核心内容总结
2026年上半年楼市“冷热交织”：百强房企整体销售额仍在同比下降，但降幅连续四个月收窄；头部央国企主导市场，千亿房企数量减少，竞争白热化；一线城市销售贡献反超二线，成为房企业绩核心来源；大户型高端房和首改房卖得最好；行业“强者越强”的马太效应加剧，房企分化成“龙头央企攻核心”和“区域民企守本地”两条路径，后市仍以结构性改善为主，全面回暖还需时间。
一、整体销售：降幅收窄但压力未消，6月单月有回暖
上半年百强房企总销售额1.58万亿，虽然同比还是降的，但比1-5月的降幅缩小了1.3个百分点，而且已经连续四个月在收窄——说明市场在慢慢往好的方向走，但还没到真正回暖。尤其是6月单月，销售额环比涨了11.8%，这主要是核心城市的市场活跃度起来了，带动了销售。不过整体来看，行业还在调整期，毕竟去年同期千亿房企有4家，今年只有3家；百亿房企从去年的46家降到34家，少了12家，说明很多中小房企日子不好过。
二、头部格局：央国企唱主角，中海保利争“一哥”
上半年只有3家房企卖过千亿，全是央企：保利（1351亿）、中海（1343亿）、华润（1165亿）。前两名保利和中海差距只有8亿，竞争特别激烈。更关键的是“真金白银”的权益销售额（就是房企自己实际能拿到手的钱，不是合作项目凑数的），中海反超保利，差了171亿——相当于中海在“净赚”上赢了保利。前十里除了这几家央企，招商、绿城也靠前，但后面的房企销售额差距拉大，比如第十名万科只有350亿。而且像中海、招商这些增长的房企，都是聚焦核心城市的，尤其是一线城市，房子卖得快。
三、城市分化：一线城市成“香饽饽”，占比反超二线
以前二线城市是房企的主要业绩来源，今年上半年变了：20家代表房企45.5%的销售额来自一线城市，比去年多了5.8个百分点，超过了二线的44.6%。为什么？因为头部房企都把钱投到北上广深的核心地段，新盘里改善型房子多，加上限购放松、首付和利率下调，这些城市的房子卖得比二线好。比如中海、华润、招商等9家房企，一线城市的销售占比都超过50%——相当于一半以上的业绩都靠一线城市撑着。
四、产品趋势：大户型高端房卖得火，首改仍是主力
今年上半年，200平米以上的大户型高端房销售额占比25.3%，同比涨了10.9个百分点，是所有户型里增长最快的；而90-140平米的首改房（第一次改善住房）占比40.8%，还是卖得最多的主力。这说明什么？一方面，有钱人更愿意买大的、好的房子；另一方面，普通家庭还是以改善为主，换个大点的房子。小户型的占比都在下降，可能是因为刚需群体暂时观望，或者更倾向于买性价比高的改善房。
五、行业走向：马太效应加剧，房企各找各的路
现在行业明显“强者越强”：央企抗跌性最好，近4成权益销售正增长；地方国企和民企分化，10.9%的民企销售额缩水过半。未来房企的路很清晰：龙头央企靠资金和资源优势，盯着核心城市做城市更新、建高品质改善房；区域民企就守着本地市场，做刚需和改善，精简布局，稳扎稳打。后市来看，下半年因为去年同期基数低，销售额降幅可能会继续收窄，但想全面企稳还得等——核心城市的好房子和政策支持会起作用，但整体还是结构性的，不是所有地方都能好起来。
总的来说，上半年楼市是“核心城市热、非核心冷；央国企稳、民企难；大户型火、小户型淡”的状态，行业正在从以前的“疯狂扩张”转向“稳健过日子”，未来只有手里有钱、聚焦对地方的房企才能活得好。