核心内容总结
2026年上半年中国楼市整体处于“筑底”阶段（即市场在底部徘徊，没大跌但也没明显上涨），二季度开始有轻微好转，但新房和二手房、不同城市之间分化明显：二手房成交活跃，部分核心城市价格止跌；新房只有一线和优质项目回暖。下半年市场仍会在底部磨，分化更明显，二手房价格会稳定在小范围波动，新房销量跌幅收窄但全面好转还早。长期来看，新房市场要到“十五五”中期（大概2028-2029年）才能真正走出底部，恢复路径是先二手房价格企稳，再新房销售好转，最后带动开发商投资开工。
一、上半年楼市：筑底中“局部回暖”，新房二手房差别大
上半年整体还是底部状态，但二季度有了点积极变化，不过新房和二手房表现完全不同：
- 二手房：成交火，价格跌得少了
去年积压的买房需求慢慢释放，加上核心城市政策放松，春节后二手房卖得很活跃。比如重点30城上半年卖了96万套，比去年多6%，北京上海甚至创了近五年新高；深圳4月底放松政策后，5-6月销量同比涨超10%。价格方面，百城二手房累计跌了2.9%，但比去年下半年跌得少了，上海连续4个月涨，深圳6月也开始涨，说明部分核心城市价格稳住了。
- 新房：分化严重，只有“好房子”卖得动
新房没二手房那么火，只有一线和部分核心二线城市的优质改善房（比如位置好、品质高的大户型）卖得不错，其他地方还是冷。重点100城新房销量同比降12%，但一线城市二季度因为优质房源多、需求强，销量从下降转成增长。价格上，百城新房“结构性上涨”0.59%——不是所有房子都涨，只是部分重点城市的好项目拉起来的。
二、下半年趋势：继续“磨底”，二手房稳了，新房还得等
下半年市场不会一下子变好，还是在底部徘徊，但分化会更明显：
- 二手房：价格波动变小，成交稳定
核心城市二手房成交量会保持稳定，挂牌的房子数量也不会像之前那样猛增，供求关系慢慢平衡，价格不会大起大落，进入“窄幅波动”阶段（比如每月涨跌幅都很小）。
- 新房：销量跌幅收窄，但全面回暖难
因为去年同期新房销量基数低，今年下半年同比跌幅会慢慢变小，但想全面好转还需要时间。一方面，核心城市会继续推优质项目，公积金政策也会支持；另一方面，开发商为了去库存，不会大量盖新房，所以新房市场还是靠“好房子”带动局部改善，整体还是冷。
三、长期展望：新房要到“十五五”中期才真正回暖
中指院预测，今年全年新房销量大概8.1亿平方米，比去年降7.8%；开发商新开工和投资还会保持低位（因为拿地少、施工少）。什么时候新房市场能彻底走出底部？要到“十五五”中期（2028-2029年左右）。恢复路径是：先二手房价格稳住→再新房销售好转→最后开发商愿意投资开工。
四、核心城市是关键，但居民预期还没完全转好
- 核心城市撑住市场
一线和部分核心二线城市是楼市的“压舱石”：二手房成交活跃，新房靠优质项目拉动，政策放松也先在这些城市见效（比如深圳新政）。
- 居民预期还偏弱
虽然一线城市买房意愿有所改善，但大家对房价的看法还是“不会大跌，但也不会涨”——没有形成上涨预期，所以不敢轻易出手。要让市场真正恢复，还得靠成交持续变好，以及居民收入慢慢提高。
总的来说，现在楼市还在“底部调整期”，想买房的可以关注核心城市的二手房（价格稳）或优质新房（位置好、品质高），但别指望短期内房价大涨；开发商也得靠做“好房子”才能活下去。长期来看，还得等几年才能真正回暖。