核心内容总结
2025年A股上市房企业绩堪称“寒冬”：65家发布预告的房企中，超七成（49家）亏损，总亏损规模最高超2000亿元；万科亏得最狠（约820亿），还有华夏幸福等4家亏超百亿，部分房企已“资不抵债”；盈利的仅16家，其中金科靠债务重整的一次性收益“扭亏”，保利、招商等头部房企利润也大降。亏损主因是房子卖不动、赚得少、资产减值等，楼市仍在去库存，但核心城市二手房1月成交回暖，给市场带来一丝希望。
1. 七成房企亏惨了，总亏损最高超两千亿
65家房企里，49家都在亏钱，占比75%以上。亏得最夸张的是万科，一口气亏了820亿（比上年多亏300多亿）；华夏幸福、绿地等4家也亏超百亿，比如华夏幸福最多亏240亿，部分房企甚至“资不抵债”——欠的钱比自己手里的资产还多。
把这些房企的亏损加起来，最多能到2352亿；就算加上盈利的16家，整体净利润还是亏1640亿到2022亿之间。简单说，A股地产板块去年亏了至少一千六百亿，最多超两千亿，这规模相当于几个中小城市一年的GDP了。
2. 亏这么多的原因：卖不动、赚得少、资产变不值钱
不管是万科还是其他百亿亏损房企，亏钱的原因都差不多，总结起来就是“收入少了，损失多了”：
- 卖不动导致收入降：房子卖得少，能结算成利润的项目就少（比如金地说今年可卖的房子面积减少，收入下滑）；
- 赚得少：就算卖出去，房价涨不动甚至跌，毛利率（每卖100块赚的钱）很低；
- 资产减值：手里没卖的房子、项目，现在市场价比买的时候低，得把这部分差额算成损失（比如金地计提存货跌价准备）；
- 资产转让亏：为了快速回款，低价卖房子或项目，卖价比账面值还低（比如华侨城“强去化”卖资产亏了）；
- 额外损失：万科还多了些非主业的亏，比如搞了些不是房地产的投资亏了，卖大宗资产和股权也亏了。
3. 盈利的房企：真赚还是“特殊情况”？
只有16家盈利，但大多不是“真的经营变好了”：
- 金科的盈利是“一次性福利”：它亏了这么多年，今年突然赚300-350亿，是因为债务重整成功，拿到了680-700亿的一次性收益（相当于把欠的债免了一部分，算成利润），不是卖房子赚的；
- 头部房企利润大降：保利发展净利润只有10亿左右，比上年少了80%；招商蛇口最多赚12.5亿，降了75%。这说明就算是行业龙头，日子也不好过；
- 其他盈利房企规模小：剩下的盈利房企大多是地方性小房企，盈利额也不高（比如衢州发展最多赚2亿），撑不起整个板块。
4. 楼市现状：去库存压力大，但核心城市有好转信号
房企业绩差和楼市行情直接挂钩，现在楼市还在“去库存”阶段：全国商品房卖得更少了，房价也有压力，房企想修复利润表很难。
不过新年有个好迹象：核心城市二手房成交回暖。1月重点13城二手房成交面积同比涨33%，环比涨16%，比如北京、上海的二手房卖得比之前多了，房价下跌幅度也收窄了。如果这种回暖能持续，二手房价格稳住、成交活跃，可能带动整个楼市“止跌回稳”，房企的日子才会慢慢好起来。
总结：房企寒冬还没完全过去，但有微光
2025年房企的亏损是行业下行的集中体现，短期想扭亏很难；但核心城市二手房的好转，给市场带来了一丝希望。对普通人来说，楼市稳了，房企才不会继续亏，买房也更放心；对房企来说，得熬到市场真正回暖，才能慢慢修复利润表。
（全文完）