核要内容のまとめ
現在、不動産企業全体の土地取得の規模は依然として縮小傾向にあり（トップ100の不動産企業の土地取得額は前年比で約30％減少）、しかし一部の一線都市の中心地帯の土地は非常に人気があり、大手企業は高いプレミアムを払ってもその土地を争っています。また、多くの地域では土地計画の調整（例えば「商業用地の住宅用地への転用」、容積率の引き下げ、付随する施設の削減など）を通じて既存の土地を活用し、住居の改善に対する市場の需要に応えています。このような措置は資源配分を最適化する一方で、不動産企業間の格差を拡大しています。資金力があり、製品力が優れた大手企業だけが良質な土地を取得でき、中小企業は「中心地帯の土地が取得できない」か「遠隔郊外の土地には興味がない」という困難に直面しています。
一、全体的な土地取得の冷え込みと、一線都市の中心地帯の熱狂
今年の1月から7月までのトップ100の不動産企業の土地取得総額は前年比で27.6％減少し、新規供給価値も25.9％減少しており、多くの企業が軽々しく土地を取得することをためらっていることがわかります。しかし、一線都市では全く異なる状況です：
- 北京：中海は1週間で朝陽区の2つの土地を連続して取得し、その費用は130億元に上りました。そのうち広渠路の土地のプレミアム率は19％で、今年の北京の住宅用地の総価格記録を更新しました。
- 上海：保利と華潤が協力して、楊浦区の滨江地区の土地を161億元で取得し、プレミアム率は35.8％で、その地域の記録を打ち立てました。
- 広州：緑城は荔湾区の花地湾地区の土地を41％のプレミアムで取得し、地下鉄1号線に非常に近い場所です。
これらの土地には共通点があります。それはすべて都市の中心部に位置し、周辺のインフラが整っており、新規の住宅供給が不足していることです。例えば北京の広渠路の土地は東三環にあり、周辺には高級コミュニティが多く、新しい住宅の供給がほとんどないため、不動産企業によって熱狂的に争われています。
二、大手不動産企業の土地取得の理由：無駄遣いではなく、計算された行動
なぜ大手企業は数十億元を投じて土地を取得するのでしょうか？その鍵は「確実性」にあります：
1. 立地の希少性：中心地帯の土地は売れることが保証されており、例えば上海の楊浦区の滨江地区は都市開発の重点地域で、将来的な住宅価格の上昇が見込まれます。
2. 利益の確実性：中郵証券の研究報告によると、今年上半期の主要な不動産企業の土地取得の平均純利率は回復しており、大手企業はコントロール能力が高く、製品がプレミアムで売れるため、新規取得したプロジェクトの利益の下限が明確になっています。これは「確実に儲かる」投資と言えます。
3. 中央や国有企業の優位性：土地を争っているのは主に中海、保利、華潤のような中央や国有企業で、資金が豊富で融資コストが低く、リスクに対する耐性が高いため、積極的に投資できます。
三、土地計画の調整：「不適切」な土地を「市場が求めるもの」に変える
今年、一線都市の多くの土地で計画の調整が行われました。簡単に言えば、土地を現在の需要に合わせて改良することです：
- 北京の酒仙橋地区：元々は大規模な開発用地で、容積率は2.8、建物の高さ制限は60メートルで、幼稚園の建設が義務付けられていました。計画調整後に2つの土地に分割され、最初に売られた土地の容積率は2.5に下げられ、建物の高さ制限は80メートルに引き上げられ、付随する施設がなくなり、開発がより容易になりました。
- 上海：前7月に取引された36件の住宅用地のうち、20件以上で計画の調整が行われ、その半分は「商業用地の住宅用地への転用」であり、容積率も引き下げられました。
- 深セン：住宅用地の半数以上で計画の調整が行われており、例えば商業施設の割合を減らし、住宅の割合を増やすことで、住居の改善に対する需要に応えています。
なぜ計画の調整が必要なのでしょうか？それは現在の都市開発が「新しい建物の建設」から「既存の土地の活用」へと移行しており、新たな建設用地は不動産業に使用されず、需要に合わない古い土地を改良する必要があるからです。例えば、以前は誰も欲しがらなかった商業用地でも、住宅用地に変えれば非常に人気が出ます。
四、計画調整の影響：業界の格差はさらに明確になる
計画の調整はすべての関係者に影響を与えます：
- 政府：闲置土地を活用し、資源配分を最適化し、不動産用地の不足問題を解決できます。
- 市場：より多くの高品質な住宅（例えば容積率が低く、付随する施設のない純粋な住宅）を提供し、住居の改善に対する需要を満たすことができます。
- 不動産企業：大手企業（中央や国有企業、大規模な民間企業）は資金と製品力があり、計画調整後の良質な土地を取得できます。中小企業は中心地帯の土地を取得する資金がないか、遠隔郊外の土地には興味がないため、淘汰される運命にあります。簡単に言えば、将来の不動産業界はより集中し、ごく少数の「優れた企業」だけが生き残るでしょう。
五、結論：土地競売市場の「冷え込みと熱狂」は今後の常態
現在の土地競売市場はまさに「氷と火のような状況」です。一方では多くの企業が土地を取得することをためらっていますが、もう一方では中心都市の中心地帯の土地が熱狂的に争われています。土地計画の調整はこれらをつなぐ橋渡しとなり、既存の土地を高品質な供給に変え、大手企業に土地を提供し、市場に良い住宅を提供します。しかし、一般の不動産企業にとっては状況はますます厳しくなるでしょう。業界の格差は避けられない傾向です。購入者にとっては、将来的に中心地帯の改善型住宅が増えるかもしれませんが、価格も高くなる可能性があります。