核心内容のまとめ
このニュースは主に以下の内容を伝えています：不動産専門家の丁祖昱氏が上半期の不動産市場データを分析した結果、中国の不動産市場は「底値の確認段階」にあると考えています。重要な規制政策は出されていませんが、取引面では積極的な変化が見られ（中古住宅や高級新築住宅の成績が顕著）、土地市場も回復し始めています。将来の不動産市場は「構造的な発展段階」に入り、都市間の格差が拡大する見込みであり、2026年までに底値の確認が完了する可能性があります。
1. 中古住宅市場が不動産市場の安定のバロメーターとなる
中古住宅は実際の需要を観察するのに最適な指標です（新築住宅は開発業者の供給量に大きく影響されますが、中古住宅は所有者が売りたい、買い手が買いたいと思う本当の取引です）。上半期には全国の主要都市で中古住宅の取引額が前年比で13％増加し、4年間で最高を記録しました。特に北京では9.36万戸（5年間で最高）、上海では14.7万戸（2021年の歴史的な高水準に近い）、深センでは3.5万戸（5年間で最高）が売れました。
さらに重要なのは価格と構造の変化です：第2四半期には主要都市の中古住宅価格の下落が止まり、下落幅が縮小しました。取引総額も上昇しており、北京や上海では上半期を通じて価格が継続的に上昇し、広州や深センでは第2四半期に月々回復しています。これはより良い住宅への需要（例えば、より大きく、より良い住居への交換）が始まっていることを示しています。
2. 新築住宅市場が徐々に安定し、高級住宅が「支柱」となる
新築住宅市場は前年比で11％減少していますが、下落幅は以前よりも縮小しており、第2四半期には第1四半期に比べて41％増加し、安定の兆しが見られます。特に高級新築住宅の需要が強く、3000万元以上の住宅の取引額は前年比で29％増加しており、杭州、深セン、厦門などの都市でその増加が顕著です。
その理由は、上半期に多くの都市で高品質な住宅プロジェクトが発表され、改善型の購入者のニーズを満たしているからです。人々はもはや普通の住宅を買うことを望まず、良い立地や品質のある住宅にお金を払う傾向にあります。
3. 土地市場が活況を見せ、不動産企業は「良い立地」の土地のみを選ぶ
土地は不動産業の源泉です。今年7月の不動産企業による土地取得額は前年比で49％増加し、トップ10の不動産企業の取得額はさらに急増しています（例えば、保利は7月に293億元を取得し、前年比で28倍以上の増加）。しかし、不動産企業の土地取得の傾向は以前とは異なり、「どこでも土地を取得する」という状況ではなく、主要都市や核心地域（市中心部や優れた学区の近く）、希少な資源（例えば川沿いや湖畔の住宅）にのみ焦点を当てています。
これは不動産企業の考え方が変わったことを示しています。以前は「規模拡大」（多くの土地を取得して多くの住宅を建設する）を目指していましたが、現在は「品質優先」（売れる土地、利益を生む土地のみを取得する）に転換しています。市場が不安定なため、無闇に土地を取得することはできません。
4. 将来の不動産市場：格差が拡大し、底値の確認は2026年まで
丁祖昱氏は下半期の動向を予測しています。7月から8月は伝統的な閑散期であり、市場は若干下落するかもしれませんが、「金九銀十」（9月と10月）には一時的に回復し、年末には安定する見込みです。しかし、より重要なのは、将来の不動産市場は「全国で同時に上昇または下降する」という状況ではなく、格差がさらに明確になるということです。一部の都市（例えば主要な一線級や二線級都市）は安定しながらも上昇し、他の都市（例えば三線級や四線級都市）は引き続き調整される可能性があります。
また、現在の市場は「全面的な成長時代」から「構造的な発展段階」に入っており、不動産市場を判断する際には全国全体の数字だけでなく、具体的な都市や需要構造（例えば改善型の需要の割合が高まっていること）、住宅消費の向上（品質をより重視する傾向）も考慮する必要があります。不動産市場の底値の確認は2026年まで完了しないかもしれません。
5. 「底値の確認が進行中」とはどういう意味か？
簡単に言えば、市場は以前の下落から徐々に新しいバランス状態へと移行しています。取引額が回復し、価格の下落が止まり、不動産企業の投資もより合理的になっています。しかし、まだ完全に底値には達しておらず、格差が続いているため、一部の都市や地域は安定していません。ですから現在は「進行中」であり、底値を確認する過程にあり、最終的に安定するまでには時間が必要です（2026年まで）。
総じて、現在の不動産市場は「崩壊」しているわけではなく、新しいバランス点を見つけるための調整期間中です。将来住宅を購入する際には、都市、立地、品質をより重視する必要があります。これまでのように「目を閉じて購入する」ことはできなくなりました。