transactions. À l’avenir, ce seront les relations, l’identité et les expériences spirituelles qui joueront un rôle clé. Lorsque l’efficacité devient une condition de base, ce qui créera vraiment une différence sera la capacité d’un espace à accueillir des relations complexes entre les personnes. Ceux qui proposent des espaces publics où les gens sont prêts à rester sont les moteurs du développement durable des villes, car la vitalité d’une ville réside toujours dans les rencontres entre les humains.