核心内容总结
海外买家对美国房地产的兴趣显著下降，2025-2026年国际买家购房总额和套数均同比大幅下滑（金额降19.1%至453亿美元，套数降14%至6.71万套，创2009年追踪以来第二低）。阻碍因素并非“没钱”（国际买家全款比例48%远高于美国本土的28%），而是市场政策、移民与留学生减少等问题；同时，美国富裕家庭也在反向操作——更多人去海外置业，背后是对美元信心动摇和资产多元化的需求。
一、海外买家买美国房：到底有多“冷”？
数据说话：过去一年，国际买家买美国现房的钱少了近五分之一（453亿美元 vs 去年约560亿），买的房子数量也少了14%（6.71万套），这是除2009年金融危机后最低的水平。哪怕美元稍微贬值（海外买家手里的钱能换更多美元），也没让他们多买房——这打破了“汇率弱就刺激海外购房”的常规逻辑。
二、不是没钱，是这些“拦路虎”让买家却步
国际买家全款比例高达48%，说明“钱不是问题”，真正的障碍有三个：
1. 市场找不到合适的房子：33%的经纪人说客户因为“没找到心仪房产”放弃；28%觉得“房价太高”（即使汇率好，美国房价还是超出预期）。
2. 政策和法律麻烦：比如纽约市要对非主要居所的高价房收附加税，还公开了近96万套房产的业主信息，被骂“人肉搜索”，让海外买家不敢轻易入手；还有19%提到“移民法问题”。
3. 移民和留学生减少：移民是购房核心动力，但2025年美国新增绿卡人数降了2.7%，2026年移民局处理案件量暴跌41%，积压量涨50%；留学生新入学人数也暴跌（本科20%、研究生24%），家长给孩子买房的需求自然少了。
三、海外买家买房：不是“刚需”，更多是投资或度假
和美国本土买家（17%为投资/度假）不同，一半的国际买家买房是为了度假、出租或两者兼有。比如新加坡客户买了北加州的房子，常年不住，委托当地人打理，过去一年还升值了10-12%；中东局势动荡时，海湾国家的人会来美国买房避险；印度买家最近增长明显，还有企业家为了“跑政府部门”在华盛顿买房。
四、美国富人也在“用脚投票”：反向去海外置业
不仅海外买家减少，美国自己的富裕家庭也在往外跑：
- 10%的经纪人说有美国客户找海外房产，这些人比来美国的国际买家更“土豪”——全款比例52%（比国际买家的48%还高），最爱去墨西哥、葡萄牙、加拿大。
- 2025年美国申请海外居留权的人数翻倍，家族办公室开始把资产分散到伦敦、迪拜、新加坡等多个地方，避免只依赖美国市场。
五、深层原因：对美元的信心动摇了
为什么大家都在调整？核心是“美元避险”的信念不那么强了：
- 65%的家族办公室认为未来一年对美元信心会减弱，只有6%觉得会增强；47%觉得手里美元太多，想多配欧元、瑞士法郎。
- 即使是美国本土的家族办公室，也有52%看空美元，但有趣的是，67%的美国家办虽然焦虑，却没打算立刻调整货币配置（可能还在观望）。
- 现在流行“司法辖区多元化”——三分之二的家族办公室把资产放到至少三个不同国家/地区，分散风险。
总结：美国房地产对海外买家的吸引力下降，既是市场政策问题，也是全球资产配置转向的信号——大家不再把美国房产当成“稳赚不赔”的选择，而是更看重分散风险和多元布局。